新田县全面推进县城区城市更新工作实施办法
为贯彻落实“三高四新”战略定位和使命任务，加快“三区四地”建设步伐，提升居民生活品质，根据党中央、国务院、省委、省政府和市委、市政府关于城市更新工作的决策部署，结合我县实际，制定如下实施办法。
一、总体要求
(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大全会精神，深入落实习近平总书记关于城市工作重要讲话和考察湖南重要指示批示精神，以创造优良人居环境作为目标，坚持整体推进和分类分级实施相结合，以片区为单元，统筹推进老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、街区微改造和完整居住社区建设，实现城市功能再完善、产业布局再优化、人居环境再提升，推进土地、能源、资源节约集约利用，促进经济社会可持续发展，建设美丽舒适宜居的现代化新新田。
(二)目标任务。“十四五”期间，按照“建产业、保民生、补短板、拓空间”的原则全力推进县城区城市更新。优先建设产业开发区基础设施。大力实施老旧小区、保障性租赁住房、棚户区改造工程(收尾项目)。全面治理双胜河片区和城区道路瓶颈、危桥、污水、排洪、给水、燃气等，补齐城市基础设施短板。有序推进产教融合区域、晓日学校片区、秀峰街和东溪街南部片区基础设施建设，拓展优化城市空间。
二、基本原则
(一)坚持政府主导，市场运作。城市更新工作在县委、县政府统一领导下，充分发挥国有企业推进城市更新的作用，通过资本金支持、注入优质资源等方式，做强城市更新平台。鼓励社会资本参与，建立健全更新收益共享机制，尊重和保障更新主体的权益，引导、激励相关利益主体积极参与改造。
(二)坚持规划引领，产城融合。加强对城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控，充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度，推动城市高质量发展。推进产城融合，盘活存量资源，优化城市功能结构，推动传统产业升级与新兴产业培育齐头并进，增强城市内部产业布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。
(三)坚持人民至上，改善民生。坚持以人民为中心的发展思想，提高存量土地资源配置效率，整合零星分散土地，实施成片连片更新;加强统筹，确保城市更新中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设，逐步实现基本公共服务均等化，推动城市更新的持续、协调发展，提升人民群众的幸福感、获得感和安全感。
(四)坚持保护优先，注重传承。坚守历史文化遗存保护、自然生态资源保护底线，处理好留、改、拆、补、建的关系，坚持以留、改为主，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，注重延续城市历史文脉，保留城市历史文化记忆。切实加强历史文化遗存的传承，保护古树名木。
(五)坚持因地制宜，量力而行。科学制定更新规划和年度计划。综合考量老旧小区、棚户区、城中村、旧厂区和既有建筑功能转换等改造项目，生成城市更新单元，合理统筹土地资源和规划资源。因地制宜确定改造模式，明确责任主体，落实公建配套责任。鼓励运用政府征收、与权利人协商收购、权利人自行改造等多种城市更新模式。
三、改造类别
坚持分类施策，运用“留、改、拆、补、建”的方法，按照全面改造、综合整治、功能改善、历史文化保护四大类推进。城市重点功能区中对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的更新项目，提倡采取全面改造方式。
四、工作机制
县城区城市更新工作在新田县城市建设工作领导小组领导下开展，建立城市更新工作联席会议制度。县住建局为城市更新的工作主体。县人民政府授权青云集团作为城市更新项目实施建设主体，县住建局、城管执法局作为财政直接投资项目的实施建设主体。每个重点项目成立项目指挥部，构建“1名县级领导挂帅、相关部门联动”的工作机制。
五、工作流程
(一)编制规划
在掌握基础数据和专家提出初步项目建议的基础上，编制“十四五”期间城市更新专项规划，明确城市更新总体结构、规模及更新思路，报县人民政府确定规划期限内的重点更新片区，建立城市更新项目库。(牵头单位：县住建局，配合单位：县自然资源局、青云集团、县城乡规划设计院)
(二)包装项目
综合区域现状、群众意愿、社会稳定风险等因素，论证各项目的必要性与可行性，并依据规划要求，包装项目、申报资金、制定项目计划。(牵头单位：县住建局，配合单位：县发改局、县财政局、县城管执法局、青云集团、县城乡规划设计院)
(三)策划方案
根据全县城市更新专项规划及项目实施要求，组织编制项目策划方案。(牵头单位：项目指挥部，配合单位：县住建局、县自然资源局、县城管执法局、青云集团、县城乡规划设计院)
(四)审查方案
组织相关部门对方案进行联审，报请县城市建设工作领导小组同意后，由项目实施主体开展立项、可研报批等工作。(牵头单位：项目指挥部，配合单位：县住建局、县城管执法局、县自然资源局、县发改局、青云集团)
(五)项目建设
组织开展城市更新项目建设，城市更新项目建设纳入基本建设程序，由住建部门实施基本建设程序审批，实施主体依据经批复的城市更新项目策划方案以及城市规划管理要求进行建设。(牵头单位：项目指挥部，配合单位：县住建局、县城管执法局、县自然资源局、青云集团、街道办事处)
(六)评估效果
更新项目完成后组织竣工验收，确认改造成本，评估更新绩效。项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，做好实施效果的巩固和提升工作。(牵头单位：县住建局，配合单位：县财政局、县城管执法局、青云集团)
(七)适时开展城市体检
委托第三方技术单位，适时开展城市体检及规划评估，依据城市体检及规划评估结果，进一步优化项目规划。(牵头单位：县住建局，配合单位：县自然资源局、青云集团、县规划设计院)
六、支持政策
(一)规划政策
