普洱市城镇老旧小区和城中村改造升级工作实施意见

为深入贯彻落实党中央、国务院关于推进城镇老旧小区和城中村改造的决策部署，根据《云南省人民政府办公厅关于印发云南省高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级若干政策措施的通知》(云政办发〔2022〕6号)精神，结合普洱市实际，制定本实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真学习宣传贯彻党的二十大精神，全面贯彻落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和考察云南重要讲话精神，按照省委、省政府工作要求，坚持以人民为中心的发展思想，以破解“城市病”为统领，扩大内需稳增长，全面推进城镇老旧小区和城中村改造升级工作，不断提升城市品质，改善居民生活质量，构建更健康、更安全、更宜居的居住环境。

(二)工作原则

坚持共谋共建共管共评共享。充分发挥基层党组织的领导核心作用和党员先锋模范作用，加强党建引领，引导小区居民积极参与。尊重居民意愿，坚持实用、管用、可持续的原则，充分尊重居民改造意愿，重点解决停车难、乱架空线、小区内涝等问题，不搞“大拆大建”、“砍伐树木”，不能“一刀切”，不让居民“被服务”，切实把城镇老旧小区和城中村改造升级做成“民心工程”。采取“政府引导、业主主责、多方参与”、“居民合理分摊、社会积极参与、财政加强统筹”的方式，充分调动业主出资改善居住环境的积极性，创新投融资模式，建立改造资金由政府、居民、社会力量合理共担机制。

坚持社区品质和公共服务双提升。科学统筹考虑社区品质和公共服务设施的规划建设，以保护城市自然生态环境和历史文化风貌为切入点，着力打造安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，提高居民生活便利性，实现城镇老旧小区的“功能美、和谐美、特色美”。

坚持资源整合引入社会资本。积极引入社会资本，盘活存量，打通城镇老旧小区、城中村改造升级与租售通道，盘活现有土地、建(构)筑物等存量资源，合理拓展增值服务收益空间，鼓励探索“存房”业务。

坚持建立和完善长效管理机制。突出建管并重机制，将社区治理能力建设融入改造升级过程，引入市场化、专业化物业服务企业，提升物业服务质量和水平，促进城镇老旧小区和城中村改造治理模式的创新。

(三)目标任务

2022年，建立完善对应的制度框架、政策体系和工作机制;2022—2024年新开工改造城镇老旧小区200个，涉及居民12254户;2025年前，力争基本完成2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区和城中村改造升级任务。

二、明确改造升级任务

(一)确定改造升级范围

各县(区)要结合“城市体检”工作，统筹考虑群众意愿、规划布局、安全隐患等因素，做到应改尽改。将城镇区域内建成年代较早(建成于2000年1月1日以前)、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)纳入城镇老旧小区改造、城中村改造和社区服务提升实施范围，按照基础类、完善类、提升类重点将2000年底前建成的城镇老旧小区纳入项目库改造升级。有条件的县(区)可结合实际对2005年底前建成的基础设施不完善、存在安全隐患、居民积极性高、改造意愿强烈的城镇老旧小区和城中村逐步实施改造升级。

(二)实施综合改造升级

要聚焦居民最关心、最迫切、最直接的需求，重点解决加装电梯难、停车难、无消防设施、无养老服务设施、环境脏乱差等突出问题。按照“点、线、面”统筹谋划原则，在充分征求居民意见的前提下，对小区基础设施与公共服务进行评价，制定基础类、完善类、提升类城镇老旧小区和城中村改造升级内容清单，优先落实基础类改造内容，结合管理提升需求，统筹安排完善类、提升类改造内容，以“硬设施+软环境”一体化推进的方式，补齐基础设施、公共服务配套、管理服务短板，着力打造“完整社区”。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求，主要实施内容为市政配套基础设施改造升级以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，包括水电气讯、排水、道路、消防、安防、生活垃圾分类等基础设施改造升级，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。燃气管道经专业检测机构检测后存在安全风险的老旧小区优先纳入改造计划。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善生活需求，主要实施内容为环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等，包括小区及周边违法建筑拆除和绿化、照明改造，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车集中停放点、电梯、充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、公共卫生设施、教育设施、智能感知设施以及养老、托幼、助餐、家政保洁、菜市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、老年活动中心、党员活动中心等社区专项服务设施。

