碧桂园从拿地到售罄全攻略曝光(全套开发指南)

第五步：重视精装策划，打造精品

一、精装策划先行

项目工程开工前的工程策划针对配合装修施工的计划方案要全面，考虑范围包括：(1)工作界面划分清楚;(2)装修垂直运输设备的使用;(3)装修施工临水临电的配置;(4)装修施工脚手架的配合;(5)装修施工产品、半成品及材料的保护和堆放;(6)工序交接验收;(7)装修图纸会审;(8)装修工艺、工法明确;(9)材料样板确认;(10)各专业在施工过程中出现矛盾时，特别是工序间的嵌接问题必须及时协调，并应有专人负责跟办。

● 1、装修图纸

为保障装修工程顺利实施，装修设计图纸应提前会审，会审要求其它各专业需参与，同时为保证装修材料的采购和品质，装修施工图须于装修施工单位进场前60天完成设计，因此要求设计院配合和项目部计划及协调的工作须及时到位。

● 2、垂直运输

精装修工程垂直运输供料比较紧张，材料品种繁多，规格类型各异，而保证现场材料的运输、搬运和存放，使其流畅、有序的进行是创造良好施工条件之必须，所以，垂直运输设备(如外用电梯、井架)的位置、高度，须考虑到精装修阶段的使用需要，结合建筑的平面形状、高度和材料、设备的重量、尺寸大小，考虑机械的负荷能力和服务范围，做到易于运输，便于组织精装修施工分层分段流水施工。项目宜在总包垂直运输机械安装前组织装修分包方提出相关使用性能参数要求。在情况允许的情况下，可以提前完成永久电梯安装，在加强管理做好成品保护的情况下提早投入使用，以方便后续精装修的垂直运输使用。

● 3、场地布置

施工平面布置原则：在满足施工的条件下，尽量节约施工用地;在保证场内交通运输畅通和满足施工对材料要求的前提下，最大限度的减少场内运输，特别是减少场内二次搬运。具体地：

(1)平面管理总原则：根据施工总平面设计及各分阶段的布置，以充分保障阶段性的重点施工、保证进度计划的顺利实施为目的，在施工实施前，制定详细的机械使用、进退场计划，材料生产、加工、堆放、运输计划，以及各工种施工队伍进退场调整计划。同时制定以上计划的具体实施方案，严格依照执行标准、奖罚条例，实现施工平面科学、文明的管理。

(2)平面管理计划的确定及实施：根据工程进度计划的实施及调整情况，分阶段发布平面管理实施计划，包含时间计划表，责任人，执行标准，奖罚标准。计划执行中，不定期召开调度会，以充分协调，研究后，发布计划调整书。

(3)平面管理办法：施工平面管理由项目经理总负责，由生产负责人、项目工长、材料部门、机械管理部门、后勤部门组织实施，按平面分片包干管理措施进行管理。施工现场按照标准设置六牌一图，即工程概况图、管理人员名单及监督电话牌、安全生产制度牌、消防保卫制度牌、文明施工制度牌、环境保护制度牌及施工总平面布置图。

按照总体规划要求作好平面图，主要包括：现场办公临建布置、现场生活区布置、材料堆放场地(库房)及构件现场拼装区布置。施工现场要加强场容管理，做到整齐、干净、节约、安全、力求均衡生产。

另外，需要考虑到计划采购、计划使用、材料滚动进场的具体情况，做好材料到货动态管理，保证到场材料、物资随到随进库，保证材料在室外停留及库房存放时间不超出规定范围。使材料进场存放和垂直运输处于良好的控制状态。

二、进度计划严格

1、严格审查施工单位编制的施工总进度计划。检查总计划中一级节点完成时间是否满足集团一级计划的要求。

2、在进度计划的实施过程中，常常受各种因素的影响而出现进度偏差。为了保证工期总目标的实现，必须对原计划进行相应的调整。计划的调整按以下原则：计划调整应慎重，能不调的尽量不调，能局部调整的决不大范围调整;计划的调整要及时，一发现有进度偏差，必须及时分析，立即采取相应对策及时解决。

3、对于交楼风险要提前足够的时间进行预警。当发现工程滞后严重，交楼存在重大风险时，应制定严谨的倒排计划或销项计划，并要求施工单位制定细致的赶工计划，并有人工、材料、机械等方面的具体计划和保障措施。需要集团予以协助的，可以请求集团相关职能部门组织召开协调会。

三、落实样板先行

为保证集团“多快好省”战略的实施，材料采购和项目管理中须切实贯彻“样板先行”方针。在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工(关于货量区的装修工程质量的管控，请遵照“装修交楼标准样板间”制度执行)。

●“样板先行”的作用

(1)检验设计的合理性及工种之间配合，及早发现问题、及早解决。

(2)确定各项施工内容的验收标准，指导大面积装修工程的施工，并在完工时按此标准进行验收。

● 2、设立“先行样板”的原则要求

(1)时间要求：各采购或施工项目应在单位定标后，立即提前筹备/施工“样板”，在大范围采购/施工前完成验收工作。

(2)地点要求：“先行样板”应设置在大范围施工的单元内，方便各相关班组及管理人员学习;样板间的选取不得影响该单位的销售和交楼。

(3)标段要求：建议每一个定标单位均在该标段内设立“样板间”。

(4)户型要求：对于货量区的精装修，原则上要求每种户型均须设立一套“装修交楼标准样板间”，个别数量较稀少的户型由项目根据实际情况决定是否设立。

注：若某些户型已经在销售示范区设立了交楼标准样板间，则在货量区可不再重复设立。

完成标准：“样板”各项指标、分项工程应达到合同约定的标准。

● 3、“样板”的验收

根据样板的重要程度，由项目部负责组织、邀请区域工程技术部参加，营销中心、客户关系管理中心、设计单位及相关施工单位联合验收，对发现的问题(包括与销售承诺或合同约定的标准不一致、设计使用功能不合理、装修质量不合格等)，督促有关单位立即更换或整改，整改合格后进行复检并签署验收合格记录表。