在更新片区外部条件发生重大变化且不突破规划底线的前提下，优化规划指标设置。在满足现有控制性详细规划及相关规划要求的基础上，实施主体为城市增加道路、广场、绿地、停车场等公共使用空间，可通过技术论证评估，经批准可采取提高建设强度指标或增加开发用地面积等措施予以支持，实现辖区内更新项目资金平衡。
针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的现状，可结合实际情况，在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率平衡，鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。
(二)土地政策
拆迁重建项目搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施主体;具备协议出让条件的，由自然资源部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施主体;需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收等方式开展。
城市更新实施主体在符合片区规划条件下利用持有的存量土地集中开发建设保障性租赁住房，可采取划拨方式供地。经营期满一定年限并补缴土地出让金后，其产权可依法上市交易。
城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等无法单独规划或难以单独开发的零星经营性用地，完善相关手续后，采用协议出让方式供地;国有(全资)公司投资建设的农贸市场、社区综合体及养老设施等公共配套设施用地，符合协议出让等相关规定的，采取协议出让方式供地，协议方式供地的土地价款可根据相关法律规定，按市场评估价协议出让，评估价不低于宗地所在区域最低标准，不符合协议出让的采取招挂牌方式供地。
为保障城市更新项目内公共服务、城市形态、产业发展等功能的统筹规划和落地，城市更新片区内经营性用地可实行带方案挂牌出让，并按照“谁提出、谁落实、谁监管”的原则，由提出方与摘牌单位签订监管协议。涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，带条件、带方案挂牌供地。
鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。坚持片区整体改造与辖区异地平衡相结合。开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“一事一议、公益优先”的原则，可联动属地辖区内其他可出让经营性用地通过带条件、带方案挂牌的方式进行综合开发，实现辖区内更新项目平衡。
(三)财税政策
积极争取中央和省、市资金支持，鼓励利用中央、省、市政策性资金，专项债、采取项目市场化融资等用于更新改造项目，严禁以企业债务新增政府隐性债务实施更新项目。
保障实施城市更新的日常工作经费，加大财政对更新改造资金的支持力度。更新项目新增土地出让收益优先用于平衡全县更新资金缺口。
更新项目符合国家、省、市、县有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策;符合条件的，可享受相关税费减免政策。
更新项目适当运用PPP模式，吸纳社会资本参与城市更新;经县人民政府认定后对更新项目实施主体可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。
更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产、建安等税费奖补中弥补资金缺口的，由县人民政府按照“一事一议”的原则审批。
更新片区内既有国有可经营性资产资源应采取竞争或协商的方式委托授权实施主体进行运维;通过更新改造新产生的公共租赁住房、公共停车场、路内泊车位、广告位、智慧路灯、充电桩等经营性公共资源，按照“谁投入，谁受益”的原则，由政府直接授权委托实施主体运营，所产生的经营收入用作项目资金平衡。
(四)金融政策
打通资源变资产、资产变资金的渠道。按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城市更新的金融支持力度，为金融机构加大产品和服务创新力度创造条件，积极引导政策性资金和金融机构信贷资金支持城市更新工作。
城市更新项目在享受上述支持政策的同时，同步享受国家及省、市相关支持政策。
七、责任分工
县住建局作为城市更新工作主管部门，负责统筹协调全县城市更新的日常管理工作;制定城市更新政策标准和更新年度计划;组织更新专项规划编制、指导更新区域城市体检、指导更新片区划定和片区策划方案编制，对更新项目实施监督考核。
县发改局负责将实施主体申报的城市更新项目纳入全县重大投资计划;负责权限内政府投资城市更新项目的立项审批;负责城市更新项目中涉及保障性安居工程配套基础设施中央预算内投资项目的组织申报和转发下达;负责组织符合条件的城市更新项目申报省重点建设项目，并享受相应的支持政策。
县自然资源局负责更新项目涉及国土空间规划的核查与调整等工作;负责重点片区更新规划设计审查工作;负责土地利用年度计划与城市更新年度计划的衔接;负责更新项目用地储备和供应;参与制定相关专业标准和配套政策。
县财政局根据县政府有关要求统筹保障更新项目资金，按规定及时拨付上级下达的相关资金，监督资金的使用。
其他县级职能部门在法定职责范围内履行职责。
八、工作要求
(一)强化风险防控
及时梳理债务规模、总量、性质，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。
(二)强化目标管理
按照经批准的年度计划，精心组织，周密实施，确保按时完成任务。
(三)强化督查考核
县城市建设工作领导小组办公室要加强督查调度，制定城市更新工作考核办法，并适时组织开展专项督查，对城市更新工作的共性问题和突出问题，由县城市建设工作领导小组进行专题研究督办。
(四)强化宣传保障
加强政策宣传，加强信息公开，加强社会舆论引导，为推进城市更新创造良好社会氛围。
九、实施范围
本实施办法适用于新田县县城区。
来源：新田县人民政府办公室