各县(区)因地制宜完善细化改造升级内容清单和标准。

(三)推动综合管理提升

建立健全综合管理服务机制，主要包括引进专业物业服务企业、组建社区物业服务中心、实施居民自治管理3类。

1.由街道办事处或乡镇政府组织社区成立业主委员会，通过引进物业服务企业提供专业服务。

2.由街道办事处或乡镇政府组织社区组建社区物业服务中心，通过业主大会或居民会议等方式征询居民意见，由社区物业服务中心提供日常保洁、设施设备管护等物业服务。

3.由街道办事处或乡镇政府组织社区成立业主委员会，通过业主大会或居民会议等方式，实施居民自治管理。

(四)科学编制改造升级规划和年度计划

各县(区)要摸清底数，建立和完善项目储备库。按照“十四五”规划相关要求，区分轻重缓急，评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区(城中村)改造规划和年度计划。市住房城乡建设局要会同市发展改革委、市财政局对各县(区)进行指导并提出全市计划任务，建立激励机制，优先对居民改造意愿强烈、参与积极性高、有市场主体参与的城镇老旧小区(城中村)项目实施改造升级。市级有关部门和水电路气讯等专业经营单位在编制和确定电梯、停车库(场)、安防、便民服务、养老、托幼、文化旅游、卫生健康、体育等各类设施增设或改造计划以及管线改造计划时，应主动与城镇老旧小区(城中村)改造升级规划和年度计划有效衔接，同步推进实施。

三、建立健全组织实施机制

(一)建立完善统筹协调机制

要依托现有城市更新工作领导小组的工作机制和组成人员，加强工作统筹协调。市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局等有关部门按照职责分工做好指导、管理和监督等相同工作，并根据工作实际，制定完善配套政策，解决提升改造过程中存在的困难问题，共同推进城镇老旧小区改造升级工作。

(二)建立完善项目管理机制

1.健全居民参与的项目生成机制。实施前，要充分征求居民意愿需求，结合小区实际形成“菜单式”改造内容。实施中，将城镇老旧小区(城中村)改造升级与居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合，搭建沟通议事平台，适时开展基层协商活动，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造升级。

2.健全项目推进机制。建立完善项目管理制度，对项目的计划、资金、设计、实施等环节进行全流程管理，进一步优化项目立项、用地预审和用地规划许可、建设工程规划许可、施工图审查、施工许可等环节的审批措施，优化审批程序，提高服务效率。完善操作流程、施工组织、工程管理、考核监督等工作制度，统筹建设施工，避免重复开挖、重复建设。加强全过程质量安全监管，畅通社会监督，做好工程验收移交，全力打造放心工程。积极支持选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，为开展绿色建筑创建、绿色社区创建打下基础。积极引导居民参与方案制定、配合施工、参与监督和后续管理。

3.健全项目品质提升机制。各县(区)要建立领导包片负责机制，精心组织实施一批重点项目、示范项目。建立项目储备库和专家咨询库，搭建事务管理平台和技术支撑平台，完善“库和平台”工作机制。提升设计水平，发挥设计引领作用，实行设计分级评审、专家审查制度，推动规划师、建筑师、工程师进社区，探索总建筑师负责制，鼓励采用全过程工程咨询、EPC等模式。

4.健全长效管理机制。健全业主委员会和物业服务企业等业主管理机构参与的联席会议机制，推进成立社区环境和物业管理委员会。推动社区管理、物业管理、商业管理深度融合，提升社区服务、卫生防疫、应急避险水平，推广智能安防、智慧停车等智能化应用。引导居民协商确定物业服务方式，鼓励优先选择专业物业服务企业或成立社区物业服务中心。鼓励物业服务企业走出小区、融入社区，参与社会治理，为城市运营服务，通过前期介入、全过程服务等方式参与城镇老旧小区和城中村改造升级。

四、建立改造资金共担机制

(一)合理落实居民出资责任

按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造升级，通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式落实。支持住宅专项维修资金用于房屋公用部位、公用设施设备的维修、更新和改造;支持提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

(二)积极推动社会力量参与

推动房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁企业等社会力量参与改造升级，利用好停车场、便利店、菜市场、充电设施、广告设施等经营性资产，发展社区服务新业态。引导专业经营(水电气讯)等单位履行社会责任，承担相关管线设施设备的改造资金;改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交专业经营单位，由其负责后续维护管理。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造升级给予必要资金支持。公房产权单位应出资参与改造升级。

