养老项目拿地及开发途径分析

5.利用旅游用地开发养老项目

旅游用地也是作为养老可以利用的土地类型之一。

出让方式：以北京市为例，仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后仍然要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，得到民政部门和规划部门许可，可以不经过国土局。

开发途径：此种模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源，将其与养老产业相结合，设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店，并提供各式旅游休闲服务，从其性质来看多为经营性(营利性)的模式。

此模式用地性质为旅游用地，通常是以旅游地产立项获取土地。使用年限为 40 年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分，涉及老年住宅建设的，以招拍挂的出让方式取得国有建设用地。周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费。客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人，使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养。

6.空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务

出让方式：对学校、社区用房、或医院等其他可以利用的社会资源，存量用房进行改造利用，兴办养老机构，需征得相关部门批准(规划、医疗、教育、民政部门)许可后改变建筑使用功能，不需要走国土局出让程序。但涉及到教育用地、医疗用地(净地)转变性质建设养老项目的，根据其是否涉及到企业自有用地还是新增用地来操作，企业自有的教育、医疗等，适用于自有用地协议出让。新增的仍然走招拍挂出让程序。

开发途径：可供利用来做养老的资源比较多，学校、医院，社区用房，同时，公司也可以与相关企事业单位合作，以整合、置换、转变用途、租赁等方式，对其举办的各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等资源进行改造，用于养老项目的建设。但是这些类型主要是改造改建方式比较受到政策支持，如果涉及相关用地开发建设，则需要分情况，涉及自有用地的，按照自有用地的政策规定，协议出让。涉及公开市场招拍挂拿地则采用招拍挂形式出让。

利用集体建设用地

1、主要开发途径

1.企业与村集体联合兴办养老机构

在此模式下，可以考虑由企业出资金，以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地，与村集体合作开发经营性养老服务设施。一方面可以解决村集体自身的养老福利需求，另一方面投资者也可自行对外经营(规模有限)以获得收益。盈利模式为租赁+物业管理服务，按照酒店式公寓的形式进行规划建设，物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

2.企业自行投资建设养老机构

在此模式下，企业通过土地转让，支付转让费用获得一定期限的集体土地使用权限进行自行开发，村集体不直接参与养老机构建设，而只是作为集体建设用地使用权的转让主体，收取土地流转费用。企业与村集体签订土地转让合同，取得土地使用权。但这种模式还需要一定的时间才能实行，现阶段无法实施。

综合以上分析，我们可以得出结论：

存量用地，以前是企业自有或者协议出让的用地(包括工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)开发养老项目均可以采用协议出让方式获得土地;存量用地(历史遗留需要转移或多年未开发)，是通过招拍挂获得的土地，改变土地性质后，仍然需要国土局收储再经过招拍挂程序拿地;增量用地，现在从公开市场招拍挂拿的工业、旅游等用地，原则上不允许改变土地性质，即使允许改变土地性质，仍然要走招拍挂程序获得地块。由此我们总结出以下几种类型的土地可以利用来开发养老项目：

1.企业自有用地(土地属性可以是办公、商业、工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)

主要途径为：与拥有土地的国企或企事业单位合作进行开发建设。在符合规划条件下，通过一定的拿地主体操作，协议出让获得土地。

2.搬迁遗留下来的工业用地、仓储用地、旅游用地等，以前是协议出让而非招拍挂出让获得的用地。

主要途径为：股权收购或合作开发。

3.现有的空闲的厂房、社区配套用房、商业、酒店、学校、医院、各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等。

主要途径：收购股权或资产，对现有的设施进行改造，开发建设养老项目。

优点是，只需要规划、民政等相关部门批准，不需要改变土地性质，不需要走国土局公开市场出让程序。缺点是：只能改造，不能拆除重建，如果重建，调整指标，国土部门走出让程序。

4.集体建设用地。

主要途径：与集体经济组织合作开发养老项目，虽然我们并不能完全获得地上物的所有权，但可以通过合资合作的方式与集体经济组织共同拥有地上物产权。

优点：成本低廉，手续相对简单。缺点:目前只能执行以集体经济组织为主体，兴办非营利性养老机构，且规模受到限制，具有一定风险。