田园综合体建设PPP模式可行性分析

(二)田园综合体PPP项目运作流程

田园综合体PPP 项目运作流程大致可以分为以下五步：

1.项目识别阶段。识别阶段是干什么了?研究人员认为主要是判断项目是否适合采用 PPP 模式，需要判断田园综合体本身与 PPP 模式是否契合。本阶段主要工作包括项目发起、项目筛选、物有所值评价和财政承受能力评价等。

田园综合体PPP项目确立前期，须进行详尽的调研确立盈利模式;进行项目全流程的建设以及运营模拟;根据建设运营模型进行精准的财务测算并统筹资金安排。组建一个项目实施团队，政府牵头做好具体工作实施方案，根据城市总体规划来制定田园综合体建设的初步规划方案。物有所值评价和财政承受能力评价，物有所值评价分两块一个是定性评价，一个是定量评价。定性评价主要通过专家打分，只要超过60分，都是通过论证的。定量评价，一个是PSC值，一个是PPP值，最后论证的是这两个值的大小关系，如果是PPP值大于PSC值，把这个项目交给社会资本干不如政府自己做，就不适合采取PPP模式;如果交给社会资本以后，成本会降低、风险会转移，就适合PPP方式。

2.项目准备阶段。本阶段主要工作包括确定 PPP 项目经济技术指标、项目公司股权、项目运作方式、项目交易结构、合理分配风险、合同体系、项目采购方式、项目监管构架等。

3.项目采购阶段。本阶段主要工作是确定PPP 项目公司。结合田园综合体PPP项目特点，用合适的招标方式和评分办法，通过竞争性公开程序选出合适的候选中标者，通过双方谈判拟定特殊经营期、投资比例及股权等;达成一致后，签订合作协议。

4.项目实施阶段。本阶段主要工作包括项目建设和项目运营。政府与社会资本组建SPV，政府给予SPV特许经营权，SPV负责融资的具体工作，融资方式主要有：通过项目进行融资;通过项目未来现金流进行债券信托、资产证券化等，根据项目实际情况拓展融资渠道，尽量降低融资成本。SPV在规定期限内负责完成规划、建设、招商和后期运营工作，以通过招标方式将田园综合体项目分包给相关单位进行开发建设，通过第三方对项目进行实时监督，有违反合同的及时与项目公司沟通，并确定责任主体。工程全部竣工验收后，进入运营阶段。在约定的特许经营期限内，社会资本通过经营收入回笼资金，此过程中，政府、贷款人、社会居民都有对项目进行监督的权利。

5.项目移交阶段。特许经营期满后，SPV将项目经营权和所有权移交给政府，办理清算手续。移交时，政府应对项目进行检查，确认项目是否与特许经营权协议中约定的情形相符，是否处于良好运营和维护状态;如果未达到移交标准，由SPV进行修补以保证项目能继续运营、为后期提供服务。最后，SPV应将项目的各项资料移交给政府，做好项目平稳过渡工作。

(三)田园综合体PPP项目的投融资结构

合理的投融资结构是PPP 项目开展的前提，本文研究人员结合田园综合体的特点和发展模式，提出了田园综合体 PPP 项目的投融资结构。

田园综合体PPP模式投融资结构

(四)田园综合体PPP项目风险管理

田园综合体 PPP 项目风险管理指对 PPP 项目的风险识别、风险评价以及风险分担等过程。霍尔三维结构作为系统工程方法论，形象描述系统工程的研究框架，其中任何一个阶段和步骤都可以进一步展开，成为分层次的树状体系。霍尔三维结构目前已经被应用到 PPP 项目中。本文从霍尔三维结构的时间维、逻辑维和知识维进行田园综合体PPP 项目风险管理。

1、时间维度

时间维由田园综合体 PPP 项目的运作流程组成，包含项目识别阶段、项目准备阶段、项目采购阶段、项目实施阶段以及项目移交阶段，不同阶段的风险不同，且又相互联系，此可以从时间维进行风险管理。

2、逻辑维

逻辑维由风险识别、风险评价和风险分担组成。风险识别指通过采取相关技术进行风险识别，识别内容包括识别客观存在的风险、识别风险产生的原因、识别风险可能带来的后果，风险识别是 PPP 项目风险管理的前提和保障。风险评价指分析和评估风险发生的可能性和结果，通过风险评价找出限制项目风险的方法并设计出合理的风险规避措施。风险分担指选择合适的方式进行风险分担，风险分担原则主要包括对“由对风险最有控制力的一方控制相应风险”“承担风险程度与所得回报匹配” “风险承担有上限”等。