(三)加大政府财政支持力度

充分调动各部门积极性，积极争取中央预算内投资、中央财政专项资金、省级财政奖补资金、市直有关部门统筹的既有专项资金等资金。市、县(区)政府要加大对改造升级工作的资金支持，通过城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道安排财政资金，统筹专项补助资金，向城镇老旧小区和城中村改造升级配套项目倾斜。统筹整合使用市级与城镇老旧小区和城中村改造升级相关的城市更新、棚户区改造、住房租赁及养老、托幼、卫生健康、便民服务、停车、安防等专项资金。争取地方政府新增专项债券额度，在防控债务风险和符合发行条件的前提下，支持县(区)通过发行地方政府专项债券筹措资金。

(四)强化金融税收政策支持

因地制宜统筹规划各县(区)改造升级项目，充分挖掘项目本身及配套设施收益空间，做好投入与收益平衡测算。加大金融支持力度，推动开发性金融机构和政策性银行发挥政策性金融优势，依法合规对实施改造升级的企业和项目提供信贷支持;鼓励商业银行创新合同能源管理融资、“绿色建筑改造贷款”等金融产品，向参与城镇老旧小区和城中村改造的单位提供一系列用于绿色建筑设计、改造、技术创新等全生命周期的金融服务。探索创新渠道多元、预期合理、可持续发展的投融资模式，鼓励政府和社会资本合作(PPP)模式，依法择优选择规模化实施运营市场主体，共同推动改造升级。社会和民间资本参与改造升级，可依法依规享受税费减免优惠政策。

(五)优化营商环境加大招商

积极优化营商环境，加大招商引资力度，积极引进实力雄厚的企业参与城镇老旧小区和城中村改造升级。鼓励企业之间、银行与企业之间合作，创新“平台+创业单元”模式，依法合规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区。

五、完善配套政策

(一)进一步优化审批管理制度

结合审批制度改革，精简审批事项和环节、优化审批流程，推行网上审批，提高审批效率。鼓励项目建设单位带改造升级方案申报年度计划，方案报县(区)政府审定后，由相关部门直接办理立项、用地、规划审批，必要时可由县(区)政府组织相关各方进行联合审查。城镇老旧小区和城中村改造升级项目按照城市更新的相关规定给予政策支持，不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续;不涉及建筑主体结构变动的低风险项目(含加装电梯工程)，实行项目建设单位告知承诺制的，可依法依规免于办理项目建设环境影响评价相关手续，各项行政许可不应以施工图审查合格作为前置条件。鼓励设施、设备、材料等大宗商品进行集中招标采购，降低成本。鼓励相关各方进行联合验收。

(二)强化存量资源整合利用

利用城镇老旧小区和城中村改造拆临拆违、拆墙透绿，合理规划布局，“留白留绿”，“15分钟生活圈”内改造升级城市消极空间，整合利用土地、房屋存量资源，在土地、规划、不动产登记、租赁等方面给予支持。对改造中拆除违法违规建筑、临时建筑腾空的土地，整理乱堆乱放区域等获得的用地，优先用于基础配套设施、公共服务设施建设，或用于改善小区及周边环境。鼓励通过租赁住宅楼底商业用房、闲置房屋资源等发展社区公共服务。鼓励机关事业单位、国有企业通过置换、划转、移交使用权、捐赠、借用等方式，将城镇老旧小区和城中村内或附近的闲置房屋，交由街道(乡镇)、社区统筹，用于完善社区公共服务。在不违反相关规定且在征得居民同意的前提下，可利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地等，新建或改扩建停车场(库)、加装电梯等各类配套设施、服务设施、活动场所。积极探索城镇老旧小区存量住房租赁经营模式，推行“存房”业务，打通存量住房和租赁住房运营管理通道，有效盘活城镇老旧小区存量住房，扩大租赁住房供给。

六、强化组织保障

(一)明确部门职责

由市城市更新工作领导小组办公室负责城镇老旧小区和城中村改造升级工作的统筹协调和督促指导。市发展改革、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、广电、通信管理、电力等部门和单位要加强政策协调、工作衔接和调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。

市发展改革委：负责统筹并指导保障性安居工程配套基础设施项目策划与储备，配合住房城乡建设部门依托国家重大建设项目库编制三年行动规划和年度投资计划;配合住房城乡建设部门做好年度改造目标统计上报、配套政策研究制定等有关工作，协调解决改造升级过程中发现的问题;积极争取中央预算内投资支持，协调财政等部门做好符合条件的城镇老旧小区和城中村改造项目专项政府债券的报批工作。负责改造升级过程中涉及市政公用设施、园林绿化、供水等设施的监督指导工作。

