深圳市罗湖区城市更新实施办法

2022-11-10 18:00:56 城市更新政策

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第一章 总 则

第一条 为了规范罗湖区城市更新活动,明确部门职责权限,依据《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《条例》)、《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《实施细则》)和《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(以下简称《决定》)等有关规定,结合我区实际,制定本实施办法。

第二条 区委、区政府成立区城市更新工作领导小组(以下简称“区领导小组”)作为决策机构,主要职责如下:

(一)负责审议区城市更新发展战略与策略、区城市更新片区统筹规划、区城市更新五年规划;

(二)负责审议城市更新单元计划、规划以及规划修改;

(三)负责城市更新项目建设用地审批;

(四)负责审定城市更新项目中复杂疑难问题的处置方案;

(五)其他需由区领导小组审定的重要事项。

区领导小组由区委、区政府主要领导任双组长,分管城市更新工作的区领导任副组长。区领导小组办公室设在区城市更新和土地整备局,负责区领导小组的日常工作,办公室主任由区城市更新和土地整备局局长兼任。

第三条 区城市更新和土地整备局是本区城市更新工作的主管部门(以下简称“主管部门”),负责统筹管理和组织实施全区城市更新工作;编制区城市更新发展战略与策略、区城市更新片区统筹规划和区城市更新五年规划;审查城市更新单元计划和规划;牵头组织城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实工作;签订项目实施监管协议;组织实施城市更新项目的房屋征收与补偿工作;依法对相关主体的违法活动实施行政处罚;其他相关审批、监管工作。

区领导小组其他成员单位依法履行以下职责:

(一)区发改部门负责协调城市更新发展规划与经济社会发展中长期规划的衔接,对城市更新单元是否符合经济社会发展中长期规划提出意见;协调全区产业部门,对全区产业发展规划提出综合平衡建议,统筹落实全区产业发展战略和产业规划;对城市更新单元规划方案涉及的由区政府投资建设的城市基础设施和公共服务设施的建设内容、建设模式、投融资模式等实施策略提出意见和建议,并在城市更新单元规划批准后统筹投资相关事宜;组织、协调各职能部门开展诚信档案管理、失信联合惩戒等相关工作。

(二)区教育部门负责核查全区教育设施现状,评估城市更新对全区现有教育设施承载力的影响,研究和制定全区教育设施建设计划;就涉及居住类的城市更新单元提出包括办学规模、建设规模、实施时序等内容的教育设施建设需求,就城市更新单元规划方案涉及单元范围以外需升级改造或者新建的周边教育设施的规划策略、教育设施承载力评估等提出意见和建议。

(三)区产业部门负责组织审查城市更新项目产业发展方案、产业专项规划并出具审查意见;拟订产业监管方案;组织签订产业发展监管协议;在城市更新单元计划、规划方案、建设工程方案设计以及建设工程规划许可阶段对城市更新项目中配建的创新型产业用房的建设标准提出意见,包括配建类型、比例、布局、户型、面积等;配合区物业管理机构签订创新型产业用房监管协议;建设和维护产业空间供需平台,及时在产业空间供需平台录入项目信息;制定创新型产业用房的配置方案,指导创新型产业用房的租售、运营和监管,对拟入驻企业进行评估监管,确保规划空间功能和产业规划目标的实现。

(四)区民政部门负责核查全区社会福利设施现状,评估城市更新对全区现有社会福利设施承载力的影响,研究和制定全区社会福利设施建设计划;就城市更新单元提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的社会福利设施建设需求,就城市更新单元规划方案涉及的社会福利设施承载力提出评估意见和建议。

(五)区司法行政部门负责对涉及城市更新的重大决策、规范性文件和重大事项中的法律问题进行审查;指导城市更新行政调解工作;对城市更新工作中的法律问题提出意见。

(六)区财政部门负责对区级行政事业单位国有资产参与城市更新提出意见;城市更新单元规划范围内区级行政事业单位国有资产的处置审批;依照规定统筹保障有关资金需求。

(七)区住房建设部门负责协助对城市更新项目中的物业是否属于政策性住房进行核查和处理;对城市更新项目的绿色建筑、建筑废弃物综合利用、装配式建筑、管廊、人防工程等事宜提出明确要求;对城市更新项目中配建的公共住房的配建方法、建设标准、设计方案等提出意见,包括配建类型、比例、规模、布局、户型、面积、装修标准等;签订配建公共住房的监管协议;全区公共住房和住宅的接收、登记以及后续管理工作;城市更新项目房屋拆除工程备案,并对拆除和建设工程全流程进行施工监督管理;对城市更新项目中未进行房屋拆除工程备案的擅自拆除行为依法处理;统筹监督房屋安全管理和重点项目提前开工监管工作;协调开展超限高层建筑抗震设防审批;城市更新项目的消防设计审查和消防验收,协调城市更新项目属市级审批权限的超高层建筑消防设计方案报批事宜;承担商品房项目的预(现)售审批和批后监管工作;统筹全区房地产行业和市场监管、日常检查和投诉处理工作,依法查处房地产市场的违法违规行为。

