碧桂园从拿地到售罄全攻略曝光(全套开发指南)

第三步：聚焦展示区域，完美开盘

“抢临设，保保障;抢地下，保地上;抢主体，保装修;抢板房，保货量。”

“聚焦展示区，提前每一天”。

——集团总裁

一、计划管理严谨

例如，对雨季等影响工期的因素可提前界定：下雨可将其细分小、中、大雨。小雨、中雨通过提供雨衣给工人，让施工单位没有借口不开工，并且项目也以身作则，亲自在现场督促施工单位加班，这样项目只需支出很少的成本，在不是很恶劣的天气中争取到宝贵的时间。对于大雨暴雨恶劣的天气现场不能施工的，项目应提前与施工单位约定赶工措施。

二、设计合理出图

根据“先展示区，后货量区;先管线，后主体;先基础、后上部;装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。

三、重点抢展示区

● 1、“123”原则

“123原则”给我们一个很清晰的抢进度的思路，“1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成;“2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度;“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件，应放在第三位来赶工。

赶工时要按照主席要求的“24小时，满人工作”的原则来组织样板区的抢工，流水作业，人山人海的去做，每一个工作面都要有人。要求施工单位每天上报人员、材料和机械使用计划，实现精细化管理，向过程管理要结果。同时，要重点考虑关键工序的施工组织，例如，有挂石的施工时间较长(尤其关注石材材料的堆放场地合理设置)，其施工应该尽量安排在前面。

● 2、抢工奖

为实现快速开盘，区域项目在成本增加与收益之间进行合理权衡，可以在总包合同中明确工程起始时间和相应的工期奖罚规定，或者单独设置赶工奖。赶工奖应在事前以协议的形式约定，明确奖励的条件和处罚规则;赶工奖后补无效。原则上赶工奖励费用从该项目的成就共享奖金池或旧项目奖金包中扣减。

四、施工组织科学

按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程(尤其是大树种植)。采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地;上下工序按确保的节点按时验收、交接合理;主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配置，如：施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。

五、装修突击管理

集团成立了以雅骏装修公司为主导的装修突击队，对新项目(含旧项目新地块)展示区重点突击，并且集团要求雅骏装修公司到2013年9月实现对新项目展示区的全面承接。

● 1、装修的重点包括：(1)售楼部大堂(或酒店大堂)、样板房的厨房、卫生间、电梯大堂的铺贴;(2)电梯、石材、橱柜等，开工时就要与厂家沟通排产;(3)吊顶、机电安装穿插、消防、空调线管;(4)超豪板房的成品家具，需土建严格按照图纸尺寸施工，提前交底，严控分层移交;(5)双拼板房以装修户先组织土建施工，然后分层分段移交工作面。

● 2、装修进场前期准备：(1)装修施工任务应预先落实，最好施工前40天用书面形式通知施工单位，有条件时考虑提前60天。以便使承包方预先组织安排施工队伍，按数量安排人力，才能保证对任务的准备;(2)施工图纸应预先30-40天由设计院完成出图，有条件时审图完成，最好安排任务时一起提供给施工方，目的方便做好材料的准备和产品工厂化生产;(3)项目分项专业分包工程完成节点落实，上工序按质、按量、按时验收，合格后移交下工序。

● 3、展示区装修工程联系单：区域项目提交展示区装修工程联系单至集团工程管理中心、运营中心、雅骏装修公司，由工程管理中心统筹展示区装修工程任务安排及下达。

六、重视采购下单

严格按照《采购专项计划任务项标准》【参见关于下发《项目专项计划管理办法》和《项目专项计划考核办法》的通知】的要求制定材料下单计划。确定电梯、石材、装修材料及家具等进场时间与工程进度的高度衔接，关键点在于接到图之后一周时间内下单，有些可以先根据装修标准下单，施工图出来后再核对数量补单;洋房板房使用的材料直接甲供，样板房在2楼及以上的，开放式电梯应同步投入使用;与现代家居、设计家私组沟通好，确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时进场安装及摆放。对于非标设计，要在设计过程中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供货周期。前期物料、设备采购时如涉及到酒店、物业，要请酒店、物业参与设备选型。

● 特殊材料及专项分包生产制作周期参考：

(1)电梯：生产70天，安装20-30天;

(2)橱柜豪装：厂家生产25天，安装时间3天(供应商配置所有厨房配套电器);

(3)木门、木地板、楼梯扶手、整体橱柜：供应商生产时间30天;安装时间8-15天。

(4)入墙整体衣柜：供应商生产及安装时间30天;

