碧桂园从拿地到售罄全攻略曝光(全套开发指南)
碧桂园▪开发六部曲
⊙第一步：获取优质土地，定位精准
⊙第二步：做好前期策划，快速开工
⊙第三步：聚焦展示区域，完美开盘
⊙第四步：过程管控到位，质量优良
⊙第五步：重视精装策划，打造精品
⊙第六步：注重细节完善，完美交楼
第一步：获取优质土地，定位精准
获取一块优质土地，项目就成功了一大半。集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：
一、组建精干团队
● 1、前期项目团队
区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
● 2、前期策划小组
区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二、深入市场调研
● 1、研究市场
(1)研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
(2)研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异;要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何;可以卖多少钱、成本如何。
(3)研究客户群体：城市人群存款如何，有影响力、有钱人有多少，在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子，是否能够倾销。
● 2、研究产品
(1)研究竞争对手的产品：研究当地竞争对手规划什么产品，各类产品比例如何，去化情况如何——特别是销售好、去化快的项目。
(2)研究客户对产品的需求：研究目标客户对住房有什么需求，包括外立面风格、面积段、间隔、使用功能等，是否存在哪些忌讳，当地有什么特别的地方规定。
(3)研究自身标准化产品的竞争力：别墅是否是当地稀缺产品，面积段是否适合大部分的客户购买，当地居住习惯(喜欢大家族多代同堂还是其他)，洋房是否建得房率高的产品，市场是否偏爱赠送率高的产品，对比竞争对手是否有竞争力，最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力。
● 3、研究配套及绿化景观环境
(1)研究当地最早和最新的城市公园，绿化环境最受认同的项目，种什么树，怎么种，怎样利用自然景观资源，有哪些配套设施。
(2)研究客户对配套绿化有哪些需求，超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等;当地是否对某些植物存在忌讳。
(3)研究项目自身的竞争力：研究地块是否有自然景观设施资源可利用，我们的配套设施能否成为客户购房的关注点，绿化水平对比竞品的竞争性。
三、项目定位精准
对于新项目，集团要求首期推出货量达到总货量的8成，开盘一周内销售首期推出货量的7成，开盘一个月内销售首期推出货量的9成。要实现这些目标，项目必需定位准确。否则一旦出现定位偏差，将会造成产品积压，难以达到“7、8、9”的去化要求。
因此，区域、项目、投资、营销四位一体亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，会同营销，提出项目定位策划建议。项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。要特别重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究，对项目情况了然于胸，对产品定位胸有成竹。在准备充分的前提下，编制高质量的定位策划方案，借助项目定位策划会，对阶段性成果予以确认，并借助会议决议和共识，推动项目开发。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，导致方案被颠覆，从而影响项目进展。
● 在提出规划建议时，注意以下几点原则：
1、新地块规划，要根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：(1)可以实现快速倾销;(2)打造完美展示区;(3)尽可能采用标准化产品;(4)借鉴周边区域或相邻市场畅销产品。
投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。如果集团审批通过了，项目部即可按计划全面推进该项目。
四、加强风险控制
● 重点做好以下风险点排查：
(1)是否为建设用地，是否符合土规、城规;
(2)地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等;
(3)考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。
(4)在风险点排查的基础上，做好风险评估和应对方案。不盲目投入资金，以免陷入被动。如果是合作项目，还要对合作方及土地权属做尽职调查，以确保土地没有纠纷。
五、争取优惠条件
应充分利用政府招商引资阶段我司所处的有利地位争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。
● 1、争取政府支持：
(1)可以通过邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强其对我司的信心，获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持;
(2)利用我司对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开发证件的快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持;
(3)争取酒店用地价格的优惠或减免，争取酒店、学校等大型公建在项目后期建设，减少首期投入，应尽量避免按政府要求的规模档次建酒店(新拓展且我司品牌影响度小的区域，建议配套先行);
(4)对超过一千亩的项目，争取能由我司主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套;
(5)在争取优惠条件或土地议价过程中，需注意明确市政配套类工程(包含外线建设)的资金落实方案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法，若由政府投资，则需明确资金的具体来源;若采取政府协助方式，必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。
● 2、土地款溢价返还：
(1)一般可约定政府将土地溢价返还给投资公司作为基础设施、公建配套的建设费用;
(2)对于数额较大，一时难以消化的土地溢价，应该由政府返还到土地储备的共管账户，避免资金被政府挪用;
(3)对于需要使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用;
(4)争取更高的溢价净收益返还比例，避免政府后期有意抬高地价而造成我司被动;并要书面约定溢价返还期限，逾期按高于同期贷款利率的两倍计算利息。
● 3、降低预售条件：
与政府协商提前预售，规范输出口径“分三步走”：
(1)因为不清楚市场需要什么样的产品，什么样的户型，我们会提前做好样板，销售更好的户型将多推货量，在±0以上无法修改，如果做了±0就可以销售的话，那产品将更贴合市场，所以需要提前预售;
(2)如果政府不接受上诉理由，则表示，项目所有的预售资金可由政府监管;
(3)如果第二步仍不成功，则表示，可在与政府共管的账号上押保证金，保证达到预售节点。经过上述三步，大部分的政府应该可予以项目“提前预售”的资格。