(八)区水务部门负责对城市更新单元涉及的海绵城市、水务管理和城市更新单元规划方案涉及需改造升级的周边水务工程设施的规划策略等内容提出意见和建议。

(九)区文化广电旅游体育部门负责核查全区文体设施现状,评估城市更新对全区现有文体设施承载力的影响,研究和制定全区文体设施建设计划;就城市更新单元提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的文体设施建设需求;核查城市更新单元范围内文物设施分布状况,就城市更新项目是否涉及文物保护相关要求提出意见,并对文物保护方案提出意见和建议;对公共艺术作品设计方案的文艺方针、宣传合规性提出审核意见。

(十)区卫生健康部门负责核查全区医疗卫生配套现状,评估城市更新对全区现有医疗卫生配套设施承载力的影响,研究和制定全区医疗卫生配套设施建设计划;就城市更新单元提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的医疗设施建设需求,就城市更新单元规划方案涉及的医疗设施承载力提出评估意见和建议。

(十一)区应急管理部门负责统筹指导各街道办事处、各部门、各单位应对安全生产类、自然灾害类等突发事件和综合防灾减灾救灾工作。

(十二)区国有资产监督管理部门(区集体资产管理部门)负责对区属国有企业国有资产、集体资产参与城市更新提出意见;办理原农村集体经济组织继受单位集体资产参与城市更新、城中村城市更新项目合作方选定等重大事项的备案;城市更新单元规划范围内区属国有企业国有资产的处置审批。

(十三)区城市管理部门负责核查全区城市管理设施现状,评估城市更新对全区现有城市管理设施承载力的影响,研究和制定全区城市管理设施建设工作计划;就城市更新单元提出包括设施类型、建设规模、实施时序等内容的城市管理设施建设需求,就城市更新单元规划方案涉及单元范围以外需升级改造或者新建的周边城市管理设施的规划策略、城市管理设施承载力评估等提出意见和建议;依职能组织开展综合整治类城市更新工作;落实城市更新单元城市照明专项规划相关要求,对城市更新项目景观照明设计方案进行审查;对城市更新单元规划的绿化建设内容提出意见;对城市更新单元范围内公共空间利用、公共艺术作品建设和其他涉及城市管理的内容提出意见和建议;城市更新项目涉及的公共绿地、公园、绿道的建设、使用以及养护管理。

(十四)区规划土地监察部门负责统筹城市更新单元范围内农村城市化历史遗留违法建筑的处理;协助街道办事处核查并提供城市更新项目涉及的历史遗留违法建筑的相关信息,对是否已完成历史遗留违法建筑等处理情况进行核实并提出意见;督促、指导街道办事处依职责开展规划违法、土地违法的查处工作。

(十五)街道办事处负责对申报城市更新单元的必要性、可行性以及划定城市更新单元范围、拟拆除范围的合理性进行评估;指导申报主体开展城市更新意愿征集;对历史遗留违法建筑物业权利人进行核实;组织开展以旧住宅区为主的城市更新单元、混杂零散旧住宅区的城市更新单元的旧住宅区部分以及其他由政府组织实施的城市更新单元的现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、更新意愿达成情况公示、可行性分析等工作,并作为城市更新单元计划和规划的申报主体或者联合申报主体;在主管部门的指导下开展重点城市更新单元的意愿征集工作;组织城市更新单元权利主体公示、社会稳定风险评估;制定城市更新单元实施方案以及属于旧住宅区的城市更新项目的搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案;办理原农村集体经济组织继受单位集体资产参与城市更新、城中村城市更新项目合作方选定等重大事项的审查备案,并报区集体资产管理部门备案;按照属地管理原则开展巡查监督工作,发现擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作、未经备案拆除房屋等行为的,及时报送相关职能部门;对各类规划违法、土地违法行为进行查处;及时制止、清理企业违规进驻城中村开展城市更新活动;组织市场主体与未签约业主进行调解;对涉及城市更新工作的信访、投诉进行调查和处理,维护辖区城市更新工作的正常秩序;协助主管部门对市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的行为进行调查。