市工业信息化局：负责协调推进改造升级项目中供气、通讯、供电等管线设施改造相关工作;拟定相关的中小企业扶持政策。

市教育体育局：负责城镇老旧小区(城中村)和社区中涉及教育、体育、运动等相关配套设施和服务的导入及监督指导工作。

市公安局：负责城镇老旧小区和城中村改造警务工作及警务室建设，推进城镇老旧小区和城中村改造智能安防设施及系统建设。

市民政局：负责指导城镇老旧小区(城中村)和社区居民自治建设，推进养老服务体系建设。

市财政局：负责争取中央、省级财政城镇保障性安居工程专项资金支持;按照计划安排核拨中央、省、市级补助资金;指导县(区)创新拓宽筹资渠道;会同有关部门建立与改造升级项目相关的设施、设备、材料等大宗商品集中采购制度。

市自然资源和规划局：负责拟定相关规划管理政策、土地管理政策;明确城镇老旧小区和城中村改造土地不涉及土地权属变动证明，负责规划手续、用地手续办理、不动产登记等事宜;负责改造升级过程中的违反规划建设行为认定工作。

市生态环境局：负责监督指导城镇老旧小区和城中村改造升级及配套项目环境影响评价等相关手续办理。

市住房城乡建设局：负责牵头做好领导小组办公室涉及城镇老旧小区和城中村改造的日常工作。编制改造升级规划;协调、督促有关职能部门及县(区)政府开展改造升级工作;会同有关部门加强相关政策集成和资金整合，统筹拟定中央和市级补助资金分配建议方案;指导督促县(区)住房城乡建设部门优化项目建设审批制度，负责办理初步设计审批和施工许可证手续;加强工程质量和安全监管;委托专业机构论证重点项目设计方案。

市商务局：负责城镇老旧小区和社区中涉及综合超市、商业网点、快递服务等相关配套设施和服务的导入和监管。

市文化和旅游局：负责协调推进改造升级项目中文物保护、利用的相关工作，负责文化产业的导入和监管。

市卫生健康委：负责指导城镇老旧小区(城中村)和社区中涉及医疗、卫生等相关配套设施和服务的导入和监管。

市国资委：负责协调督促市属国有企业配合县(区)政府，做好市属国有企业、央企实施自有产权职工住宅小区改造升级工作。引导国有企业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物纳入城镇老旧小区和城中村改造升级项目，用于完善社区公共服务。

市市场监管局：负责对城镇老旧小区加装的电梯实施监督检验和使用登记。

市金融办：负责落实城镇老旧小区和城中村改造金融政策。

市政务服务局：负责落实城镇老旧小区和城中村改造营商环境政策。

市投资促进局：负责落实城镇老旧小区和城中村改造招商引资政策。

市公积金中心：负责落实城镇老旧小区和城中村改造公积金政策。

市残联：负责监督指导城镇老旧小区无障碍环境建设和改造升级工作。

市税务局：负责落实城镇老旧小区和城中村改造税收优惠政策。

市机关事务服务中心：负责引导机关事业单位通过置换、划转、移交使用权、捐赠、借用等方式，将城镇老旧小区和城中村内或附近的闲置房屋，交由街道(乡镇)、社区统筹，用于完善社区公共服务。

市邮政管理局：负责城镇老旧小区和社区中涉及邮政快递服务设施导入和监管。

市消防救援支队：负责城镇老旧小区和社区中涉及消防等应急设施导入和监管。

银保监会普洱监管分局：负责推动金融机构加大对城镇老旧小区和城中村改造升级项目，尤其是绿色低碳改造项目的金融支持力度。

其他市直有关职能部门：根据城镇老旧小区和城中村改造和社区服务提升工作的需要，履行相应职责。

(二)落实县(区)责任

各县(区)政府对本行政区域的城镇老旧小区和城中村改造升级工作负总责，相关职能部门对应职责抓具体落实。要将相关工作列入重要议事日程，建立“政府领导、部门统筹、街镇负责、社区落地”的工作体系，加强统筹指导，健全工作机制，落实好各项配套支持政策，调动各方力量研究解决工作中的难点、堵点、卡点问题，确保改造升级有序推进。

(三)加强宣传引导

准确解读各级政策措施，及时回应社会关切。加大典型案例、重点项目宣传力度，提高社会知晓度，对进度快、效果好的典型做法，适时组织宣传推广。着力引导居民转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、居民积极参与的浓厚氛围。

(四)严格督促检查

按照国家、省、市有关考核规定，严格落实城镇老旧小区和城中村改造升级的督促检查工作，完善定期通报、调度、检查巡查机制，对政策措施落实不到位、执行政策推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的进行约谈。建立完善相关激励机制，打造样板，争取资金，确保工作有序推进。

来源：普洱市人民政府办公室