淮北市城市更新暂行办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 【制定目的】为提升城市功能和品质，加快补齐城市发展建设中的短板弱项，不断满足人民群众日益增长的美好生活需求，深入实施城市更新行动，结合我市实际，制定本办法。

第二条 【适用对象】市辖区(相山区、杜集区、烈山区)城市建成区范围内的城市更新，适用本办法。

第三条 【范围定义】本办法所称城市更新，是指对已建成区域(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等)及城市重点区域内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，实行“留、改、拆、建”并举的更新模式，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套、城市生态修复、城市风貌塑造、新产业新业态融合发展等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承、教育科技、商业业态等方面的全面提升。

第四条 【工作原则】城市更新工作遵循以下原则：

(一)保护优先、产业优先、生态优先。依托区域业态本底，科学确定产业定位和发展方向，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能。以生态为引领，将绿色发展理念融入城市更新，推动城市高质量发展。

(二)少拆多改、注重传承。以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅,对历史建筑、历史文化街区、非物质文化遗产等进行全方位保护。在城市更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与文化、旅游、体育、教育、科技、金融、商业及相关产业融合发展，鼓励、支持对保护建筑进行活化利用。

(三)政府引导、属地管理、市场运作。政府充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度。强化属地意识，提升管理效能，鼓励国有企(事)业单位与行业领先的专业化企业开展全面合作，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益和商业利益。

(四)尊重公众意愿，持续推进城市更新。有效拓宽公众参与渠道，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，做好城市更新专项规划，以片区为单元推动整体更新，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。

第二章 工作机制

第五条 【市级领导小组】健全工作组织机构，市政府成立以市长为组长、分管副市长为副组长，市级相关部门和区政府为成员的城市更新工作领导小组，负责统筹协调重大问题，审定《城市更新专项规划》、实施计划，指导督促工作落实。市领导小组办公室设在市住房城乡建设局，负责城市更新日常工作。

第六条【区级职责】各区政府是城市更新改造工作的责任主体，要依据本办法规定履行城市更新工作职责，设立专门机构，明确目标任务，组织实施城市更新。

第七条【部门职责】　市级相关部门(单位)和各区政府形成合力，共同负责做好城市更新项目的立项、审批、施工与保障工作。市住房和城乡建设部门负责编制市级城市更新专项规划，指导城市更新规范实施，负责城市更新领导小组日常工作;

自然资源和规划、发展改革、科技、公安、经济信息化、民政、财政、生态环境、交通运输、水务、文化旅游、应急管理、城市管理等部门在各自职责范围内，协同开展城市更新相关工作。

第八条 【专家咨询】城市更新实行专家咨询制度，市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划、等有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。专家委员会由规划、交通、产业、建筑、景观、园林、科技、智慧城市、公共艺术、生态环境、城市安全、历史文化、社会(含民俗)、经济和法律等方面专家组成。具体组成办法和工作规则由市领导小组办公室牵头另行制定。

第九条 【公众参与】建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。相山区政府、杜集区政府、烈山区政府在推进城市更新单元片区改造项目实施时，全过程建立公众参与机制，应通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和个人的意见。项目实施物业权利人以及其他单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。

第十条 【调查、评估】各区政府按照城市更新专项规划，结合城市体检发现问题，组织实施城市更新单元片区调查、评估制度，调查、评估应充分结合本地区城市发展、公共利益和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，合理确定城市更新需求。调查、评估报告主要包括以下内容：

(一)基础数据调查。收集辖区建成区范围内的土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施及城市绿地等现状基础数据;

(二)文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产，明确应保留保护的建筑清单;

(三)公众意愿调查。结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新基础数据库。

第三章 规划与计划

第十条 【专项规划】城市更新专项规划经市规委会审议后，报市政府批复。规划编制应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划，划定城市更新单元、明确近远期建设目标，制定城市更新行动策略、城市更新单元指引和项目库建设等。

第十一条 【单元片区更新方案】按照城市更新专项规划，各区政府组织编制单元片区更新方案，明确单元片区更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案等内容。单元片区更新方案按照调查、评估机制开展基础数据调查、文化遗产调查，并征求利益相关人、社会公众、意向实施主体等意见并组织专家论证，编制成果报市领导小组办公室备案。

