如何做养老养生项目的产品定位？

 养老养生项目因项目的发展定位、基地条件的差异，以及项目所面对的区域经济社会发展环境和投融资环境的差异，而采用不同的开发模式和发展策略。养老养生项目具体到项目的落实层面，则往往会面临许多实际问题。摆在眼前的，通常就是开发模式的选择。开发者需要首先应对和解答“应当采用何种方式进行开发建设”、“产品类型和建筑形式应怎样选择”这些问题。

而定位关乎一个企业的生存和发展。在信息爆炸的今天，在养老如火如荼的现在，你的养老服务想做成什么样的呢?房企老板可能会说“高端养老社区”，但是好像全国养老人都在这样说。要知道，根据定位“二元法则”，顾客只能给两个品牌留下心智空间，任何在顾客心智中没有位置的品牌，终将从现实中消失，而品牌的消失则直接意味着品牌背后组织的消失。你怎么才能突出重围呢?

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养老养生项目的产品定位

1、按项目的市场消费客群定位

养老养生产业的一个重要特征，即是以人为本，以老年人群的需要和诉求为根本导向，产品和服务皆围绕老年人的需求而展开。因此，养老养生产业的项目定位和产品结构，因服务对象需求的层次性而表现出层次化、差异化。

老年人的一般定义是指60岁及以上或65岁及以上的人群。随着人均寿命的提高，80岁以上高龄老人的不断增加，老龄人群内部的情况差异和需求分异也日渐明显地表现出来。

因此，我们可以把老龄人群分为低龄老年人群和高龄老年人群两类，80岁以下的老年人是低龄老年人，80岁及以上的老年人则属于高龄老年人群。这两类老年人群的需求是有所差异，甚至是完全不同的。

(1)低龄老年人客群

相对低龄的老年人，更加关注休闲、文化、健身、旅游等。这样的需求意味着两方面：一是文娱休闲配套设施的重要性，由低龄老年人的这种需要，可能会形成一种产业;二是这一类老年人组织化程度的重要性，这就需要项目注重用于交流活动和群体活动的场所的开发建设，以及相应活动的组织和服务的提供。

(2)高龄老年人客群

对于高龄老年人养老服务，包括三类。一类是生活辅助型，像购买蔬菜食品、到银行交纳水电费等，需要人帮助;一类是生活护理型，包括各种日常生活护理服务;还有一类是医疗护理，甚至包括临终关怀。

另外，机构养老与居家养老，它的服务形态是不一样的。针对高龄老年人的服务，一些政策上的问题也暴露出来，像北京有400多家养老机构，大概不到10%左右的养老机构可以跟医疗社保相结合。

年龄阶段是划分养老服务客群的常用基本依据。不过，因为各个老年人之间身体健康情况的巨大差异，以及年龄与身体实际健康状况的不对称性，按年龄层划分养老客群，在实际中往往会与老年人群的真实情况不符，比如有的高龄老人虽然年岁较大，但是身体条件良好，仍然需要低龄老人享用的部分服务。

因此，现在也多采用对养老客群进行身体健康状况评估，然后根据评估结果，将老年人客群分为自理养老客群、半自理养老客群和全照料养老客群的方法。

(1)自理养老客群

有时又称为活跃老年人群，这部分老年人身体健康状况良好，他们需要充实的晚年生活享受和丰富多彩的文娱活动及人际交流活动。

(2)半自理养老客群

在日常生活中，需要一定的帮助和照护，但基本仍具备生活自理能力，他们所需的服务是生活辅助型服务。

(3)全照料养老客群

这类老年人群因身体健康状况的原因需要生活上全方位的照护，以及特别的医疗护理，甚至是临终关怀。他们所需要的服务主要属于生活护理和医疗护理。

2、按项目的养老形式定位

(1)居家养老型;(2)机构养老型;(3)社区养老型;(4)旅游养生型

在目前常见的养老项目中，有一类开发模式是专门建设综合型养老社区，这类型的产品主要分属于机构养老产品、社区养老产品和旅游养老产品。

另一类是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等，这些产品则主要是居家养老产品、社区养老产品。居家型、住宅小区中的配套养老项目，以及专门供老人使用的综合型养老项目，随着老龄化程度的加深，我们应该研究这些类型项目所占比例的变化。

3、按产品的目的取向定位

(1)自住养老式

养老养生产品和服务主要用于满足老年人的自住和养老需要。

老年人上了一定年纪，在自己原来的普通社区居住了几十年以后，逐渐希望寻找一个环境清洁优美、气氛安静祥和、设施先进便利的社区居住，同时也期盼通过变换一个全新的居住空间，来开启幸福的晚年。

这种现象在欧美发达国家尤为常见，美国第一批养老地产项目，如亚利桑那州太阳城，就是在老年人士和即将跨入老年的人士的二次置业(包括购买和租赁)浪潮中横空出世的。

中国大陆地区有其自身的情况，现阶段受传统观念、老年人情感因素、福利体制不完善的影响以及高房价的制约，中国大陆地区老年人的人生二次置业需求并不十分旺盛。

不过，随着年轻人收入的提高、房价收入关系的逐渐合理化，以及年轻人出于照顾父母长辈的需要而对社区养老等养老方式的接受，年轻人推动的养老地产置业将不可忽视。

(2)投资租赁式

这类型的养老养生产品和服务主要是作为老年人理财和投资的对象而存在的。

这种产品所对应的养老方式，即通常我们所说的“以房养老”。以房养老大体有两种方式：一种是老年人通过购买物业，然后出租物业获得收入，作为自己晚年生活的来源;另一种是“住房反向抵押贷款”，又称“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。