(十六)区物业管理机构负责核查全区社区配套和公共服务用房现状;就城市更新单元范围内涉及区政府物业的功能、面积以及使用情况提出意见;评估城市更新对全区现有社区配套和公共服务用房承载力的影响,就城市更新单元提出包括建设规模、实施时序、移交等内容的社区配套和公共服务用房建设需求,就城市更新单元规划方案涉及的社区配套和公共服务用房承载力提出评估意见和建议;办理租售手续,并会同相关产业部门签订创新型产业用房监管协议;除公共住房和住宅外,全区单位所有办公用房、产业用房、教育设施等物业资产的接收、登记以及后续管理工作;代表区政府与市场主体就区属物业签订相关安置协议。

(十七)区建筑工务机构依职能负责城市更新项目中政府投资建设的市政基础、公共配套设施项目(信息化工程和医疗设备购置除外)的实施、移交和监督管理工作。

(十八)市市场监管部门驻区单位负责核查城市更新项目实施主体的股权变更情况,并及时通报主管部门。

(十九)市规划和自然资源部门驻区单位负责核查国土空间规划相关空间管控要求;上报城市更新项目涉及的土地利用总体规划有条件建设区的使用申请;依申请审查法定图则调整事宜;依职能协助开展城市更新项目涉及的土地权属以及征地补偿情况核查、与周边片区的规划衔接、历史遗留问题处理等相关工作。

(二十)市交通运输部门驻区单位负责核查全区的交通设施现状,评估城市更新对全区现有交通设施承载力的影响,研究和制订全区交通设施建设计划;就城市更新单元提出包括设施类型、建设规模、方案设计、实施时序和移交等内容的交通设施建设需求,就城市更新单元规划方案涉及单元范围以外需升级改造或者新建的周边交通设施的规划策略、交通设施承载力评估等提出明确意见;审批城市更新项目涉及的占用挖掘道路、开设临时路口事宜;接收并管养城市更新项目涉及的市政道路和交通设施。

(二十一)市生态环境部门驻区单位负责对城市更新项目的建设内容提出与生态环境有关的意见和建议;城市更新项目环境影响评价审批、备案以及后续监管;审查城市更新项目是否需要开展土壤污染状况调查并出具审查意见,指导相关责任主体开展土壤污染状况调查与风险评估、土壤环境治理与修复、治理修复效果评估,对土壤环境治理修复进行全过程监管。

区政府和相关职能部门应当通过关联业务同时申报、并联审批等一站式服务方式,优化工作流程,提升工作效能,加速推动城市更新进程。涉及由市级职能部门审批的重大事项,区相关职能部门应当及时协调市级职能部门加快审批进度。

第四条 区领导小组成员单位可以通过引进专业机构和人员,为区城市更新工作提供决策咨询、技术支持服务。

因开展城市更新工作需要购买专业服务的,依照政府采购有关规定进行。

第二章 更新统筹

第五条 在国土空间规划、城市总体规划、土地利用总体规划、法定图则等规划框架下,建立以市、区城市更新五年规划为统领,以区城市更新片区统筹规划、各相关领域发展规划为指导,通过城市更新单元规划落实的高品质、高效率规划体系。

第六条 按照市城市更新五年规划、区五年经济社会发展规划的总体要求,编制区城市更新五年规划,明确规划期内城市更新的目标、方向和各类型城市更新范围,指导全区城市更新工作。

编制区城市更新片区统筹规划,统筹较大范围规划片区内公共设施、市政交通设施、产业和住房保障空间等内容,整合零散地块和贡献用地,平衡各城市更新项目利益,实现片区整体开发并形成规模化的政府储备用地。

公共配套、市政交通、产业和住房保障等牵头部门应当会同相关职能部门,研究、编制各自领域的发展规划。发展规划应当与区城市更新五年规划以及区城市更新片区统筹规划相衔接。

区城市更新五年规划以及区城市更新片区统筹规划应当报区领导小组审议,公共配套、市政交通、产业和住房保障等发展规划由各牵头部门报区政府审定。城市更新单元计划和规划应当与上述规划衔接。

第七条 城市更新应当顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,坚持“留改拆”并举,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力。

第八条 城市更新应当依照相关规定落实古树名木保护措施。涉及历史风貌区、历史建筑以及保护线索的城市更新项目,在计划、规划、实施等阶段,应当严格落实保护、修缮、活化利用的相关要求。对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者经相关主管部门认定的历史风貌区和历史建筑线索等历史文脉,应当实施原址保护。

第九条 城市更新应当坚持产业先导、产城融合、空间保障、产业成片集中设置、刚性管控的原则,加强土地利用的全过程管理。积极支持产业空间拓展与产业转型升级,辖区内拆除范围用地面积不足一万平方米但不小于三千平方米的地块,可以依照市级有关规定开展城市更新有关工作。