(5)海洋展池：供应商制作及安装时间120天;

(6)专业泳池工程：安装时间60天;

(7)国振装修：厂家生产及安装时间100天;

七、园林绿化穿插

景观充分考虑水体、山体等自然借景，通过参观公园、植物园和当地最好楼盘，了解当地植物选用的原则，利用当地最便宜、最实用的植物为我公司造景，打造最合适的景观风格。同时，对当地园建材料进行调研，评判成本，最大限度充分利用当地材料。园林施工要注意：(1)跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图;(2)室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分;(3)提前做好施工筹备，项目开工时绿化(尤其是地形土方早日完成)同步开工，交叉作业，售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工;(4)私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工;(5)可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。

绿化施工工序：堆坡造型——种植大树——石头、汀步石安装——灌木、地被种植——草皮和玉龙草的种植——完工，小品摆设和成品保护。

八、轻装修、重摆设

要按照“轻装修、重摆设”的原则，控制好装修成本，让利于客户，以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，让客户感受“入住式的体验营销”，使客户走进板房就有购买的冲动。同时特别注意要做好室内阴生植物的养护。

九、加强联合验收

● 1、验收组织

由区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中心、物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。

● 2、验收内容

包括营销环境、建筑质量、物业管理、市政工程、园林绿化效果和服务管理系统(安保、后台管理系统)及产品设计合理性、装修标准与销售合同一致性、工程质量等。

● 3、验收评估和审定

(1)在验收中现场达成一致整改意见的问题，由项目部督促相关施工单位立即进行整改，整改完成后进行复检。

(2)在验收中涉及设计的问题，如验收组内部意见不一致的，应提交产品研发院牵头组织相关部门研讨，将研究建议报主席办、总裁办审定。

(3)在验收中涉及装修、绿化景观和营销环境的问题，如验收组内部意见不一致的，应提交集团联合评审小组进行审定。

(4)经整改后复检，如联合验收小组对验收合格、达成一致意见的，填写验收记录表，各参与验收的人员签名确认。

未经验收或验收不合格的，不得对外开放。

区域项目对主席在规划图上划的展示圈必须高度重视，展示区开放前应做到“目之所及，皆是完美”。

十、确保完美开盘

项目奠基开工后，营销团队面向目标客群进行推广宣传、客户拓展及圈层营销等，期间项目部与营销团队密切沟通，既保证营销推广节点与工期相匹配，也能及时确认相关利好卖点输出，以实现按时(或提前)供货，确保销售。

● 开盘具体工作包括：

1、为增加开盘的轰动效应，前期广告铺垫要合理有效布置，适当举行有针对性的推广圈层活动，有条件的邀请政府要员、新闻媒体和企业家代表提前参观，创造社会认同气氛和免费宣传效应。

2、做好价格政策、产品的成本及预留客户梳理工作，协助制定开盘前的价格策略及价格的制定：(1)政策：不能忽视政策对价格的影响，如价格备案等政策直接限制项目后期价格走势，定价前需针对限制政策与政府良性沟通攻关;(2)成本：成本控制直接影响价格竞争力;要整体控制项目的成本;(3)对预留客户进行分类：产品偏好，户型偏好，位置偏好，提前对预留客户进行分析筛选，有利于更合理判定价格;对预留客户心理价格进行持续性的跟进。

3、开盘前完成物业管理公司的招标工作，案场物业服务人员培训到位，训练有素。

4、做好详细周到的计划和工作安排，各部门、人员的分工，现场功能临时分区、停车带设置，不要遗留任何的角落或环节;现场提供适当的暖心服务和后勤保障工作，做好安保、卫生、急救医疗准备。

5、开盘时，销控区人要放满，增加现场下单的紧迫氛围。

6、开盘后办理好相关相关预售合同签订、政府备案、抵押登记、业主资料提供等相关程序，减少因程序、资料不全引影响按揭贷款的发放，好让我司尽快回笼资金。预售监控款也要长期紧迫跟踪，与政府和银行做好沟通工作，按照施工进度越早越多的申请。

7、后续货量组织：合理确定展示区与货量区、各货量区推售次序及各货量区推售的节点安排，尤其保证首次开盘成功后后续货量的及时补给;为解决后续货量供应问题，应在本次展示区开工同时，准备好下一期的施工图纸和施工准备等所有工作。做到一旦一期销售卖得好，二期工程第二天就能开工。