某养老院项目可行性研究报告案例
第一章 项目概况
第一节 项目基本情况
一、项目名称
二、项目建设地点
三、项目建设内容
项目总建筑面积为***平方米，项目主体工程主要是养老用房、医疗保健用房、生活娱乐用房、餐厅用房及其他用房的建设工作。
四、项目投资与资金筹措
五、项目实施进度
第二节 经济效益评价研究结论
第三节可行性报告编制依据
一、可行性研究报告的编制依据
二、编制原则
三、研究范围
第二章 项目背景及必要性
第一节 项目背景
一、政策背景
(1)《2018年政府工作报告》
2018年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第一次会议上发表了《2018年政府工作报告》。
《报告》指出，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给;继续提高退休人员基本养老金和城乡居民基础养老金;深化养老保险制度改革，建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度;促进外商投资稳定增长，扩大电信、医疗、教育、养老、新能源汽车等领域开放。
强化民生兜底保障。稳步提高城乡低保、社会救助、抚恤优待等标准。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。
……
二、经济背景
三、社会背景
第二节 项目建设必要性
第二节 项目建设必要性
一、项目建设是响应国家政策的需要
近年来，国家出台了多项关于养老服务的政策。2017年2月28日，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》。《规划》要求，到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。此外，《2018年政府工作报告》、十九大报告等政策文件均多次提及养老，大力支持医养融合发展，推进医疗联合体建设。
……
二、项目建设是改善老年人居住环境，提高老年人生活质量的需要
三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要
四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要
五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要
第三章 项目产品市场分析
第一节 中国养老产业发展分析
第二节 长江三角洲养老产业发展分析
一、长江三角洲养老产业供给侧分析
1、上海市养老供给分析
根据“2017年上海市老年人口和老龄事业发展信息发布会”信息，截至2017年底，上海市养老机构共计703家，床位数共计14.04万张、比上年增加5.7%;养老机构中，内部设立医疗机构数共计283家;与医疗机构签约数536家。
近六年，上海市养老机构呈现增长趋势，但近两年养老机构数趋于饱和，养老机构数增长数很小，几乎可忽略。2016、2017年上海市分别仅新增3、2家养老机构。
图表：2012-2017年上海市养老机构数
第三节 昆山养老产业发展分析
第四节 项目SWOT分析
第四章 项目选址及区位条件
第一节 项目选址要求
第二节 项目区位条件
第三节 项目选址合理性分析
第五章 项目建设和发展规划
第一节 项目规划和设计
第二节 项目建设内容
第三节 公辅工程
第六章 项目环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第三节 环境保护措施
第四节 环境影响评价结论
第七章 消防及安全方案
第一节 消防设施及方案
第二节 安全方案
第八章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
第二节 节能措施
第三节 项目能耗分析
第九章 项目组织管理与运行
第一节 项目组织管理
第二节 劳动定员和人员培训
第三节 项目实施进度
第十章 投资估算和资金筹措
第一节 估算范围
第二节 投资估算
一、工程费用估算
二、工程建设其他费用估算
三、预备费估算
四、项目流动资金估算
五、项目总投资估算
项目估算总投资(含流动资金)**万元，其中：其中建筑工程费**万元，设备购置费**万元，安装工程费**万元;工程建设其他费用合计**万元;预备费**万元，流动资金**万元。
图表：项目总投资一览表
第三节 资金筹措及使用计划
第十一章 财务效益、经济评价
第一节 财务评价
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
三、成本费用测算
四、利润测算
第二节 财务评价指标
一、财务内部收益率(FIRR)
二、财务净现值(FNPV)
三、项目投资回收期(Pt)
四、总投资收益率(ROI)
第三节 项目盈亏平衡及敏感性分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
第四节 财务效益分析结论
经测算，项目10年内所得税后项目净现值为**万元，税后内部收益率为**%，静态税后投资回收期为**年(不含建设期)，动态税后投资回收期为**年(不含建设期)，项目投资净利润率为***%。
……
图表：项目经济效益指标汇总表
第十二章 社会效益分析
第一节 项目实施对社会的影响分析
一、带动当地经济发展，增加政府财政税收收入
二、带动就业增长、培养专业服务人才，增加就业岗位
三、提供休闲娱乐养生为一体的场所，增强人民幸福感
四、改善当地社会服务质量和老年人生活质量
第二节 互适性分析
第十三章 项目风险分析及及防范建议
第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范
第二节 项目本身潜在的风险及防范
第十四章 项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
第二节 建设项目可行性研究建议
