北海市城市更新实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范城市更新活动，传承历史文脉，提升城市品质， 完善功能布局，改善人居环境，按照国家、自治区有关法律、法 规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 北海市城市规划区范围内的城市更新，适用本办法。 法律、法规、规章和国家、自治区政策对城市更新另有规定的， 从其规定。

第三条 本办法所称城市更新，是指对城市空间形态和功能进 行可持续的整治、优化、改善等建设活动，主要内容包括：完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护和塑造城市风貌、加强完整居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、完善城市市政管网及市政道路基础设施建设、增强城市防洪排涝能力以及市政府认定的其他城市更新情形。

第四条 城市更新坚持以人为本，尊重民意;保护文脉，修复生态;盘活资源，促进转型;规划统筹，持续更新;政府引导，市场运作;多方参与，共同缔造的原则。

第五条 城市更新项目来源：

(一)人民群众诉求和意见;

(二)城市体检报告发现的问题和短板;

(三)国民经济发展规划及国土空间规划要求;

(四)城市更新专项规划;

(五)城市更新单元更新需求;

(六)市政府或属地政府认定的其他情形。

第二章 工作机制

第六条 健全工作组织机构。成立以市政府主要领导为组长的 城市更新工作领导小组，市级各相关部门及各辖区政府(管委会) 为小组成员单位。领导小组负责统筹全市城市更新工作，决策重 大事项，协调重大问题，督促检查各成员单位工作等。领导小组 办公室设在市住房城乡建设局，负责领导小组的日常工作。

第七条 各辖区政府、各园区管委会及市政府指定的部门单位 是城市更新工作的责任主体(以下简称责任主体)，要依据本办法 规定履行城市更新工作职责，组织实施城市更新。城市更新项目可由原权利人、政府指定的机构或市场主体作为实施主体，涉及多个权利人的，可由各原权利人授权单一主体实施(以下简称实施主体)。

第八条 市级相关职能部门依据职责分工，共同推进城市更新 工作的实施。

第三章 规划编制

第九条 结合城市体检发现的问题与建议，市住房城乡建设局 组织编制《北海市城市更新专项规划》，明确城市更新目标、重点片区及其更新方向、计划和策略等。市自然资源局将《北海市城市更新专项规划》相关内容纳入国土空间总体规划中，做好空间规划保障工作。《北海市城市更新专项规划》按程序报市政府审批 实施。

第十条 《北海市城市更新专项规划》是城市更新单元规划策 划方案、城市更新项目实施方案编制的重要依据。城市更新单元宜根据情况，由责任主体组织编制单元规划策划方案，做好统筹安排。

第十一条 在城市更新专项规划和单元规划策划指导下，实施 主体或前期业主组织编制城市更新项目实施方案，实施方案包括 更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划设计方案、 建设运营方案、社会稳定风险评估等内容。实施主体或前期业主 将城市更新项目实施方案按要求报责任主体审核后，由责任主体 报城市更新工作领导小组审批。

第十二条 城市更新单元规划策划或城市更新项目实施方案 要避免传统房地产开发模式，重点关注文化保护、生态修复、产业提升、民生改善等领域，要坚持“留改拆建”新模式：

(一)除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。

(二)除增建必要的公共服务设施外，不大规模增建，不突 破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元或项目内拆建比不应大于 2。

(三)要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元或项目居民就地、就近安置率不宜低于 50%。

(四)注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施， 改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设， 统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城 市住房租金年度涨幅不超过 5%。

第四章 项目实施

第十三条 责任主体以城市更新专项规划为基础，统筹各方意 见，拟定城市更新年度计划。年度计划应当包括具体项目(储备项目和实施项目)、实施主体或前期业主、边界和规模、投资及进 度安排等内容，报城市更新工作领导小组审定。

第十四条 城市更新工作领导小组办公室建立城市更新项目 库，纳入年度计划的城市更新项目，享受城市更新相关政策支持。 项目库实施动态监督管理，其他重大城市更新项目可以成熟一个 报批一个。

第十五条 城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：

(一)保护修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护 修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善。

(二)优化改造。在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行完善等建设活动，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。优化改造应坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制。

(三)拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新供地、重新建设;或在不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和套内建筑面积，符合现行规范要求的原则下，合理增加公共空间、停车位、电梯等设施，对危旧房屋进行拆除重建。

