健康地产发展的几种典型模式

在卫生部对医疗机构划分的12大类别中，与社会资本结合最紧密的有5类：医院(综合医院、包含康复医院、眼科医院等在内的专科医院)、诊所、护理中心、健康体检中心和养老机构。

从上表中可以看到，房地产企业在医院、诊所、护理中心，体检中心和养老机构这几个领域中都有涉足，且由于房企最擅长拿地+开发，即便转型或跨界医疗产业后，在绝大多数情况下仍然选择自持物业。

但是自持意味着不能通过出让产权来快速回笼资金。只能通过后期运营来获取收益，这种慢收益对于追求高流转和现金为王的房企来说，仍是阻碍其迈入医疗产业的门槛。但与此同时，随着置业政策的收紧，另一方面，人口老龄化加剧，银发产业又成为房地产企业不愿错过的转型良机。

在扎堆进军医疗领域后，房企们的这一行径被冠上了：雄心大、落地难、盈利慢的批评，那么医疗+地产能否提供房企需要的盈利空间?医疗用地还有哪些可行的轻资产运营方向?医疗用地如何实现高收益率，周转率?地产+健康产业，合理的盈利模式有哪些?我们将总结几个典型案例，给地产企业跨界、转型医疗作为参考。

一、医养结合

所谓医养结合，是指养老机构与医疗卫生机构开展合作，在普通养老院的基础上，增加失能护理、康复医疗、安宁疗护等专业的医疗服务。主要服务对象是有自理障碍、困难的老人，和有较高的疾病意外风险的群体。借助医疗手段帮助提高生活质量，争取最佳救治时间，实现机能的最大康复。

2016年10月25日，中共中央国务院发布了《“健康中国2030”规划纲要》，指出要推进老年医疗卫生服务体系建设，推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭。健全医疗卫生机构与养老机构合作机制，支持养老机构开展医疗服务。2016年之后，全国各地涌现出一批医养结合的养老项目。

2015年6月位于北京昌平的泰康之家·燕园开业，11月泰康燕园康复医院开业运营，性质为二级康复医院，以老年医学和康复医学为重点发展方向。 根据自理能力等级，泰康之家分为活力生活区、协助生活区、专业护理区、记忆障碍照护区及二级康复医院5个板块。康复医院主要提供“急性病、慢性病、预防康复、长期护理”等服务。由于能提供更专业的医疗服务，且各项设施都比普通养老机构更具有适老性，成功切入北京的中高端养老市场。之后在上海、广州、成都，泰康之家均采用“养老院+康复医院”模式。

收费采用入门费+会员费+月费的模式，20万入门费，120万元~360万元的会员费，月费根据护理等级从16000元~24000元。后期，泰康还把保险业务融合进养老业务。购买200万元及以上保额的储蓄分红型保险，本人或父母可获得泰康之家的入住权。相当于200万元储蓄型保险抵扣了入门费+会员费。据南方网报道，泰康之家燕园的总投资为54亿元，可容纳3000住户，当入住率达到80%，以每户200万元计，大约可回笼资金48亿元。相当于可收回88%的投资，明显高于普通养老项目的资金流转率。根据泰康方面的预估，该项目在2017年实现收支平衡，预计在2018年实现盈利。

由于回报周期可控，和泰康模式相似的医养结合，在房地产企业操盘的项目中颇为常见。

医养结合的优势是，抓住中高端养老客户的需求，提供专业服务的同时，赋予居住者更多生活自由度和投资的灵活性。

在一线城市，中高端养老机构的费用不低于1万元每月，且不固定床位、房间。将产权、使用权连同高端医疗服务一并交付给客户，可以给使用者提供更自由的居住环境，以及房产增值保值的投资价值。对开发商而言，通过使用权转让，提前把未来的服务费一次性收回，加快了质押资金的流转。

通过医养结合项目的打造，更大的价值在于，房企与医疗机构的合作更加紧密，从而提升医疗资源方面的整合能力。万科通过随园嘉树(养老社区)、随园之家(社区嵌入式养老)两个产品建立了专业的养老服务团队和品牌效应。据悉，万科目前已经将随园之家以日间照料中心的形式输出给杭州的100个社区。由政府基层街道和社区提供日照点场地，万科输出健康餐、康复护理、医疗服务等服务，解决社区养老无人照料的痛点。

同时，万科和北京控股集团联合运营怡园光熙医养项目，该项目物业归属于北控置业，曾是酒店物业，北控联合万科将其改造成万科怡园光熙长者公寓+光熙康复医院。据《北京青年报》报道，万科输出养老服务和管控标准，项目物业则继续保留在北控置业。

借助医养项目，万科跑通了转型轻资产运营的可能路径，成为中国第一家实行投资、开发建设、运营管理分离制的养老社区，实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，从而实现风险收益的分拆匹配。