碧桂园从拿地到售罄全攻略曝光(全套开发指南)

第二步：做好前期策划，快速开工

集团基准工期为5-7个月，部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工，要认真开展前期工程策划，做好工作前置，实现摘牌即开工。

一、做好前期策划

应充分考虑事情的因果关系、先后次序、内在的逻辑关系，开工前把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，形成系统的解决方案。合理地配置开发资源，克服项目开发中可能出现的瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料采购、施工道路畅通、临设容量充足等问题，保障示范区的实现。科学合理地做好施工现场总平面布置(含临水、临电、道路、办公区、生活区、垂直运输设备的布置等)，做到策划先行、临设先行、道路(进出方向、宽度、规避客户、雨季影响等)先行、管线(尤其是临电、临水架设方式和影响)先行、计划(协同性)先行、样板先行。施工策划上，片区的市政、土建、机电、挂石、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、机电、装修工程分层、分段、分面施工，同时还要制定制约项目目标重点区域的专项计划。

二、规划设计前置

新项目要尽量选标准化产品或成熟的产品，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中;销售展示区在综合考虑规划因素外应该安排在项目最有利的、能马上动工的地方。在楼盘的定位，我们不一定做到最高档次的项目，但我们要结合产品与购买群体，合理定位，打造性价比最高的项目;在同样产品中，我们必须做到最优;在同等售价中，我们必须做到品质最好。

● 1、规划前置：规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标，尽量做满容积率;特别重视普通住宅面积界定的临界点;项目提前了解清楚当地的规划设计要求，建议严格按照当地规划要求进行规划设计，避免后期因方案修改影响进度;尽量提高售建比，减少无法出售的地下室面积。

● 2、板房设置：(1)原则上，所有户型都要设置样板房。(2)但也避免设置过多样板房导致成本增加，须控制规划户型的数量。(3)新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房(对于毛坯销售不畅的项目要装修4~5套别墅板房，销售部分再装修部分)。(4)为充分展现苑区的成熟配套以及环境，需于货量现场选择景观好的楼层设置现场板房，并做好首层架空层的泛会所展示和体验，项目应尽量避免建临建板房。

● 3、产品选择：(1)展示区宜采用公司已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间;(2)别墅和洋房要同期展示，同期开卖;地下车库施工周期长，1-2个月/层，难以与别墅产品同期展示;(3)展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品，以保证施工工期满足同期展示开卖。

● 4、物业规划建议：参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议，如出入口、物业管理用房、垃圾房的选址及面积等。

三、强势推进收地

由于我司获取的土地往往不是净地，拿地前与政府或合作方谈好的收地条件，到实际收地时不一定能全部满足，这种风险往往会影响我们不能快速开工或增加开发成本和难度，因此我们在收地前必须从多种渠道深入了解地块的现状是否已经满足我们的开发要求，对方是否已履行了所有承诺，否则，我们应该要求推迟收地，并且一定要把收地时间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩，才能更好地规避我司的风险。若发生土地移交晚于合同约定，应争取由国土部门出具未能交地证明，以便财务部门申请相关地块的免缴土地使用税。

在收地的过程中，要积极推进目标地块现场的清理以及参与收地砌围墙工作。要综合平衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比，按照项目利益最大化原则强势推进收地工作。

四、勘探先行进场

● 1、参考周边地质情况

了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，可以有效提高设计和前期工程的进度。

● 2、提前进入地块勘探

提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告;对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式;规划及现场条件较完备情况下，直接详勘。

五、提前开展招标

● 1、招标前置：在摘牌之前提前做好招标前置与配合工作有利于实现摘牌即开工。从土地挂牌开始，就可以开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：(1)尽快了解当地的市场材料价格，购买当地的定额及材料信息资料，了解项目现场的特殊情况;(2)将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等，提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;(3)明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议;(4)施工单位开标。