第十六条 城市更新项目应当符合文物保护、历史建筑、古树 名木及后备资源保护以及工程建设管理的相关规定。

第十七条 需由政府组织实施的城市更新项目，应按有关规定 通过公开招标等形式选择具有信誉良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势的国有企业或其他有实力市场主体作为实施主体。

第十八条 更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开 展。非政府规划和管理需要的城市更新项目，可在责任主体的统筹组织下，由原权利人或原权利人通过公开招标等方式确定实施主体。

第十九条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动 的，可提交权属发生转移的材料等依法依规申请办理不动产登记。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

第二十条 责任主体应建立部门联动机制和项目准入退出机 制，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。

第五章 资金筹措

第二十一条 多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

(一)各级财政安排的城市更新资金;

(二)金融机构融资资金;

(三)参与城市更新的市场主体投入的资金;

(四)土地使用权人和房屋所有权人自筹资金;

(五)其他符合规定的资金。

第二十二条 各级政府应当加强对城市更新的财政投入，加大 政府专项债券对城市更新的支持;鼓励利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品;积极引入各类社会资本;合理引导居民出资参与更新改造。

第二十三条 充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老 旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更 新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则， 结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综 合确定土地收入分配办法。

第二十四条 鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。积极引入市场力量，探索设立城市更新专项基金。

第二十五条 强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

第六章 政策支持

第二十六条 土地支持政策

(一)对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入自治区重大项目，优先保障土地等要素供应。

(二)市自然资源局对城市更新项目，结合国土空间规划依法进行地价评估，重新确定土地用途、容积率，并依法确定土地使用年限等工作。

(三)城市更新项目涉及土地出让的，依据经市人民政府批准的供地方案办理供地手续。除房地产开发以外，须政府严格控 制的城市更新项目，可采用带方案挂牌出让方式供地。

(四)符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式办理供地手续。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外的，可采取协议方式出让。

(五)更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发 展国家、自治区以及本市支持的新产业、新业态的，由市投资主 管部门及有关部门提供符合条件的证明文件，经市人民政府批准，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5 年为限，5 年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权 利类型，以协议方式办理用地手续。

(六)更新项目采取租赁方式办理用地手续的，依据经市人民政府批准的供地方案办理供地手续。土地租金实行年租制，年租金根据“专业评估、集体讨论、报市政府审定”的原则确定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。

(七)土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。

第二十七条 规划支持政策

(一)在片区公共配套服务设施、市政基础设施满足需求的基础上，允许城市更新单元地块在片区总开发强度不变的前提下做相应调整优化，实现区域平衡。提高产业用地利用效率，适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展国家、自治区以及本市支持的新产业、新业态、新商业的，在市投资主管部门及有关部门提供符合条件的证明文件后，可实行用途兼容使用。

(二)城市更新项目中的“边角地”、“夹心地”、“插花 地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围。鼓励利用城市中的零星土地，进行城市微型公共空间改造，建设口袋公园、运动场地、社区活动场地等。

(三)鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

(四)鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

第二十八条 不动产登记支持政策

(一)城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

(二)因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

第二十九条 征收安置支持政策 坚持按区平衡原则。拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币安置等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。 

第三十条 行政审批支持政策

开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。

第三十一条 运作支持政策 对经济无法平衡的城市更新项目，在符合规划要求前提下，可在本辖区或全市范围内选取地块，作为项目平衡地块，平衡地块可以带规划设计方案的出让方式供应，增强城市更新项目资金 统筹平衡能力。

第三十二条 财税支持政策

(一)对政府投资项目，以直接投资方式予以支持;对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市人民政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。

(二)纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

第七章 附 则

第三十三条 责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理 中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

第三十四条 市政府相关部门应按照本办法制定土地、规划、

建设、消防、园林绿化、项目审批、不动产登记、财税等相关配套政策。

第三十五条 独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造 项目、土地熟化项目、历史文化保护项目、危旧房改住房改造项目等，可按照国家和我市现行规定实施，按要求进入城市更新项目库后，可享受本办法规定的相关支持政策。

第三十六条 本实施办法中未明确规定的规划、土地、征迁、 建设、环保等事项，按照现有法律法规及政策执行。

第三十七条 各辖区政府可依据本办法制定本辖区操作细则。 县政府可参照本办法执行。

第三十八条 本实施办法由市住房城乡建设局负责解释，自印 发之日起施行。

来源：北海市人民政府办公室