城市更新应当加强工业用地保护,保障工业发展空间,提高工业用地利用效率,对工业用地调整为非工业用途的项目进行严格把关,确保中长期辖区工业用地总规模保持稳定。

第十条 在城市更新单元计划申报前,应当由区产业部门确定城市更新项目是否涉及产业。涉及产业项目的,由区产业部门合理确定产业的范围。申报主体需在申报城市更新单元计划、规划阶段分别提供项目产业发展方案、产业专项规划。产业发展方案应当经过区产业部门审查;产业专项规划在取得区产业部门的审查意见后,作为城市更新单元规划的组成部分。

产业发展方案应当明确城市更新后的产业发展定位、发展目标、产业配置方案等内容;产业专项规划应当进一步明确引进产业类型、预计财税缴纳情况、产业空间配置方案、招商引资方案等相关内容。

涉及产业项目的,应当坚持以产业专项规划引导空间规划,建筑功能、空间布局和配套设施应当满足并服务于产业发展需要。

第十一条 区企业服务中心牵头建立区产业空间供需平台,通过供需平台收集、汇总企业需求,形成年度产业发展需求清单并提出定制式的产业发展需求。对于符合产业部门提出的定制式产业发展需求的项目,经产业部门认定后可以优先纳入城市更新单元计划。

涉及产业项目的,在产业发展监管协议签订后,由签订协议的产业部门跟踪管理,及时组织将项目的建设进度、销售意向、产业空间(含创新型产业用房)建筑功能和面积等相关信息录入供需平台并公布,组织具有购买意向的区重点企业优先开展认购、租赁工作。

第十二条 主管部门建立城市更新项目优先推进和负面监管工作机制。

落实市、区重点发展战略、促进产业转型升级、完善片区城市基础设施和公共配套设施等对城区发展具有重大意义的项目,应当优先推进。更新方向与市、区两级规划严重不符、产业发展潜力低下、不能满足公共配套需求等对城区发展不利的项目,不予纳入城市更新单元计划。

第十三条 城市更新工作应当严格落实社会稳定风险评估制度,加强源头防范,提前研判风险,预防、减少和消除影响社会稳定的隐患。

城市更新项目列入计划前,由街道办事处负责开展辖区城市更新项目的社会稳定风险评估工作,为城市更新项目的审批和决策提供参考。城市更新项目列入计划后,街道办事处认为需要开展社会稳定风险评估工作的,应当及时开展相关工作;区相关部门认为需要开展社会稳定风险评估工作的,可以向街道办事处提出建议,由街道办事处决定是否开展社会稳定风险评估工作。

社会稳定风险评估工作完成后,区领导小组办公室组织相关职能部门进行集体评审。评审通过的,街道办事处应当及时将评估报告报区委政法委备案,并做好应对措施。

第三章 更新单元计划审批

第十四条 涉及城中村的城市更新项目,在启动前期工作前,原农村集体经济组织继受单位的法律顾问和财务顾问应当审核并出具专业意见,由原农村集体经济组织继受单位向项目所在地的社区工作站提出申请;社区工作站审核申请后,提请辖区街道办事处审议;辖区街道办事处征求主管部门意见并审议通过后,提请区领导小组审议;区领导小组审议通过的,方可启动原农村集体经济组织继受单位集体资产管理委员会、董事会、监事会和股东(代表)大会改造意愿表决和城市更新项目合作方选定程序、意愿征集等前期工作。

属于合作实施的城中村城市更新项目,原农村集体经济组织继受单位应当依照相关规定将改造合作协议报辖区街道办事处审查备案以及区集体资产管理部门备案;未经备案,任何市场主体不得进驻城中村城市更新项目开展城市更新活动。违规进驻的,由辖区街道办事处依法制止、清理;存在本办法第五十九条规定情形的,可以依法禁止相关主体五年内参与城市更新活动;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第十五条 涉及旧住宅区的城市更新项目,在启动前期工作前,应当由项目所在地的社区工作站向辖区街道办事处提出申请;辖区街道办事处征求主管部门意见并审议通过后,提请区领导小组审议;区领导小组审议通过的,方可启动旧住宅区现状调研、意愿征集等前期工作。辖区街道办事处发现市场主体未经同意自行开展旧住宅区前期工作的,应当及时通知并配合主管部门依法处理。

更新统筹片区、重点城市更新单元以及涉及旧住宅区的城市更新项目,辖区街道办事处可以委托前期服务单位开展相关工作。需要委托前期服务单位的,辖区街道办事处应当制定相关实施方案,并报区领导小组审议通过后,组织开展前期服务单位的选定工作。

