某休闲养老院项目可行性研究报告案例

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第一章 项目概况

第一节 项目基本情况

一、项目名称

高端人才休闲养老院项目

二、项目性质

新建

三、项目承办单位

四、项目建设地址

山东省青岛市

五、项目建设周期

3年(2017年6月—2020年5月)

六、项目建设内容及规模

项目总用地面积为492.79亩，总建筑面积为328528.3平方米。分为三期建设，一期主要建设木屋别墅100栋20000平方米，养生享老公寓60750平方米及兴趣工作坊，二期主要建设急救中心、康复医务站、中医养生馆、功能康复馆、温泉水疗馆;棋牌书画馆;影剧院、歌舞厅;门球馆、桌球馆、沙狐球馆、阅览馆、太极馆以及学术交流中心共计29250平方米;三期主要建设养老护理房91180平方米及养老别墅98098平方米。具体建设内容及建筑面积如下表所示：

图表 1：项目建设内容及建筑面积一览表

七、项目定位

青岛某专家人才休闲养老院项目，是一座健康的储蓄所,生命的加油站，就是要把党和政府发展健康产业和养老事业的愿景，落地为面向民众提供全生命周期幸福生活的酿造园。

八、项目合作方

第二节 可行性研究报告的编制依据

第三节 可行性研究报告编制范围及内容

第四节 项目主要研究结论

一、项目资金安排合理

项目总投资63000.00万元，其中，固定资产投资60356.08万元，铺底流动资金2643.92万元。固定资产中，工程费用42771.22万元，工程建设其他费用14041.23万元，预备费用2367.64万元，建设期利息1176.00万元。

图表 2：项目总投资一览表

单位：万元

二、经济效益

该项目所得税前的财务内部收益率为14.98%，所得税后财务内部收益率为11.96%，均高于行业基准收益率8%，满足投资者的要求。投资动态回收期(税前)为10.77年，投资动态回收期(税后)为13.68年，说明项目的盈利能力较好。

图表 3：项目经济指标一览表

计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

三、社会效益

项目建设，通过构建标准化运营管理模式及良好的资源环境，将促进青岛市养老产业发展，满足当地日益增长的养老服务需求。

项目从建设施工到运营管理，以及形成养老、康复区域后的辐射作用将产生大量的人才、人力资源需求，将直接提供就业岗位约260个，能够促进青岛市地区就业人群的安置与人才回流，减轻社会的就业压力。

项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多的商机，能够增加当地农民收入。因此，项目建设对推动城乡一体化发展，促进当地社会稳定，推进社会主义新农村建设将起到非常显著的作用。

第二章 项目建设背景及必要性

根据联合国人口老龄化的标准，一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%，或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，这个国家或地区就进入了老年型社会或老年型国家。根据国家统计局数据，截至2016年底，我国60岁及以上老年人口23086万人，占总人口的16.7%，其中65岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。由此可见，我国人口老龄化程度已经大幅超过国际公认的标志线水平。

第三章 项目市场分析

第一节 中国养老产业发展分析

根据一般规律，在年轻型社会和成年型社会中，少年儿童和劳动年龄人口是消费市场的主体。在我国老龄化特征明显的社会中，老年人口数量的激增会直接带来老年人口需求和消费总量的迅猛增长。从下图可以看出，我国老年市场占有率上升速度很快，2000-2050年间年均增长幅度达到0.69%，这意味着我国老龄产业的发展速度不仅可能超过其他发展中国家，而且可能超过发达国家。我国老年人口市场需求水平在2016年前后将达到美国1985年所处的水平，可见我国老年人口的市场购买力是巨大的。

第二节 青岛养老产业发展分析

截止到2016年底，青岛全市建有城乡社区日间照料中心1345个，覆盖了全部城市社区和72%的农村社区，参与活动的老人3万多名;具有助餐功能的日间照料中心249个，助餐老人7000多名。目前，全市养老总床位6.33万张，千名老人拥有床位38张。

市政府大力推进养老机构建设，调动社会力量兴建养老机构53万平方米，吸引社会投资14.4亿元，民办机构成为养老行业生力军。全市民办养老机构数和床位数分别占养老机构总数的90%和76%。

第四章 项目发展规划

第一节 项目定位

第二节 规划理念

养生公寓总体上呈现欧式风格，别墅全部以原木材料建造，力争与周边环境协调、适应，使之宽敞而富有田园气息。

第三节 项目发展及建设内容

项目总用地面积为492.79亩，总建筑面积为328528.3平方米。分为三期建设，一期主要建设木屋别墅100栋20000平方米，养生享老公寓60750平方米及兴趣工作坊，二期主要建设急救中心、康复医务站、中医养生馆、功能康复馆、温泉水疗馆;棋牌书画馆;影剧院、歌舞厅;门球馆、桌球馆、沙狐球馆、阅览馆、太极馆以及学术交流中心共计29250平方米;三期主要建设养老护理房91180平方米及养老别墅98098平方米。具体建设内容及建筑面积如下表所示：

图表 7：项目建设内容及建筑面积一览表

第四节 项目总体营销

第五章 项目工程建设方案

第六章 环境保护

第七章 消防及安全方案

第八章 节能方案分析

第九章 建设期限和实施的进度安排

第十章 项目组织管理与运行

第十一章 投资估算和资金筹措

第一节 估算范围

第二节 投资估算依据

第三节 投资估算

一、建设投资

项目建设投资费用合计59180.08万元，其中工程费42771.22万元，工程建设其他费用为14041.23万元，预备费为2367.64万元。

图表 8：项目建设投资一览表

单位：万元

二、流动资金估算

按照扩大指标估算法，根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算项目经营需要铺底流动资金2643.92万元。

三、总投资估算

项目估算总投资63000.00万元，其中：固定资产投资60356.08万元，流动资金2643.92万元，建设期利息为1176.00万元。

图表 9：项目总投资一览表

单位：万元

第四节 资金筹措