创意旅游综合体模式深度研究

2017-06-23 09:46:10 文化旅游规划

(四)从商品化向资本化运作转变

20年来，中国旅游地产开发伴随着城市化高速发展，但由于受到资金、土地、融资渠道等方面的制约，旅游地产的短周期“商品化”开发长期成为主流，开发企业的目标就是短期收益最大化，通过强化展示等各类营销手段实现资源捆绑与嫁接，不会考虑项目的长期经营、管理，创意旅游综合体的建设也同样由于产品、产业、服务、管理和产权运作的欠缺使得其经营面临着不可持续。未来资本化将成为创意旅游综合体等旅游地产项目的发展潮流，重视经营、运营，实现资产的长期价值。开发商要具有产业链条上下游的资源要素组合能力、开发公司运营的体系能力，销售渠道的创新运营等。重视旅游产品的开发、旅游环境的建设和旅游消费的拉动，提高地产物业的使用效率;重视经营与管理，把综合体等旅游地产作为“资产”，通过导入经营与管理资源，实现资产的持续使用;同时，市场上也会出现专业型的运营与管理机构，对旅游地产资产进行管理及使用。

旅游综合体资本化运营已经有比较成功的代表。万科投资开发北戴河小镇由北京万科物业管理有限公司打造一站式专属管家服务体系，拎包入住幸福美居、全年无忧空置房屋托管、行车景点票务代订等个性化增值服务，并与途家网全面合作，为旅游居地产的管理与运营开创了一种新模式。海口观澜湖打造了世界顶级的高尔夫功能和主题的体育旅游综合体，大规模的土地，高端的休闲产业，先造环境再造房子，以及对土地进行精细化的持续运营，从而与许多只注重短期效应的开发商形成了鲜明对比，也是高端体育休闲产业带动的土地运营模式难以被复制模仿的关键所在。

(五)从个体经营向连锁经营转变

目前，很多旅游开发商以旅游综合体的个体发展为主，规模效应不显著，品牌效应不突出，以华侨城和万达为代表的品牌连锁经营模式和以万科等为代表的品牌物业经营模式比较有创新性和突破性。

华侨城“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式开创了中国创意旅游综合体的先河，先在南中国的深圳湾畔形成了中国最大的主题公园群，打造了一个深受游客喜爱的旅游目的地。在深圳获得成功后，华侨城在北京、成都、上海、武汉等地复制相同模式，打造全国第一主题公园旅游品牌，把“欢乐谷”品牌打造成为具有自主知识产权的、全国第一连锁的主题公园品牌，在不断发展的“华侨城旅游”旗下各产品品牌中，不断创新，培育新的连锁品牌。

万达在全国各地延续其品牌商业地产连锁经营的同时，在文化旅游地产领域也全面铺开，在全国南京、武汉、合肥、青岛等重要城市布局万达文化旅游城，全面带动城市休闲消费，已经成为继万达广场之后的又一大旅游综合体品牌营销模式;深圳华强集团有限公司正在以连锁经营的方式在全国布局，目前已在芜湖、泰安、青岛、沈阳、株洲、郑州、厦门等十个地方建立了方特系列大型文化科技主题公园，迅速提升了"方特"品牌价值，同时芜湖非物质文化博览园、株洲二期以及天津、大同、济南、郑州二期、嘉峪关的主题公园预计在2014年-2015年建成，预计2015年，公司主题公园数量将达到15～18家。

雅居乐在云南、辽宁、中山各地征地，意在将其“清水湾”的模式复制到各地;恒大已在全国建立了九个“金碧天下”综合体，创立新的“旅游综合体”模式——“金碧辉煌”系列旅游地产项目，其标准产品模式为“6+1”，即白金七星标准酒店为主体，配备运动中心、娱乐中心、会议中心、饮食中心、健康中心、商业中心，其最近的两个项目仍然延续其金碧天下系列风格特点和产品配置。这种品牌扩张的做法成为目前旅游综合体打造最主要的一种开发模式。