养老养生项目资金来源有哪些？

7、营利性基金的投资

基金投资的热情正在升温，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高，但投资态度相对比较谨慎。目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。

8、境内外财务投资者的投资

境内外的各种财务投资者在养老产业发展和项目开发上，表现得比较活跃。其中，境外资金的主体常为外国企业或者个人资金。目前，不少地方都有境外人士投资社会养老服务项目的成功案例。这些境外投资以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院2009年颁发的《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

9、公益性基金会等社会组织的投资

从发达国家情况看，公益性基金会等非政府组织和个人捐款，对养老产品的生产、养老服务设施的建设发挥了重要作用。很多非营利性或低营利性的养老机构，甚至直接是由社会组织或个人投资兴办的。但在我国由于公益性社会组织如公益性基金会本身起步较晚，发展尚不太成熟，不仅组织数量相对较少，而且运作也不太规范，因而除了几个规模较大、成立时间较长且具有半官方背景的公益性基金会外，直接投资兴办养老服务设施的情况还相当少见。不过随着公益性基金会等社会组织、非政府组织的日渐成熟，未来直接或间接投资养老产业项目的社会组织和非政府组织会越来越多。

目前做养老项目投资的公益性基金有中国福利教育基金会长青基金。其属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。

10、社会福利基金的支持

社会福利基金的使用范围包括用于资助为老年人、残疾人、孤儿、革命伤残军人等特殊群体服务的社会福利事业。养老服务项目和必要的更新改造项目，属于社会福利基金的使用范围。

近年来，我国通过发行彩票筹集的社会福利基金规模快速扩张。以福利彩票发行为例，2000年福利彩票发行筹资总额只有89.9亿元，提取的公益金只有24.2亿元，但到2010年福利彩票发行筹资总额迅速增加到968亿元，提取的公益金相应增加到近300亿元，比2000年增长11倍。考虑到我国未来老龄化不断加速，对养老服务设施需求快速增长，为加快养老服务设施建设和发展，社会福利基金应加大对养老项目开发、养老服务设施建设的支持力度，为养老事业和养老产业发展提供又一个稳定的资金来源渠道。

三、养老养生项目主要的投融资模式

1、保险企业对养老养生项目的投资方式

根据《险资投资不动产办法》，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老地产项目，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以融合多种方式投资于同一养老地产。

(1)债权方式

由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

(2)物权方式

保险公司以购买的方式取得养老地产所有权。在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

(3)股权方式

保险资金以股权方式投资养老地产。相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少;相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。

《保险资金投资不动产暂行管理办法》还规定：投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。保监会条例允许10%保费投入不动产，同时为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。

2、房地产企业开发养老养生项目的投融资模式

养老养生地产具有资金回收期长，建设难度大的特点，因此，投资方式、融资渠道、资金来源，对于房地产企业建设养老地产十分关键。房地产开发企业在发展养老地产时，可以有3种投融资模式。

(1)由房地产商单独投资，或与险资等社会投资资金合作，将养老项目作为一个地产项目来开发建设、出售。房地产商单独投资建设养老项目在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。

(2)房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。不过，这种方式的可操作性较差。

(3)BOT融资模式，即建设-经营-转让。

指与政府部门合作，政府通过契约授予私营房地产企业以一定期限的特许专营权，授予房企承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，房企向养老地产使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资成本，及建造和经营维护成本，并获取合理回报。政府对这一基础设施有监督权、调控权。特许期满，房地产商将该养老设施无偿或有偿移交给政府部门。

四、近期养老养生项目开发的金融创新

1、信托介入

目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目;二是成立各种SPV(特殊目的公司)，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。

中信信托、中铁信托、中融信托、华宝信托、上海国际信托等信托公司均发行了养老信托产品。而作为信托业大佬，中信信托主动入场养老产业，意在挖掘产业链中包括融资、消费等在内的更多机会。2013年11月，中信信托表示，将推出总额数百亿、首期数十亿元人民币的健康产业基金，用于云南昆明“嘉丽泽国际健康岛”等健康、医疗和养老项目。此后，中信信托又推出消费信托，对接“嘉丽泽国际健康岛”旅游度假等相关服务。信托成为继保险机构后进军养老产业的又一类金融机构。

2、引入社保基金等第三方资金

2012年12月，在浙江省桐乡市投资建设“平安养生养老综合服务社区”的平安不动产，发起成立了平安养老产业股权投资基金。该基金为有限合伙制，除平安集团外，还引入社保基金等第三方出资人担任有限合伙人。

由于平安集团出资并非保险资金，平安养老社区的盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。在业内看来，通过发起或认购不动产投资基金产品、引入多方投资的形式是投资养老地产很好的方式之一。保险企业，或可借此突破养老地产“只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性。