房企如何开发养老地产项目？这里有一整套攻略

6、对拥有大量土地的企业进行收购。

有些企业并非是开发企业，但是它却拥有大量的土地资源，而且其所持的土地资源日后可以通过某种方式改变其用途，甚至改变这些土地的性质。房地产企业可以考虑购买或收购这些拥有土地的企业，这样也就拥有了这些企业的土地，这也是房地产行业中拿地经常采用的一种方式。

7、土地置换。

土地置换通常有三种方式。

第一是用地换地，比如说某块地不能用来开发，只能用于某些特殊行业，那么房地产企业就可以寻找这类特殊行业，假如说这块地只能盖医院，那么房地产企业就可以通过置换的方式，将原来建设医院的用地用来开发，因为在规划当中原来医院的用地是可以开发的。像这种以地置地的方式，还是普遍存在的。

第二是转换，即以好换坏，以小换大等。比如用城外一块很大的地换取城里很小的一块土地等，这种情况也是普遍存在的。

第三是资产置换，比如说房地产企业自身留有部分房产，那么它可以考虑用它的商业用房，与那些拥有土地的资产进行交换。

8、与拥有土地资源的企业合作。

在合作建设的工程方面，国务院号文做出了一些特殊规定。比如说对某些厂矿所拥有的的建设用地，可以将其中一部分用于经营。而另一部分用来解决自己员工的住房问题。这样，房地产企业可以考虑与这类的企业进行合作，而且这种合作在某种程度上来说属于强强联合，而且也是占有土地资源的一种方式。目前这种方式在我国现行的法律是允许的。

9、与拥有开发土地的公司合作。

当前，几乎各级政府都拥有土地一级开发公司或土地储备中心，房地产企业可以考虑与其进行项目合作，这样也可以获取大量的土地资源。

10、与拥有土地资源的项目合作。

这些项目有许多，例如中小房地产企业可以考虑与轻轨项目合作，或者与地铁项目合作，与公路项目合作等。

11、利用市政工程圈地。

在考虑入驻某个地区时，房地产企业可以先主动投资该地区的一些市政工程，比如道路、公园、广场等。投资这些市政项目虽然看似并不盈利，但是却可以获得该地政府的信赖，这样中小房地产企业日后再要获取该地某块区域或者临近区域的土地开发权时，无论是协议的或是市场的土地出让方式，它都会比其他企业具有更多的优势和优先权，因为其之前在该地市政项目上进行的投资，已经赢得了该地政府的信任，至少地方政府已经对本企业有所了解。

12、通过品牌连锁圈地。

如果房地产企业的某一品牌或者成功模式在非常具有影响力，那么企业可以考虑将这一品牌或模式拓展到它打算投资的地区，凭借其品牌或模式的影响力去为其争取土地资源，这样企业取得土地的成功率会远远大于那种硬碰硬的在市场上挣地。

13、凭借规划方案圈地。

一般而言，各地规划都是由当地政府来制定实施的，虽然各地规划本身都是主观的，但是规划方案在经过各级部门审批后，规划方案中土地资源的性质或许就变了，包括土地的原有用途，甚至所有者都会发生改变。

因此，房地产企业可以考虑投资地方政府的规划，借此将一些具有开发潜力却不在原规划方案的土地资源纳入政府规划中，再通过各种吸引人的理念将这些规划外的土地进行包装上市，进而获取土地资源并实现土地资源的升值。

三、开发模式

1、专门建设养老社区。

养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大;配套设施建设比例高，自持风险大。

2、新建居住区中开发养老组团。

指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

3、普通社区配建各类老年居住产品。

普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。

4、成熟社区周边插建老年设施。

在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。