● 2、施工单位考察：项目立项后，即发起招标立项书，同集团、区域一起将纳入集团招标范围内的施工单位提前考察和选择;优先确定展示区基础施工单位及总包单位。项目必须主动的参与到招标的工作中去，选择总包单位时应考虑：(1)施工单位的实力;(2)施工单位的信誉度;(3)施工单位的经营状况;(4)特别关注施工单位拟委派的项目经理(施工生产负责人、经营负责人或包工头本人有调动公司资源能力优先)——优先选用熟悉公司操作模式、同区域合作过的、在当地做过项目、信誉好的项目经理。考察施工单位时，播放公司的宣传片，与施工单位做有效的沟通，便于施工单位对集团的了解。

● 3、快速确定施工单位的方法

(1)条件允许的情况下，示范区应将桩基础(或其它基础类型)与总包工程招投标分开进行。

(2)对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区，示范区计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

(3)对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。

(4)对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

● 4、施工合同：区域项目应积极参与施工合同中“工程管理条款”的制定，掌握进度管理主动权;提前确定展示区各专项工程合同单价，尤其对于赶工费、施工进度明确约定、施工人员数量、垂直运输设备数量、总分包权责约定等，提前确定操作方式，为后期支付工程款提供依据。

六、重视临设先行

● 1、临水、临电必须考虑足够，除了考虑全面开工的施工和宿舍生活用电，还要考虑售楼部和展示区的用电要求，是否设独立电缆，以免售楼部受施工保护电源跳闸的影响而经常断电。在收地完成前就应该与水电部门签订合同，确定水电到达地块时间，确保摘牌后能顺利及时接入临水临电，不妨碍项目现场施工，在条件不具备的情况下，可以在前期施工采用发电机。与电力水力部门谈判时，可考虑将永久水电条款与临水临电一并进行谈判，对于项目后期开展将免去较多麻烦和减少重复的费用开支。

● 2、提前完成红线外临时道路建设及场区内的管网及施工道路的建设，临近公路要注意考虑地块开口问题。

● 3、提前完成临时用地租赁，搭设生活区，为施工单位进场创造条件。

● 4、提前考虑项目临时宿舍、永久宿舍问题。

七、政府关系维护

● 1、建立与政府各层级领导、分管领导、业务部门的密切联系关系，按政府部门层级领导关系，逐级上报，下级能解决的不要用上级压下级;各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系，杜绝把关系建立在个人关系上，更不能参与到小圈子内，避免因领导调整而影响整个项目的运作。

● 2、争取政府相关领导挂职我司项目，如争取城建副市长级别领导挂职指挥部长。

● 3、定期向主要政府领导汇报项目进展情况，定期或不定期邀请政府领导前来项目指导工作，配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力。必要时，可以邀请政府领导到集团或公司其他成功楼盘参观。

● 4、以工作简报的形式定期书面报告政府主要领导，汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议。

八、摘牌即是开工

● 1、报建前置：(1)现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，这就要求我们进入一个地方时，首先要到各部门(行政服务窗口)了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，提出我司规划思路和规划手续预审等推进理念通过预审批，获得规划主管部门及当地主要领导支持。(2)如分歧较大，则以确保展示区不变为原则。推进规划报建工作，有条件的先做地勘。提前选定施工图设计单位和审图公司，先行完成报建施工图，进行施工图审查和报建。特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后取得基础施工的“尚方宝剑”。(3)施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好，能后补的资料尽量跟政府协商(如立项、环评)。(4)同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与政府相关的手续。最理想的状态是，到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证，或与建设部门商量好可以签发预开工证。

● 2、利用开工典礼这一契机，合理合法地把展示区土方和施工临路提前施工和铺设完成;

● 3、提前邀请当地政府官员参与开工典礼，并沟通当地主流媒体发布，扩大品牌及项目影响力, 摘牌后即通过户外广告牌、新闻宣传进行品牌导入。

● 4、组织项目启动会，进一步明确项目目标，落实每个部门的职责及工作计划，充分取得集团各中心的支持，为后续抢工创造条件。