“样板”未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围推广。

● 4、“样板”的应用

(1)发挥完善设计功能的作用：如在“样板“施工或验收中发现设计功能不合理，应及时进行修改完善。

(2)发挥样板引路和技术交底的作用：供应商或施工单位应充分利用样板对班组和工人进行技术交底，并通过“样板”的展示和施工，总结各工艺及流程要求，并在样板间进行标示。

(3)发挥验收标准的作用：样板间开放后，供应商或施工单位须按照样板标准进行货量区供货或施工，项目建立质量检查验收制度，按此标准进行验收。

“样板”的管理

(1)工程管理中心在工程质量巡检中，对材料及项目“样板间”进行检查，并对没有落实“标准样板间”制度的项目进行处罚。

(2)装修“样板间”由装修总包单位进行管理，应做好室内的装修的成品保护工作。在合同收楼日期前，装修总包单位应进行“装修交楼标准样板间”的保鲜维修，确保样板间单位的室内装修工程应达到正常可交付状态。

四、重视采购下单

做好采购计划的前置;与集团采购部有效的沟通，争取所需材料能尽快的完成采购;特别是做好甲指材料及甲供材料的采购计划工作，因该部分流程及供货时间较长。如甲指材料的采购，需签订三方买卖合同方能正常供货，在总包合同签订后，立即沟通集团造价部提供三方合同范本，由项目部及施工单位进行盖章，返回造价部发送集团采购部进行确认后，由集团采购部发送指定品牌厂家确认盖章返回施工单位，在过程中及时主动进行跟进，将采购计划、甲指材料三方合同签订进行前置，争取更早更快的完成采购工作。采购下单要点：

● 1、按集团标准化要求下订单，尺寸准确，图纸标准化，填写规范。

● 2、下单时要考虑合理的安装周期。

● 3、按标准化要求控制现场尺寸，保证场地交付尺寸与下单尺寸一致。

● 4、按入场条件控制工程节点，确保按时按质交出安装场地。

五、质量控制到位

● 1、工程质量方面做好主体结构验收(含基础隐蔽验收)，并做好基础资料。基础隐蔽工程验收合格才能进行下一工序施工。

● 2、严控空间尺寸，确保装修四大件的现场安装尺寸与图纸设计尺寸、生产尺寸相符，到场后能准确安装，避免返工浪费。

● 3、做好材料把关，主要有钢筋、混凝土及建筑用沙、电气、五金等。

● 4、两防方面，做好地下室、天面、外墙、门窗边、阳台、卫生间的防渗漏、防开裂，减少装修过程中及交楼时土建维修的工程量。

六、园林绿化管理

● 1、工艺管理

做好图纸会审、技术交底及材料定板，督促施工单位按图施工，不擅自更改设计、不漏工序，并加强对整体观感的把控，项目部严把材料关、面层关、艺术关;现场人员需加强对细节部位、特殊部位的研究(比如转角部位、高低差部位、入口部位、结构外露部位)，如施工图大样无法满足施工要求或存在矛盾，须尽早与设计院沟通并确定施工方案，做到设计合理、施工可行、效果可观。

时间管理

熟悉园林工程的施工步骤先后顺序，制定详细可实操的施工组织计划，注重事前控制。

将公司在进度管控上的奖罚要求融入到施工管理中，根据大计划编排小计划，根据总体计划编排分项计划，做到工序衔接合理，工种交叉多而不乱。将时间节点、进场计划进行合理安排，为园林施工创造良好的客观条件。重视隐蔽工程，做好检查验收工作，避免后工序做完后进行开挖破坏。

空间管理

工作面的铺展是劳动力有效利用的有力保证，也是减少工种相互破坏、确保施工质量、划清责任范围的重要因素。对公共区域，除了督促总包单位按要求时间及质量完成地下管线工程的套管预埋、井道围砌，地表道路、公园、小品等的土建施工外，还需尽早为市政工程(主要是煤气管和市政自来水管)提供工作面，以推动地表工作的全面展开。对楼房周边区域，特别是样板房周边的园林工程，须协调总包单位尽早完成外立面施工，以达到拆除外立面脚手架的条件(高层区样板房达到拆除低层外立面脚手架即可)，为室外化粪池、园建工程、雨污水井、管等的施工提供足够的工作面。

七、加强成品保护

● 高标准住宅成品保护尤为重要，主要落实以下两个制度：

(1)现场成品保护巡检制度：对现场成品保护的工程进行巡视检查，发现有损坏现象的必须追查到底，责任到人，并及时与厂家协商对产品修复。

(2)室内看护制度：已经竣工验收(具备交房)的楼层，设专职人员对楼层进行看护，对楼层钥匙专门保管，以防室内成品人为损坏或丢失。同时做好必要的保洁工作，定期开启窗户(在有雨季保障措施情况下)使室内空气流通，减少室内有害物质凝聚。