碧桂园从拿地到售罄全攻略曝光(全套开发指南)

2018-10-12 09:58:18 产业地产规划

第六步：注重细节完善，完美交楼

一、交楼计划合理

在推售前，制定合同交楼时间时，要充分考虑市政配套(永久供水供电)的完成时间，避免因临电供应交楼造成业主投诉，尤其是毛坯交楼单位的业主需进场装修，临电供应容易造成客户群诉

二、分户验收严格

● 1、分户验收联合小组

组织工程项目的有关单位(建设单位、施工单位、监理单位、物业公司)成立分户验收联合小组，并明确各方的具体责任。

● 2、分户验收范围

(1)单位工程的每套住宅，公共部分的楼梯间、电梯间、屋面、地下室。

(2)分户验收应当在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，重点对每户住宅的观感质量和使用功能质量进行检查，主要项目包括：室内空间、构件尺寸、楼地面、墙面和天棚质量、门窗安装质量、防水工程质量、建筑节能工程质量、给排水、采暖系统安装质量、室内电气工程安装质量、强制性条文规定的安全防护措施，以及国家和省市有关规定要求检查的其它内容。

● 3、分户验收准备工作

由施工单位编制分户验收方案，并报监理单位、项目管理部审批。

(1)对于土建部分，须提前标识室内空间尺寸测量的控制点和线，并提前作好屋面、卫生间等有防水要求房间的蓄水等准备工作;明确依照验收顺序，确保验收不留死角。

(2)对于安装部分，须提前在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向，并对配电控制箱内电器回路进行清楚的标识。

(3)充分准备分户验收所需要各种设备。一般包括：经纬仪、水平仪、激光测距仪、自动安平激光标线仪、钢尺、靠尺、塞尺、检测尺、组合检测器、漏电开关测试仪、通球等。

(4)提前确定分户验收的方法及验收标准。根据前述确定的验收范围和项目，进一步明确具体验收内容和部位，以及相应的验收标准及验收方法。

● 4、分户验收的时间安排

(1)施工中间验收：根据工程的进度情况，分户验收分阶段进行，当某项目具备验收条件时，就组织该项目的验收。比如：现浇楼板厚度可在主体施工阶段进行验收，室内净开间、墙面空鼓、裂缝的验收可在室内抹灰面完成后进行验收，室内净高、楼地面空鼓、裂缝、起砂的验收可在室内地坪完成后进行验收。

(2)完工后验收时间：自完工之日起，在规定时间内完成实测验收，并将分户验收资料进行汇总和报验。

● 5、分户验收发现不合格问题的处理

分户验收小组如发现验收结果不符合规范和设计文件要求的，应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查;经整改仍不符合规范和设计文件的，应按建筑工程施工质量验收标准的有关规定进行处理。

● 6、开荒

复验无问题后，立即进行家政开荒。为保证清洁效果和地面木地板损伤，采取留地面保护膜待房间清洁完工后再清除保护膜、清洁地面的流程，清洁完一层后验收一层，从上至下进行逐户锁门，收楼前严禁人员进入，如确有需要建应立登记制度。

三、竣工备案办理

● 1、重视图纸、资料等的日常管理，前置性的开展竣工备案资料准备工作。

● 2、要特别避免工程款的超付，以免施工单位竣工备案工作不配合，而我司又无反制措施，从而陷入被动。

● 3、竣工备案办理时间较紧时，应成立临时小组，协助报建人员在短时间内完成竣工备案手续。

● 4、竣工备案办理的注意要点：

(1)务必根据竣工验收备案的资料需求清单，前置周全地准备备案资料。

(2)各项资料和表格的填写、签字及签章务必按照模板范例填写，避免来回反复。注意施工许可证时间迟于现场施工时间的资料处理和后期专项验收的及时提前安排及资料准备，如节能验收、消防验收、规划验收、环境验收。

(3)各种备案面积数字数据务必根据相关规范，进行核对确认。

(4)对各类表格的签批(如《建设工程竣工验收会签表》)，杜绝疏忽漏签的情况发生。

(5)对于办理备案前需要缴纳的各相关费用，务必提前检查确认，避免因为缴费不及时导致备案风险。

四、实现完美交楼

联合验收完毕后向客户寄发交付通知书前必须完成由项目营销经理发起的、项目部及区域客户关系管理部参与的《寄发收楼信建议》审批流程。

● 1、成立房屋交付工作小组并主导承接查验及整改

集中交付前60日，由区域客户关系管理部牵头组织项目、营销、设计、财务、物业成立房屋交付工作小组。工作小组职责：(1)负责制定房屋交付工作计划，明确相关部门的工作任务及完成时间;(2)开展交付前承接查验，从客户视角对设计、质量缺陷检查和跟进整改，加强督促整改及复查销单，为完美交付创造条件，为集团“创优100”评选提供依据。

● 2、交付现场完美包装：(1)项目主入口及主干道路沿线实现完美包装，指引清晰，气氛温馨喜庆;(2)交付组团及入户大堂、电梯厅、电梯轿厢实现完美包装，营造回家氛围;(3)交付办理大厅实现完美包装，办理程序提前公示，功能区分布合理，突出舒适感和尊贵感。

● 3、交付服务品质保障

交付前做好工作人员规划调配和系统性培训工作：(1)重视对接待礼仪人员以及陪同验房工程师的选拔和培养;(2)加强项目基础知识、接待技巧、验房流程、验房礼仪、验房强制口径等专业培训;(3)确保交付时交楼接待工作人员各司其职，职责明晰，话术及着装等方面做到标准化。

● 4、提前准备维修备品备件

项目部应根据联合验收、承接查验、客户预验收所积累的数据以及工程经验，对部品、部件的缺陷率进行评估。根据评估结论要求在集中交付前由各总包施工单位将部品、部件贮备齐全。部品部件属于甲供的，则由项目部联系集团采购中心下单备货。

● 5、制定现场应急措施

根据交付区域综合风险排查情况，制定相应的交付现场应急方案：(1)提前开辟专门的客户接待室、客户看楼第二通道等;(2)明确应急情况发生的我方人员接待名单、处理顺位和媒体对接人;(3)交付活动提前向当地公安机关报备，特殊情况下邀请公安或相关政府部门在交付期间驻场值班。

● 6、倡导“一站式”交付服务模式

客户办理收楼手续时为客户创造一站式服务，即资料填写、费用缴纳、钥匙领取可在不用起身情况下一次性办理完毕，提高办理速度，减少不便。

● 7、主动引导客户验房

客户验房时采用“一对一”接待模式，陪同验房工程师主动提示房屋使用须知，让客户感受专业贴心服务。

● 8、打造交付中快速维修能力