关于遂宁市主城区城镇危旧房和棚户区改造的实施意见

2023-01-12 18:00:57 城市更新政策

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各县(市、区)人民政府,市直园区管委会,遂潼园区筹委会,市直有关部门:

为有序推进城市更新行动,稳步推动城镇棚户区改造,做好危险建筑安全隐患整治,助推城市能级全面提升,根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、住房城乡建设部印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)、《四川省人民政府关于进一步做好城镇危旧房棚户区及农村危房改造工作的实施意见》(川府发〔2016〕40号)等精神,结合我市主城区实际,现就城镇危旧房和棚户区改造工作提出如下实施意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻落实党的二十大精神和省第十二次党代会精神,按照市第八次党代会决策部署,将危旧房和棚户区改造作为城市更新工作的重要组成部分,坚持因地制宜、分类实施,探索形成城镇危旧房和棚户区改造的可持续模式,着力解决城市发展不平衡、不充分问题,不断提升城市功能、改善人居环境、消除安全隐患,增强人民群众的获得感、幸福感、安全感,为筑“三城”兴“三都”、加速升腾“成渝之星”作出积极贡献。

二、工作原则

(一)政府主导、群众主体。坚持政府主导、部门协同,充分调动群众主体意识,通过包装项目市场运作、政府给予政策支持、吸引各类社会资本参与改造,实现多方参与、多元共治,促进改造工作与城市治理有机结合。

(二)突出重点、有序推进。按照因地制宜的原则,树立片区开发思维,合理界定改造范围,科学制定改造方案,区分轻重缓急,采取综合整治、完善配套、修缮改造、拆除新建等多种方式,分步有序推进,留住城市记忆,延续城市文脉,不断激发城市活力。

(三)安全至上、维护权益。认真落实危险建筑解危整治,及时消除安全隐患,确保群众生命财产安全。按照“先安置、后搬迁”原则,将尊重群众意愿和落实安置方案作为启动棚户区改造实施的前提条件,切实维护群众合法权益。

三、改造类别和方式

(一)老旧小区改造。属于城镇老旧小区改造范围的,按照《遂宁市人民政府办公室关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(遂府办发〔2020〕20号)、遂宁市住房和城乡建设局等四部门印发的《关于修订〈遂宁市既有住宅增设电梯指导意见〉部分内容的通知》(遂建发〔2022〕58号)要求实施改造。

(二)老旧房屋综合整治。对未纳入城镇老旧小区改造范围,存在功能不完善、市政设施不配套、物业管理不到位等问题,不具备进行片区整体拆除新建条件的老旧房屋,原则上以提升使用功能和完善配套设施为重点进行综合整治。因地制宜采取对建筑物公共部位修缮,完善供水、排水、供电、弱电、供气、道路、消防、安防、生活垃圾分类、广电网络、移动通信等基础设施,以及采取雨污分流、光纤入户、加装电梯、屋顶改造、整治外墙瓷砖和玻璃幕墙隐患等措施提升建筑物使用功能。开展小区配套设施综合治理,增添健身休闲、文化娱乐等设施,绿化美化小区环境,提高小区宜居水平。同时,完善小区长效管理机制。

(三)危险建筑整治解危。按照“政府支持、业主主体、属地组织、行业督促、综合施策、及时处置”原则,强化辖区对C级、D级危房的监管职责,多措并举,一处一策,及时消除安全隐患,可采取以下方式实施整治解危。

1.修缮加固。对不具备棚户区改造条件的C级危房,以及具有修缮价值的D级危房,结合专业鉴定机构意见,经专门研究确定处理方案后,房屋所有权人或其委托房屋使用人采取修缮加固的方式进行解危处置,辖区财政可给予适当补助。

2.整体拆除。对不具有修缮价值、原址不具备棚户区改造条件、只能通过拆除新建方式解危的D级危房,应及时开展住户避险解危搬离,在住户搬离后按以下方式整治解危。

(1)原址自主重建。以“一事一议”方式,按程序审批后,房屋所有权人按照原址原合法面积的原则,依据现行建筑设计和施工规范组织实施自主拆除重建,不受我市相关建设用地不小于5亩的限制。对临城市道路的房屋,按照城市控制性详细规划和《遂宁市城市规划管理技术规定(修订)》相关要求后退道路红线。

(2)异地整合改造。对不能满足现行国家建筑和消防强制性规范实现原址重建的,可由辖区组织,与异地项目包装整合,通过多点位寻求资金平衡的方式纳入改造,实施异地安置,拆除房屋腾退的原址土地在不能用于棚户区改造的情况下,用作公共用地。

(3)保全权利过渡。暂时无法实现原址重建,也不具备与异地项目包装整合改造条件的,由房屋所有权人或其委托房屋使用人拆除解危,船山区政府或市直园区管委会对房屋所有权及土地使用权进行证据保全。房屋所有权人无他处住房的,搬离后可向户籍所在地申请政策性保障住房用于过渡居住。在不影响相邻人权益和公共安全的前提下,按照“一事一议”方式审批后,原土地使用权人可合理利用原址空地作为停车场,收益归原土地使用权人,待房屋原址具备棚户区改造条件后,再纳入改造范围。棚户区改造前不发放临时安置补偿费用,在棚户区改造安置后,将住户过渡居住的政策性保障住房予以收回。

(四)城镇棚户区改造。房屋年久失修、基础配套不完善、存在安全隐患,尤其是居民自建房集中成片、具备包装项目整体连片拆除改造条件的,在充分尊重群众意愿的前提下,纳入城镇棚户区改造,可选择以下模式拆除新建。