第十六条 对于已申报或者已列入城市更新单元计划的混杂零散旧住宅区城市更新项目,由原申报主体与辖区街道办事处联合作为城市更新单元计划和规划的申报主体。

对于原旧工业区升级改造试点项目结转为城市更新单元计划的项目,相关市场主体按要求完成意愿征集后,可以作为城市更新单元规划的申报主体。

第十七条 城市更新单元计划申报主体应当依照相关规定向主管部门提交城市更新单元计划的申报材料,主管部门应当依照相关规定完成审查、公示、报批等工作。

第十八条 主管部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于《条例》第二十五条第一款第三项规定情形的,主管部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段,依照相关规定组织区规划土地监察部门、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史遗留违法建筑物业权利人进行核实,由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

历史遗留违法建筑物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认,不作为权属确认依据。主管部门不得对未经核实的历史遗留违法建筑物业权利人与市场主体签订的搬迁补偿协议进行备案。

第十九条 城市更新项目实施过程中,需要变更计划申报主体的,应当依照《条例》第二十五条第一款的规定重新征集物业权利人的更新意愿,向主管部门提交已厘清经济利益关系的证明材料,将变更情况报主管部门备案,并出具书面承诺依照城市更新相关政策等要求履行义务和承担责任。

主管部门负责对物业权利人更新意愿达成情况和变更后市场主体的资质要求等进行核实。

第二十条 城市更新项目调出计划的,应当依照相关规定执行。调出城市更新单元计划的项目,已取得的行政许可和其他已批事项,审批部门依照相关规定予以撤回;项目已开工的,应当停止施工,主管部门应当函告区住房建设部门和辖区街道办事处开展日常巡查工作。

第四章 土地信息核查

第二十一条 城市更新单元计划申报主体应当在城市更新单元计划批准并获得市规划和自然资源部门备案通过后,依照相关规定向主管部门提交土地信息核查的申请材料。

主管部门应当依照相关规定组织开展城市更新单元土地信息核查等工作。

第二十二条 城市更新单元涉及旧屋村范围认定以及历史用地处置的,依照《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》等规定执行;其中在《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》出台前已完成土地信息核查和历史用地处置但尚未取得规划批准文件,且符合旧屋村范围认定的,申报主体可以向主管部门申请旧屋村范围认定。

主管部门在开展旧屋村范围认定工作时,可以委托专业测绘机构进行地形图比对、现状测绘等相关工作。

拆除范围内土地涉及未完善土地征转用补偿手续的,在签订国有建设用地使用权出让合同前,由原农村集体经济组织继受单位自行厘清经济关系后与相关部门签订完善手续的协议,政府不再另行补偿。

第二十三条 主管部门应当根据档案、地籍产权管理系统等记载的基础资料,结合申报主体提交的申请材料完成城市更新单元拆除范围内土地面积、权属情况等土地信息核查,形成核查和汇总意见。

第五章 更新单元规划审批

第二十四条 城市更新单元计划申报主体应当委托具有相应资质的机构编制城市更新单元规划草案,依照相关规定向主管部门提交城市更新单元规划制定的申报材料。

主管部门应当依照相关规定完成审查、公示、报批等工作。

第二十五条 城市更新单元内非独立占地的城市基础设施、公共服务设施或者其他公共利益项目依照《深圳市城市规划标准与准则》《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》《关于罗湖区社区一体化党群服务中心建设意见》等相关规定,综合相关职能部门意见统筹规划。其中公共服务设施总建筑面积不小于一千五百平方米,具体位置应当结合使用需求,按照相关规划标准以及设计规范确定。

城市更新单元内非独立占地的公共配套设施原则上应当集中设置、科学选址、合理布局,确保空间实用、设施便利、功能完善,且建成后应当无偿移交政府。公共利益用地上的城市基础设施和公共服务设施应当明确建设内容、建设模式以及投融资模式。

第二十六条 城市更新项目中的公共空间,应当在城市更新单元规划批准文件中明确其类型、规模、二十四小时对公众开放以及需设置与周边城市景观相协调的公共艺术作品等规划管理要求。

主管部门应当会同区文化广电旅游体育部门组织专业机构对公共艺术作品设计方案进行评审,区文化广电旅游体育部门应当就公共艺术作品设计方案涉及的文艺方针、宣传合规性提出审核意见。属于雕塑类型的公共艺术作品,应当依照《深圳经济特区城市雕塑管理规定》等相关规定开展工作。

