房企如何开发养老地产项目？这里有一整套攻略

对于房地产企业而言，在资源获取的困境之下，应避免在高度关注的市场上与同行竞争，避免各种残忍的搏杀场面出现。房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。下面就房地产企业投资开发养老地产项目常用的进入路径、拿地策略与商业模式进行分析。

一、进入路径

第一，认真研究宏观环境，扎实搞好项目市场研究。

任何一个投资项目都是在一定的政治、经济、社会环境中决策、落地并成长起来的，养老地产也不例外。因此，依据养老地产市场的特征和开发商的要求，养老地产市场调查的主要内容包括以下方面：

1、养老地产市场环境调查。

包括：

(1)政治法律环境调查。包括：有关养老产业和房地产市场的政策和法规;有关经济发展计划和规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

(2)经济环境调查。包括：国家、地区的发展规模、趋势、速度和效益;项目所在地区的经济结构、常住人口及其就业状况、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争产品的供给情况;一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;居民收人水平、消费结构和消费水平;与特定房地产开发类型和地点相关因素的调查。对于不同的物业类型，所需调查的济环境内容有很大的不同，开发商须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

(3)社区环境调查。社区环境直接影响着养老地产产品的价格，这是养老地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥养老地产的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。调查包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等。

2、养老地产市场需求和消费行为调查。

包括：

(1)目标客户对养老地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势。

(2)养老地产市场需求影响因素调查。如国家关于经济结构和房地产结构的调整和变化;养老人群的构成、分布及消费需求的层次，现实需求和潜在需求的情况，收入变化及其购买能力与投向。

(3)需求动机调查。如养老人群购买意向，影响购买动机的因素，购买动机的类型。

(4)购买行为调查。如不同养老人群的不同购买行为、购买模式，影响购买行为的社会因素、家庭因素及心理因素等。

3、养老地产市场竞争情况调查。

市场竞争对于开发商制定市场营销策略有着重要的影响。调查包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查;对竞争者的户型设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;对竞争者产品价格的调查和定价情况的研究;对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的调查研究;对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析;对未来竞争情况的分析与估计;整个城市，尤其是同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率的调查;竞争性新产品投入时机及其发展动向的调查。

第二，根据市场分析，做好目标客群、服务半径和规模定位，确定与医疗保健及运营、管理等服务机构的合作关系，做好经济测算。

根据当前一些地方出现的苗头，要防止两点：一是规模过大;二是盲目追求建筑本身的奢华。养老设施建筑应坚持以人为本，将尊重、关爱老年人贯穿始终，遵循安全、卫生、适用、经济的原则，保证老年人基本生活质量，并按养老设施的服务功能、规模进行分类分级设计，防止盲目追求宾馆式的奢华。第二，养老设施的设计要符合国家的标准和老年人的需要，并与运营管理相衔接。

开发企业要注意加强与设计单位及运营管理单位的协调。设计单位要了解入住老人的要求和运营管理的要求，如住区的规模、运营管理用房设置的位置、电梯的数量与位置、集中用餐的健康老人与不能自理老人对餐厅设置及用餐的要求，以提高养老服务的水平和经济效益与社会效益。

第三，探索“投资、开发建设与运营管理”既有明确分工又有协调配合的共赢模式。

养老地产与普通商品房开发销售最大的不同是，入住的老人主要不是来购买或租赁住房，而是来购买养老服务，所以老年住区地址的选择、养老环境的营造和开发建设后的运营管理与服务尤为重要。

由于养老地产项目与普通住宅小区对商品房的开发销售不同，再加上小区内有医疗保健、休闲娱乐和运营管理等用房与一系列养老服务，所以回报低、回收慢、经营难成了养老地产必须要解决的问题。按照发达国家与地区的一般经验，他们通常将投资商、开发商和运营商结成一个利益共同体，既有明确分工，又有协调配合。

而在国内有的是投资商、开发商自己培养团队，有的是与有一定运营管理经验的公司签订合同。我国急需培养一大批专业养老机构运营管理人员，特别是面向老年人的医疗保健护理人员，才能适应养老服务业发展的需要。

二、拿地策略

1、招标。

是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人受让人，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方进行评标决标，然后择优而取。这种方式适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。相对来说，招标形式可以控制地价靓升，进而在一定程度上抑制今后的房价。

2、公开拍卖。

是指在指定的时间和地点，由土地行政主管部门在公开场合对指定地块的使用权主持拍卖，首先由拍卖主持人喊出底价，再由参加的各竞投者开始轮番报价，最终出最高价者获得所拍卖土地的使用权。在这种形式下，所有的开发商都处于同一起跑线上，相对比较公平。拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行为。但是，土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。

3、挂牌。

它是介于招标与公开拍卖之间的一种弥补型方式，也可以说是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。这种方式下，土地的交易条件在一定时间内由土地交易机构进行公告，并接受交易申请。比如交通位置不是很理想、条件比较特殊、旧城改造、危房改造等成本比较高，只要有一个竞投者就可以了，可以采取挂牌的交易方式。

4、投资参股。

一般来说，投资参股有两种方式土地入股与资金入股。即一方有地没钱，另一方有钱没地，这样就可以用投资参股的方式进行解决。对房地产企业而言，它可以用资金参与到这些开发项目中，或者使用资金和土地进行互换，进而各自形成股权。

这种方式在开发商拿地策略中也非常普遍，特别是号令的推出，各地大都要求原来协议出让的土地出让金必须要在规定的限期内补齐，然而很多开发企业的土地储备无法满足这样的资金需求，这样也迫使它们去寻找拥有资金实力的企业去合作，中小房地产企业正好可以把握这一契机。

5、收购有土地的公司。

房地产企业可以考虑收购一些拥有土地项目的独立公司，按照土地的价格对其股权进行收购，即以股权转让或增资扩股的方式收购对方公司，进而获得对方的土地。这种方式并不是对方直接转让土地给自己，而是通过收购对方公司的股权间接获得的。

按照我国财政部与税务局的相关文件，通过股权转让，国家不征收土地增值税和契税等，因为它只涉及到股权层面的变更，并未涉及到土地实际的物权变动。这样中小房地产企业在通过股权转让方式收购拥有土地的公司时，可以免交相当于成交额契税的。

相对于直接的土地使用权以及在建工程的转让，中小房地产企业通过这种方式获取土地资源所付出的的成本更低。因此，这也是近年来使用比较多的一种方式。