养老项目拿地及开发途径分析

根据《物权法》和《土地管理法》的规定，我国土地分为国家所有和集体所有，其中城市的土地归国家所有，城市之外的农村土地归集体所有，由此形成了城乡分割的二元化土地所有制度。无论是国有建设用地还是集体建设用地，均可以利用作养老项目。具体分析如下：

利用划拨的国有建设用地

1、划拨用地相关概念

划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为 A6 。

政府为投资建设主体，持有养老机构的产权，养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴。一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理，运营机构享有一定期限的经营管理权，通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益。

2、主要开发途径

可以利用自身在建筑行业所积累的资金、技术、人才等方面优势，通过股份合作制、PPP(政府和民间资本合作，由政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，在约定时间内将物业归还政府)、BT(Build-Transfer，建设--移交)、BOT(Build-Operate-Transfer，基础设施特许权)、公办民营等形式与政府相关部门合作，参与公立养老机构的建设或运营管理。

利用出让的国有建设用地

1、出让用地相关概念

出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等法律法规，我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度。

2、主要土地类型及其开发途径

1.利用企业自有用地(存量建设用地)开发养老项目

出让方式：如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体，一般采用协议出让方式供地;如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂程序出让。对于如果有合作方，而合作方是否为自己所属的公司，只需要企业单位出具证明即可。

开发途径：可与拥有土地的相关单位(尤其是国企)成立合资公司共同开发、运营养老项目，或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营，从而大大降低用地成本。但在拿地主体上有所限制。

2.利用存量或增量工业用地开发养老项目

出让方式：以北京市为例，对于存量的工业/仓储用地，包括企业自有的、协议出让的工业用地，拆除厂房后，建设养老项目，可通过协议出让的方式供地。对于存量的现有厂房，改造为养老设施，只需要规划和民政部门批准即可，不需要经过土地部门。对于增量工业用地，不允许在招拍挂后改变工业用地性质。对于具有历史遗留问题的增量工业用地，可以先收储，将用地性质改为 A61 机构养老设施用地后，再走招拍挂程序供地。

开发途径：通过将企业(尤其是国企)闲置的厂房、仓储用地等存量工业用地用于养老项目的建设，也是一种有效降低开发成本的开发方式。投资方可以收购企业自有的(协议出让)工业用地，或闲置的厂房，如果需要拆除厂房重新调整指标，则需要走协议出让程序，如果在现有厂房基础上改造扩建，只需要获得规划部门及民政部门批准即可。

3.利用合适的商业用地开发养老项目

出让方式：利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地，企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。存量的现有商业设施，不拆除，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部门批准即可，不需要再走土地出让程序。

开发途径：借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目，所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商业办公用途立项，通过招拍挂的形式获取土地，其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般按照酒店式公寓的(产权式酒店)形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售(一般可以办理产权证)，也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

需要注意的是，因为商业用地的使用年限为 40 年，而《物权法》第 149 条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。

另外一个不利因素是，商业用地的日常生活成本较高，水电费均按照工商业计价，这一定程度上抬高了开发企业的运营成本。利用增量商业用地做养老，成本会比较高，而且需要走招拍挂程序拿地，建议谨慎。但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建，还是可行的。

4.对现有经营欠佳的酒店项目进行改造，开发养老项目

酒店作为商业设施的一种，也可以作为养老项目载体之一。

出让方式：对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目，并不需要走国土部门的协议出让或招拍挂流程，通过规划部门的控规调整及民政部门的许可即可。关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样。凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地，改变性质后，需收储重新走招拍挂出让，如果是企业自有酒店用地，可以协议出让。

开发途径：位处市区的酒店在地段、周边配套等方面具有较大的优势，但目前酒店业市场普遍不景气，如北京市 60 家五星级酒店 2014 年均出现亏损，空置率达 40% 。因此投资人可通过收购、租赁等形式整合相关酒店类资源开发养老项目，一方面可以解决老年人入住难的问题,另一方面也可以满足老人对生活品质的需求。

目前已有一些酒店类公司依托自身的资源优势提供老龄服务，也有的将酒店改造为养老公寓以提供老龄服务。