城市更新项目涉及的公共空间、公共艺术作品由实施主体负责建设,建成后的日常管理维护由土地使用权人或者其委托的物业服务企业负责。

第二十七条 城市更新单元规划应当落实市工业区块线的管理要求,并依照《深圳市工业区块线管理办法》等相关规定在城市更新项目的规划批准文件、国有建设用地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》中载明相关内容。

第二十八条 鼓励在城市更新项目中发展立体绿化、屋顶花园等绿色建筑。满足国家、省、市补贴或者奖励规定的,支持实施主体依照国家、省、市的相关规定申请补贴或者奖励。

第六章 实施主体确认

第二十九条 城市更新单元规划经批准后,辖区街道办事处应当按照已批准的城市更新单元规划,制定城市更新单元实施方案,并监督实施方案落实。

城市更新单元实施方案应当包括城市更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿指导方案、搬迁和建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。属于旧住宅区的城市更新项目,搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案经辖区街道办事处制定并报区领导小组审议通过后,应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意;公开选择市场主体方案中明确的选定市场主体的标准应当不低于专有部分面积占比和物业权利人人数占比的三分之二。

辖区街道办事处应当在实施主体资格确认前将城市更新单元实施方案及时报送主管部门备案,并定期报送实施方案的落实情况。

第三十条 除已经核实公布的历史遗留违法建筑物业权利人,实施主体申请人应当向辖区街道办事处申请对城市更新项目拆除范围内的其他权利主体在项目现场和罗湖区人民政府网站公示,公示时间不少于七日。

公示期满后无异议的,辖区街道办事处出具公示无异议的意见;公示存在异议的,辖区街道办事处应当进行调查核实。异议经核实不成立的,由辖区街道办事处出具异议不成立的意见;异议经核实成立或者暂时无法确定的,辖区街道办事处应当组织实施主体申请人开展异议处理工作。

异议处理过程中,辖区街道办事处可以视情况开展社会稳定风险评估工作。异议处理完毕后,辖区街道办事处应当将公示情况和公示异议处理完毕意见抄送至主管部门。

第三十一条 申请实施主体资格确认前,实施主体申请人应当保证自身财务状况足以支撑城市更新项目按时实施。

自确认实施主体之日起至工程竣工验收之日止,城市更新项目不得转让。

第三十二条 实施主体申请人向主管部门申请实施主体资格确认,应当依照《实施细则》第四十九条规定提交材料,涉及原农村集体经济组织继受单位集体资产参与城市更新的,同时提交经辖区街道办事处审查备案并经区集体资产管理部门备案的城中村城市更新项目合作方选定等集体资产处置证明材料。

第三十三条 主管部门结合辖区街道办事处出具的公示无异议、异议不成立或者异议处理完毕的意见,对实施主体申请材料进行核查,存在申请资料不全、权属不清或者存在抵押、查封以及需要依照相关法律法规完善手续等情形导致未通过核查的,主管部门应当作出书面答复并说明理由。

实施主体申请人的申请符合实施主体资格确认条件的,主管部门应当依照《实施细则》第五十条规定进行公示。

第三十四条 主管部门应当对公示意见进行处理,辖区街道办事处应当予以协助。对实施主体确认有重大异议的,主管部门应当将公示意见处理情况报区领导小组审议。

公示期满未收到异议或者有关异议经核实不成立的,主管部门应当会同相关部门与实施主体申请人签订项目实施监管协议,并向实施主体申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认后,主管部门应当及时通知区发改、住房建设、产业等有关部门和不动产登记机构,暂停办理涉及城市更新项目拆除范围内物业的审批、登记等事项。实施主体确认文件应当同步抄送市市场监管部门驻区单位;实施主体股权发生变更时,市市场监管部门驻区单位应当及时将变更情况通报主管部门。

第三十五条 城市更新单元规划确定由区政府投资建设的城市基础设施和公共服务设施以及城市更新单元规划将单元范围以外的市政、交通、公共配套设施纳入升级改造或者新建范围的,应当优先安排立项建设,具备实施条件或者属于城市更新单元范围内独立占地的,应当与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设。

主管部门应当在项目实施监管协议签订和实施主体确认后,将城市更新单元规划批准文件、项目实施监管协议以及前款规定设施的建设清单抄送区发改等相关部门,区发改部门应当会同区财政等相关部门及时开展工作。

第七章 项目监管

第三十六条 项目实施监管协议应当明确《条例》第四十条第二款和以下内容:

(一)城市更新项目自确认实施主体之日起至工程竣工验收之日止不得转让的约束性条款和违约责任;

(二)实施主体未按约定进度安排实施的违约责任;

