养老养生项目资金来源有哪些？

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随着中国人口社会的持续老龄化，养老养生产业特别是养老地产，日益受到各方关注。作为新兴事物，许多开发者如保险企业、房地产商、旅游景区开发商、医疗健康业者等，都看到了其中的商机，但具体到项目的落实层面，则往往会面临许多实际问题。首先在资金的问题上，我们整理了养老养生项目的十大融资来源，以供参考。

一、目前养老养生项目的主要投资开发主体

1、保险类金融企业

当前保险公司在所有致力于养老养生地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前市场上尝试推行的“以房养老”的倒按揭产品，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。

同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。一般而言，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

2、房地产开发企业

近些年，绿城、万科、保利、绿地等知名房地产开发商纷纷进军养老产业。这些上规模的房企巨头，需要面对当前的市场困局，在房地产领域内，重新寻找新的成规模的高增长市场，而养老养生地产，可能是其为数不多的选择之一。

不过，上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，往往容易出现概念大于实质的情况。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境和养老服务是薄弱环节。因此，现在房地产开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

3、医院等医疗企事业机构

医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老产业。医院在健康养生产品和养老服务方面的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类会决定其主打的养老项目的市场吸引力。

医疗健康机构的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，有不少差距。因此，医疗机构与房地产企业合作联姻是一个不错的选择，可以取长补短，弥补各自的短板，发挥各自的长处，实现合作共赢。目前，有越来越多的医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区养老公寓项目资源打通。老年公寓内的定点医护窗口，可以成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院等医疗健康机构参与打造养老产品的一个动力来源。

4、轻资产服务企业

养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理服务这一项核心资源和竞争力。

二、养老养生项目的十大融资来源

1、政府的资金支持

养老服务设施建设项目具有较强的公益性，其一般具有投资规模大、回收期长、投资风险高的特点，有的甚至属于纯福利性的，基本没有收益。因此，世界各国的养老服务设施建设都是由政府主管，并在投资总量上占主导地位。

世界上大多数国家的养老服务设施建设融资结构中政府投资占70%左右。如即使在市场化程度最高的美国，养老服务设施等以公益性为主要目标的设施也主要是由政府部门资金支持的。

政府除要根据我国未来经济发展水平不断提高和政府财政收入不断增长的情况，直接加大对养老服务设施建设的国家预算内投资和专项投资外，为确保养老服务设施投资增长的长期稳定和可持续性，还可在养老服务设施投资与全社会投资或政府投资增长之间建立起一种相互挂钩的机制。

具体而言，政府可参考国外养老服务设施投资占政府投资或财政支出的比例，同时按照我国未来一定时期经济和社会发展对养老服务设施发展的需要，预先确定养老服务设施投资占全社会投资或国有投资的相应比例，当实践中出现养老服务设施投资比重低于预先确定的投资比例时，则要求各级政府调整财政支出结构，增加对养老服务设施建设的投入比重，从而恢复和提高养老服务设施投资占国有投资和全社会投资比重。

建立养老服务设施投资与国有投资和全社会投资增长相挂钩的机制，可使养老服务设施投资增长的稳定性和可持续性问题得到有效解决，从而为养老服务设施建设提供最稳定、可靠的资金来源。

2、保险公司投资

从发达国家的经验来看，ING和IOWA等保险机构自20世纪90年代以来即开始进行养老社区投资管理。近年来，我国一些保险公司也开始尝试直接或间接投资于养老养生项目。泰康保险专门成立“泰康之家投资有限公司”，计划用4年左右时间，投入40亿元建成全功能、高品质服务的现代养老社区--泰康之家。此外，中国人寿、中国人保、合众人寿都表示出对投资建设养老社区的兴趣。中国人寿计划首期投资约100亿元在河北廊坊筹建北方养老社区，在海南筹建南方养老社区。

保险公司投资建设养老服务设施对其自身具有积极意义。

(1)有助于扩展保险公司的投资渠道。

在我国保险业快速发展过程中，保险公司积聚了大量可投资资产，但至今投资渠道十分狭窄。实践中大量保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道，造成了资产负债期限的不匹配。养老社区投资作为一项长期投资，规模大，期限长，不仅可有效拓宽保险资金的投资渠道，而且可以与保险公司的长期负债相匹配。

(2)是有助于提升保险公司的整体形象，提高附加值。

近年来我国保险业发展迅速，但投保人除了获得保险公司返还的红利和满期保险金之外，很难再享受到保险公司其他服务。保险公司如果投资建设养老服务设施，开发养老养生产品，则很有可能吸引投保人入住。这不仅可以拓展保险公司的外延服务，而且有助于提高投保人对保险公司的忠诚度。

3、房地产企业投资

相对而言，老年公寓等经营性养老服务设施具有较好的经济性，房地产企业投资建设老年公寓等养老服务设施既有利于其拓宽投资领域，又有助于增加养老服务设施的供应从而缓解养老服务设施的瓶颈制约。

此外，老年公寓可租可售的特点在很大程度上也便于房地产企业进行合理避税从而提升投资效益。在当前国家加大对房地产宏观调控的背景下，特别是在国家加大保障性住房建设力度、住宅限购和土地限供等多重政策作用下，商品住宅的市场需求难免受到制约，房地产资金确实需要寻找新的出路，投资建设老年公寓、养老社区等养老养生产品或许是一个可以考虑的路向。

4、民营养老机构的投资

民营养老机构是养老产业的重要资金来源，同时也是专业从事养老社区运营的商业机构。如上海亲和源股份有限公司，其运营的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售。早期，亲和源自主进行养老社区的开发和运营管理，而近年来则把更多精力用于社区管理。

5、银行投资

不过，由于投资量大、周期长，使养老地产很难获银行资金的青睐。虽然养老地产项目同样通过招拍挂的方式获得地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间比较小。

6、股市融资

股市亦是一个重要的融资渠道。但目前融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常大，养老地产从该渠道已经很难获得融资。

2011年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3~4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率为15.6%，如在浙江温州等局部地区成本更高。对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。