第十二条 【项目库及计划管理】结合更新单元片区更新方案，将城市更新单元划分为一个或多个项目，由区领导小组向市领导小组办公室申报，经审核后纳入市级城市更新项目库，享受相关配套政策。市领导小组办公室结合项目库管理和工作实际，制定城市更新年度建设计划。项目库实施动态管理，项目入库后无法按计划实施的，应适时调整，直至调出项目库。

第四章 项目实施

第十四条 【实施主体】市级、区级国有企业成立联合公司作为城市更新实施主体。实施主体负责组织编制、上报项目实施方案;办理土地、规划、立项、建设等手续;组织项目实施。

第十五条 【项目实施方案编制及批准】项目实施方案编制应当依据单元片区更新方案和建设计划，优先保障公共利益，科学统筹各类要素资源、相关权利主体，内容包括建设工程设计方案(含规划方案)、安置补偿方案、资金平衡方案等。

第十六条 【民意调查】为保障物业权利人权益，在单元片区更新方案和项目实施方案阶段均需组织开展民意调查。对多数物业权利人更新意愿强烈的，在履行意见征询、协议签约等相关程序后，可优先启动。物业权利人或利害关系人在项目实施方案批准后有较大异议，经有权部门调解后仍无法达成一致的，可采取调整更新范围方式继续实施，也可暂缓实施。

第十七条 【优化项目审批流程】项目实施方案批准后，相关部门应当按照“放管服”改革以及优化营商环境的要求，充分运用并联审批、告知承诺、“豁免”清单、“正负面”清单等方式，简化审批材料、缩减审批时限、优化审批环节，办理立项、用地、规划、施工许可等审批。

第十八条 【防止大拆大建】加强对更新区域内历史文化遗产保护修缮力度，落实保护措施，未开展价值评估和认定工作的，不得做出房屋征收或拆除决定。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

第五章 资金筹措

第十九条 【资金来源】多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

(一)各级财政安排的城市更新资金;

(二)金融机构融资资金;

(三)参与城市更新的市场主体投入的资金;

(四)土地使用权人和房屋所有权人自筹资金;

(五)其他符合规定的资金。

第二十条 【资金利用】城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中央、省补助资金支持。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房等专项财政资金统筹用于城市更新。

城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。

第二十一条 【多渠道探索】市、区政府应当加强对城市更新的财政投入，加大政府专项债券对城市更新的支持;鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品;积极引入各类社会资本，探索设立城市更新专项基金;合理引导居民出资参与更新改造。

第二十二条 【风险防控】财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

第六章 支持政策

第二十三条 【土地支持政策】强化城市更新项目用地保障，在符合国土空间规划前提下，因公共利益需要的，可以按程序调整用地性质和用途。

推行将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，结合城市规划、产业规划、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、公共要素供给、产业绩效、运营管理、自持转让和节能环保等要求，纳入土地使用权出让合同进行监督管理。

鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。根据城市更新地块具体情况，除法律规定必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。

第二十四条 【规划支持政策】在符合国土空间总体规划的前提下，允许容积率进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡。

提高产业用地利用效率，鼓励产业园区内工业用地土地使用权人实施厂房改造加层增资扩产提高容积率。鼓励利用存量土地房屋转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

第二十五条 【历史建筑活化利用支持政策】坚持以用促保，鼓励在维持历史建筑现状格局基本不变的条件下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新消除安全隐患，有条件的可依法通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。通过对建筑保护利用与周边文化、旅游、商业等现状资源有机串联;加固修缮保护体现历史建筑核心价值的外观风貌、典型构件，国有历史建筑可以通过公开招租等方式进行合理利用。对因特殊情况不适宜公开招租的，经市、区人民政府批准可协议出租。

第二十六条 【不动产登记支持政策】城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。规划建筑因客观原因，涉及突破日照、退让间距等规划设计规范的事项，应在不动产登记时备注。

第二十七条 【征收安置支持政策】拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

第二十八条 【行政审批支持政策】开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。

第二十九条 【税费支持政策】纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策;同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经有关区政府确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

第七章 附则

第三十条 【责任追究】责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

第三十一条 【考核机制】市领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。

第三十二条 【细化政策】市有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财税等相关配套文件。

第三十三条【制定细则】相山区、杜集区、烈山区依据本办法制定本辖区操作细则。濉溪县城市更新工作可参照本办法执行。

第三十四条 【实施时间】本办法自公布之日起施行，有效期两年。

来源：淮北市住房和城乡建设局