项目实施监管协议应当结合实际情况合理约定项目回迁安置要求等内容,确保协议具有可实施性。

第三十七条 城市更新项目存在应当由实施主体建成并无偿移交的房建类城市基础设施和公共服务设施、产权归政府的公共住房、回迁安置物业、产权归政府的创新型产业用房的,实施主体在项目实施监管协议签订时,应当以现金或者金融机构保函形式提供监管保证并签订资金监管协议。监管保证金额按照前述设施总建筑面积乘以每平方米人民币五千元的建设成本确定,回迁安置物业的建筑面积以搬迁补偿协议载明的回迁建筑面积为准。

以现金形式提供监管保证的,实施主体应当与银行和主管部门签订资金监管协议,设立资金监管账户,由三方共同监管。

以金融机构保函形式提供监管保证的,实施主体应当与主管部门签订资金监管协议,并同时向主管部门提交金融机构保函。金融机构保函应当为不可撤销、无条件的见索即付保函,同时应当明确主管部门为受益人。金融机构保函到期前六十日,实施主体必须提供后续金融机构保函;未能提供的,主管部门有权在保函期限届满前三十日内兑付金融机构保函。主管部门接收金融机构保函后应当及时向金融机构核实保函的真实性,并按照财务管理制度妥善保管。

第三十八条 城市更新项目申请免除回迁安置物业监管保证的,应当由全部回迁安置物业的权利主体与实施主体共同提出申请,并提交由权利主体出具的经公证的申请书、自愿承担风险的声明和搬迁补偿协议。

第三十九条 主管部门应当按照资金监管协议对实施主体设立的资金监管账户进行监管。

以现金形式提供监管保证的,实施主体可以凭规划条件核实证明等材料向主管部门申请返还百分之六十的监管资金;可以凭项目竣工验收备案证明、区相关职能部门出具的房建类城市基础设施和公共服务设施、公共住房、创新型产业用房移交完毕的书面意见等材料申请返还剩余的监管资金。主管部门自收到申请之日起五个工作日内进行审查,符合监管资金返还条件的,书面通知银行返还相应的监管资金;不符合的,书面答复申请人并说明理由。

以金融机构保函形式提供监管保证的,金融机构保函的担保金额可以按照前款规定,经主管部门向金融机构出具书面通知后进行递减。

实施主体违反项目实施监管协议中房建类城市基础设施和公共服务设施、产权归政府的公共住房、回迁安置物业、产权归政府的创新型产业用房约定事宜,经主管部门责令限期改正后仍未履行相关义务的,主管部门有权通知金融机构提取全部监管资金或者立即兑付金融机构保函,作为相关设施的建设资金;实际建设资金高于监管资金或者金融机构保函金额的,差额部分由实施主体承担。

第四十条 涉及产业项目的,区产业部门应当对项目产业的准入条件以及招商引资工作进行引导、协调与监督,结合项目具体情况设定产业用房受让人、承租人资格等条件并制定产业监管措施,形成产业监管方案,保证项目产业专项规划确定的产业导向和招商目标落实到位。

第四十一条 涉及产业项目的,实施主体应当在申请国有建设用地使用权出让合同签订前与区产业部门签订产业发展监管协议,并将产业发展监管协议作为国有建设用地使用权出让合同的附件。

在签订产业发展监管协议后,区产业部门应当结合招商引资等实际情况及时补充产业发展监管协议的具体内容。

第四十二条 需配建创新型产业用房的城市更新项目,实施主体应当在申请签订国有建设用地使用权出让合同前与区物业管理机构、区产业部门签订创新型产业用房监管协议,并将创新型产业用房监管协议作为国有建设用地使用权出让合同的附件。

第四十三条 需配建公共住房的城市更新项目,实施主体应当在开展项目方案设计前与区住房建设部门签订配建公共住房的监管协议。

第八章 建筑物拆除、用地审批、项目建设与验收

第四十四条 属于旧住宅区(含混杂零散旧住宅区)、城中村拆除重建类城市更新项目的,市场主体在取得实施主体确认文件以及签订项目实施监管协议之前不得启动搬迁,但不能满足安全使用要求需停止使用或者疏散居住人员的房屋除外。

除提前向政府无偿移交公共用地,且经区政府同意拆除该用地上建筑物的情形外,城市更新单元拆除范围内的建筑物在主管部门与实施主体签订项目实施监管协议后,方可按规定拆除。

实施主体应当在拆除施工十五日前,依照相关规定向区住房建设部门申请办理拆除备案手续。未经备案擅自拆除建筑物的,由区住房建设部门依法进行处罚。辖区街道办事处或者相关部门发现违法拆除情况的,及时函告区住房建设部门。