1.政府征收或协议搬迁。辖区负责组织实施房屋征收或协议搬迁,改造范围内房屋全部搬迁拆除后,收回土地使用权进行净地公开出让。在实施过程中,辖区负责在摸底调查、经济测算的基础上,锁定拆迁面积,拟定拆迁方案,进行多方案空间分析,科学论证开发建设强度,按程序报审通过后上报送市国土空间规划委员会审议,审议通过后再按程序进行控规维护,出具规划条件,土地竞得人按照规划条件进行开发建设。涉及就地安置实物还房的,按照带规划带安置的方式,将安置房源等相关情况作为土地出让附加条件,土地竞得人建设竣工后将安置房源交付辖区,由辖区负责安置。

2.居民自主改造。按照“政府主导、规划引领、居民自主、市场运作”方式,通过居民自主改造包装项目,寻求社会资本合作。在实施过程中,辖区负责对改造工作进行全过程监管,在摸底调查、经济测算的基础上,锁定拆迁面积,拟定拆迁方案,进行多方案空间分析,科学论证开发建设强度,按程序报审通过后报送市国土空间规划委员会审议,审议通过后再按程序进行控规维护,出具规划条件。街道办事处、社区组织协助,由居民成立自主改造委员会(居民议事小组),向辖区申请自主整合改造,经批准后,自主改造委员会通过带规划带安置等方式进行招标,选择确定合作投资人。同时,可通过设立项目共管资金账户,以拆迁面积或拆迁户数等确定合作投资人共管资金的出资额度,共管资金的出资额度作为选择合作投资人的条件,择优选取符合专业能力强、建设质量优、推进速度快、融资成本低、还款周期长、合作模式好等六个标准的企业。共管资金按照工程建设形象进度拨付并用于建设安置,由辖区负责监管。合作投资人与房屋所有权人按照自愿原则和统一的安置方案,以“模拟搬迁”方式开展工作,改造范围内居民全部签订搬迁协议,将房地产相关权益转移到同一主体(合作投资人),形成单一权利主体,统一搬迁拆除房屋成为净地后,辖区督促房屋权利人或受其委托的有关人员,持原不动产权证书申请办理注销登记,对超出原拆迁房屋面积的建筑面积,按市场评估价收取土地出让价款,将土地出让给单一权利主体(合作投资人),土地出让价款和拆迁成本按“收支两条线”处理。

四、保障措施

(一)强化组织领导。城镇危旧房和棚户区改造是保障性安居工程的重要内容,遂宁市住房保障工作领导小组负责统一组织、协调、指导改造工作。领导小组办公室负责领导小组的日常工作,加强统筹协调指导,明确任务、落实责任。各成员单位应加大工作力度,抓好资金争取、土地供应、项目推进、工程质量等工作。船山区政府、市直园区管委会具体负责城镇危旧房和棚户区改造工作,落实全过程监管,做好项目包装,组织实施改造,履行对危险建筑整治解危的属地责任,确保社会稳定。

(二)强化方案优化。要根据改造地块和人员具体情况确立改造模式,制定改造方案要结合改造地块的区域和空间情况进行项目包装,可通过整合改造点位寻求资金平衡。为解决安置房源和资金缺口,对棚户区改造项目给予适当提高容积率的政策倾斜,实现城市功能提升、人口疏解与土地节约集约利用有机结合。鼓励地上地下立体开发建设,合理利用城市地下空间资源。

(三)强化资金筹措。要充分利用改造区域的口岸区位优势,盘活存量城市资源和资产,通过策划、规划、建设、运营、管理一体化,充分吸引各类社会资本直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与改造工作,形成项目收益,以长期运营收入平衡改造投入。要吃透政策、加强对接,积极争取中央、省各类改造资金支持。充分发挥政府投融资平台的积极作用,通过申报发行地方债券、信贷融资、组建项目公司等多种方式拓展资金来源渠道。按规定在土地出让收入中足额计提城镇保障性安居工程资金,统筹用于老旧小区和棚户区改造工作。

(四)强化政策支持。将城区内待开发和闲置零星空地打捆周边相邻房屋整体改造,整合土地实现多种方式供地。由自然资源和规划部门依据国土空间详细规划出具规划条件,通过整体提升改造地块的口岸价值,解决建设用地最小规模限制;支持针对不同改造模式的土地利用,依法采用招拍挂和协议出让等多种方式供地,实现节约集约用地目的。认真落实财政部、住房城乡建设部印发的《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2016〕11号)相关规定,减免政府性规费和税费,按程序报批后,对城镇棚户区改造项目和危险建筑整治解危重建项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业收费、政府性基金和税费。

(五)强化配套建设。水、电、气、广电网络、通信等相关专业经营单位应履行社会责任,主动配合支持危旧房和棚户区改造,配套工程要高标准同步设计和建设。安置房建设项目红线外的水、电、气供给主干管网改造由相关产权单位负责实施完成;红线内的供给设施由建设业主出资,供给单位负责建设,建成后产权经协商后可移交给相关专业经营单位,由专业经营单位负责管理维护。涉及的广电网络、通信设施分别由广电网络、通信运营单位负责建设管理维护。鼓励水、电、气等相关专业经营单位给予支持,适当减免入网、管网建设等经营性收费。

(六)强化宣传引导。充分利用传统媒体和新媒体广泛宣传城镇危旧房和棚户区改造的相关法律、法规和政策,主动、及时回应群众关注的热点问题,在取得群众理解和支持的同时,增强群众自愿、自主、自觉参与的意识,促进群众从“要我改”向“我要改”转变。

五、适用范围

船山区介福路街道、育才路街道、镇江寺街道、凯旋路街道、南津路街道所辖范围,遂宁经开区、市河东新区以及遂宁高新区直管区适用本实施意见。市主城区其他区域和其他县(市、区)可参照执行。

本实施意见自公布之日起施行,有效期5年。

来源:遂宁市人民政府

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