连州市城镇老旧小区改造规划（2021—2025年）

一、工作背景

近年来，由于老旧小区配套设施不完善、公务服务不健全，同时存在失养失修失管等问题，直接影响到居民的生活质量与美好城市的建设。我国各大城市城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老旧小区改造工作关系城市内部广大人民群众的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况。目前，国家越来越重视老旧小区改造工作，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中明确提出：要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区的综合治理、危房和非成套住房改造。《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)文件精神：更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

二、编制总要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院的决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力推进城镇老旧小区改造，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。改造对象为城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

三、现状概况与存在问题

(一)根据国家、省和清远市政府策文件要求，经过实地调查摸底，我市老旧小区现状可归纳为以下三个方面。

1.基础设施差，居民对老旧小区改造的呼声较大。我市的老旧小区普遍存在基础设施落后的问题:一方面基础设施老旧，管线规划不合理，雨污不分流，下水道堵塞严重，每到暴雨，小区淹水而影响居民出行的情况时有发生;另一方面，配套设施缺乏，很多老旧小区公共活动场所少甚至就没有，有的小区存在着绿化不足等问题。除此之外，近几年，随着人们生活水平的提高，停车难逐渐成为老旧小区矛盾集中点，再加上很多老旧小区无人管理，外来车主也将小区当成免费停车场，让小区居民备受困扰。

2.老旧小区服务成本高，物业入驻管理难。老旧小区居民多为老年人群，或是新居民以及租房户等。前者受传统观念和生活习惯影响，对于额外缴纳物业管理费不认同，物业服务的需求不大。并且在没有物业管理的情况下，居民可以随意使用公共空间，这就使得部分居民更不希望物业入驻。而租房户流动性强，居住地不固定，所以小区物业服务并不是他们的必要需求，对物业入驻意愿也不高。

3.缺乏统一管理，执法难度系数高。老旧小区因为缺乏统一管理，加之部分业主对房屋违规的改建和装修，擅自改变房屋结构、私建停车库等等这些行为带来了安全隐患。同时，由于无人管护老旧小区公共空间被侵占，如：毁绿种菜、毁绿私建停车位的情况时有发生，监管执法难度进一步加大。

(二)存在问题

1.基础设施薄弱，维修养护难度大。由于上世纪八、九十年代房屋勘察设计和建设技术都相对不成熟，加之使用年限长，缺乏维护管理，不按结构进行装修留下的隐患，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。因为单位改制或解散等历史原因，这些老旧小区多为开放式、半开放式小区，缺少物业管理，普遍存在环境卫生较差，绿化管护不到位、车辆乱停乱放，基础设施薄弱，小区治安无保障等问题。

2.自治意识淡薄，日常管理难度大。老旧小区居民对于自己的居住环境缺乏自我管理意识，不关心小区整体的公共环境，对于个别侵害集体利益的行为不阻止、不举报，小区内与毗邻街道垃圾乱倒、各种非法张贴小广告、占道经营等乱象导致管理难上加难，形成一个恶性循环。

3.改造资金需求大，资金筹措难度大。老旧小区改造资金需求大，在2021-2025年期间要完成老旧小区改造任务，资金筹措困难，居民出资积极性不高。上级补助资金要求基层按一定比例配套，我市财政压力大。

四、改造目标与任务

到2025年底，结合我市实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。根据我市对辖区范围建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的老旧小区进行摸排统计约有63个，并进行五年分解计划(2021年6个、2022年16个、2023年16个、2024年15个、2025年10个)。改造内容包括对各老旧小区内道路、供排水、供电、绿化、照明、围墙、垃圾收储等基础设施改造。将根据实际改造进度科学、合理进行年度计划。(详见《连州市2021-2025年城镇老旧小区改造计划表》)

五、改造资金测算和筹措

(一)2021-2025年我市拟计划改造城镇老旧小区有63个,总投资额约19369.66万元。2021年拟计划改造城镇老旧小区6个，投资额约4336.25万元;2022年拟计划改造城镇老旧小区16个，投资额约3395.38万元;2023年拟计划改造城镇老旧小区16个，投资额约3857.53万元;2024年拟计划改造城镇老旧小区15个，投资额约5500.06万元;2025年拟计划改造城镇老旧小区10个，投资额约2280.44万元。

(二)老旧小区改造资金需求总规模较大，资金来源积极争取中央、省财政补助资金、中央预算内投资资金和地方政府债券以及居民自筹等，主要资金筹集渠道要按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。其中，明确居民出资责任，居民出资部分可通过住宅专项维修基金、公共收益等渠道落实，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造;由于部分老旧小区居住人口庞杂，个人筹措资金难度较大，需要争取更多的财政资金投入。

六、完善配套政策

(一)加快改造项目审批。结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县级人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

(二)完善适应改造需要的标准体系。研究制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。及时推广应用新技术、新产品、新方法。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

(三)建立存量资源整合利用机制。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

(四)明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

七、强化组织保障措施

(一)明确部门职责。住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。

(二)加强组织领导。明确责任，确保工作有序推进。牵头单位要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

(三)加大宣传引导。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

八、附件

来源：连州市人民政府办公室