创意旅游综合体模式深度研究

 创意旅游综合体，是在一定规模的空间尺度范围内，基于休闲度假的主体功能，集聚多种关联功能业态，形成主题创意化、环境景区化、产品休闲化、空间集聚化、服务社区化的一种全新生活方式的载体。从城市运营角度来看，创意旅游综合体有利于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级;从旅游发展角度来看，创意旅游综合体是推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”、从“景区时代走向旅游目的地时代”、从“单一产品时代走向综合体时代”的新生力量;从地产开发角度来看，创意旅游综合体提供了一种土地综合开发的新模式，为旅游休闲地产的开发创造了空间。

一、创意旅游综合体的现状特征

当前创意旅游综合体受到了政府和企业多方追捧，方兴未艾。在创意旅游综合体的繁荣背景下，我们有必要对其发展及时把脉，把握现状，从过去着眼未来，从大局谋划发展。

(一)从生态依附向文化主题转变

近年来，创意旅游综合体的打造越来越向多元化的资源蔓延，不再仅仅依托于生态资源，文化与创意主题也成为重要的开发选择。

生态环境依然是开发的重要基础。海洋、山地、湖泊、温泉、高尔夫、雨林等重要的生态旅游资源附近都有开发商囤积的大量土地，大部分生态环境较好的地区已经成为投资创意旅游综合体的热点。据CRIC旅游地产不完全统计，海南岛、环渤海、长三角和西南等生态资源品质突出地区的旅游综合体项目已占到全国旅游综合体项目的63%。云南旅游地产更是达到狂热的境地动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。

文化旅游项目频现投资热点。注重传统文化的注入，精神内涵的提炼，并结合市场需求实现文化的传承与创新，将文化转化为具有积极价值取向的旅游消费产品，同时突破传统景点的单纯旅游功能或楼盘的单一地产功能，使观光、休闲、度假、会展、运动、教育、居住、娱乐等功能相辅相成。近两年文化旅游地产如井喷般出现，规模之大，涉及企业之多，令市场炫目，如万达投资2300亿建设文化旅游地产，永泰集团投资几百亿建设永泰城，恒大集团投资千亿全国布局旅游城。

鲜明主题特色成为关注焦点。创意旅游综合体已经成为区域经济建设的热点词汇，鲜明的主题特色成为突围的重要手段。目前各种主题的创意旅游综合体全面兴起，有影视主题、娱乐主题、文化主题、动漫主题、养老主题、商业主题等，如海南观澜湖华谊冯小刚电影公社，浙江绿城乌镇雅园的国内首个学院式养老项目等，成为区域产业开发的亮点。

(二)从概念需求向产品支撑转变

从创意旅游综合体的开发程度而言，旅游在其中所占的主导作用日益凸显，创意旅游综合体从最初的概念需求向实质性的产品开发转型，大规模的圈地也开始向项目落地的实操性转移。

创意旅游综合体诞生的初期阶段，旅游产品完全被地产挟持，成为开发商向政府要地的“噱头”，创意旅游综合体大多成为一个徒有其表的工具，为人所诟病。在经历一段“旅游未动，地产先行”的畸形发展之后，伴随着地产调控的有紧无松，旅游的价值越来越受到重视。在此背景下，产品成为创意旅游综合体的重要支撑。而大量的开发商在经历了跑马圈地之后，也更多的开始思考自身项目产品的构建，产品支撑性的创意旅游综合体开发逐渐提上日程，对于旅游项目的务实开发、产品设计、运营管理等，越来越受到政府和开发商的重视。

(三)从小试牛刀向大刀阔斧转变

近年来全国创意旅游综合体开发投资持续升温，越来越多的开发商将投资眼光放在创意旅游综合体之上。其中，一是原有投资商继续追加投资，加大投资比重或扩大布局范围;二是新进企业，实现由观望到实参的转变;三是一些跨领域企业以联合开发等方式涉足旅游行业。据统计，2013年中国旅游地产全面开花，投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域，总投资超过1万亿，其中有很大比例数量的企业投入到创意旅游综合体的建设中，旅游综合体投资已经成国社会固定资产投资的重要组成部分。

面对创意旅游综合体开发，大量的开发商纷纷转型，介入开发，呈现“百花齐放、百家争鸣”的繁荣景象。在大型开发商经验日益丰富，模式渐趋完善，快速扩张转型的情况下，中小企业也大量跟进，投资主体日渐增多，与有较强实力的开发商大规模拿地、打造功能齐全的大型创意旅游综合体项目的方式不同，中小企业另辟奇径，通过小规模、有选择地拿地，深入挖掘地方本土文化，以新的文化亮点或文化性商街为主体进行打造创意旅游综合体项目。

创意旅游综合体投额和体量呈逐年上升趋势。据统计，从2011-2013年，单个项目投资额度从几亿元到几百亿元不等，甚至有个别突破千亿元，同时开发面积也不断增大，万达目前是旅游综合体开发大投资、大体量的代表。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的开发空间，同时为创意旅游综合体开拓创新型的服务功能注入了更加强劲的驱动力。