第四十五条 建筑物拆除工作应当符合建筑废弃物减排与利用、生态文明建设、安全生产等相关要求。拆除重建类城市更新项目必须实施拆建物料移动式现场处理,相关工作由区住房建设部门负责监督、指导。

实施主体在区住房建设部门的监督、指导下完成建筑物拆除后,应当及时向主管部门申请就建筑物拆除情况进行确认。由物业权利人或者其委托的实施主体向不动产登记机构申请办理不动产权属注销登记。

第四十六条 城市更新单元拆除范围内的建筑物拆除和不动产权属注销登记后,实施主体应当依照相关规定向主管部门提交建设用地审批的申请材料。

主管部门应当依照相关规定开展建设用地审查和报批等工作,在建设用地批准后,向实施主体核发《建设用地方案图》并转市规划和自然资源调查测绘中心制作宗地附图。

第四十七条 实施主体应当在完成拆除范围内需移交政府的用地的移交工作后,依照相关规定向主管部门提交办理《建设用地规划许可证》的申请材料。

主管部门应当依照相关规定开展建设用地规划许可审查和报批等工作。《建设用地规划许可证》中应当列明径流总量控制率等海绵城市建设管控指标;对地质灾害易发区内的城市更新项目,或者在地质灾害(隐患)威胁范围内进行建设并可能形成重大、特大地质灾害隐患的城市更新项目,应当在《建设用地规划许可证》中明确实施主体需按照地质灾害危险性评估结论采取相应的防治措施。

第四十八条 实施主体应当依照相关规定向主管部门提交签订国有建设用地使用权出让合同的申请材料。符合要求的,主管部门按照市规划和自然资源调查测绘中心制作的宗地附图并依照《决定》的有关规定与实施主体签订国有建设用地使用权出让合同。

第四十九条 除《实施细则》第五十五条规定的内容外,城市更新项目国有建设用地使用权出让合同应当明确以下内容:

(一)实施主体应当严格按照城市更新单元规划批准文件和项目实施监管协议完成相应的建设、移交等责任;

(二)项目实施监管协议明确的产权转让和租赁的限制条件;

(三)城市更新单元规划批准文件明确的景观照明规划要求;

(四)用于回迁安置的房屋不得预售;

(五)海绵设施建设管控要求;

(六)其他需要明确的内容。

第五十条 城市更新项目地价计收标准依照《深圳市地价测算规则》等相关规定执行。

城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的,由主管部门直接委托市规划和自然资源部门地价评估机构依照相关规定开展。

第五十一条 实施主体申请对建设工程方案设计进行核查的,应当依照相关规定向主管部门提交申请材料。

涉及产业项目的,主管部门应当对产业用房的层高、楼层荷载、单套套内面积、货梯载重等方面进行审查,确保方案设计符合产业发展监管协议以及市、区关于“工业上楼”、产业用房的建设标准等要求;涉及景观照明、公共艺术作品的,主管部门应当按照城市更新单元规划一并对景观照明、公共艺术作品设计方案进行审查。

符合条件的,主管部门核发《建设工程方案设计核查意见书》(含公共艺术作品审查意见)。

第五十二条 实施主体应当依照相关规定向主管部门提交办理《建设工程规划许可证》的申请材料。

涉及产业项目、景观照明和公共艺术作品的,主管部门应当依照本办法第五十一条第二款的要求一并进行审查。

符合条件的,主管部门核发《建设工程规划许可证》。

第五十三条 政府投资的城市更新项目可以在可行性研究或者初步设计阶段办理水土保持方案审批或者备案手续。社会投资的城市更新项目,实施主体应当在开工前办理建设项目水土保持方案备案手续。

第五十四条 实施主体应当依照相关规定向区住房建设部门提交办理《建筑工程施工许可证》的申请材料,区住房建设部门依照相关规定予以审批和监管,确保施工设计符合工程建设强制性标准以及市、区关于“工业上楼”等要求。

第五十五条 实施主体应当依照相关规定向主管部门提交建设工程规划条件核实的申请材料。涉及公共艺术作品的,主管部门应当会同区文化广电旅游体育部门、公共艺术作品原设计主体对建成后的公共艺术作品同步专项验收。实施主体申请建设工程竣工联合(现场)验收的,依照竣工联合(现场)验收的相关规定执行。

完成各分项验收后,实施主体应当依照相关规定向区住房建设部门申请竣工验收备案。

第九章 附则

第五十六条 城市更新项目建筑物现状测绘报告应当由甲级测绘资质的测绘单位出具,相关规定要求由市规划和自然资源调查测绘中心出具或者审核的,从其规定。

第五十七条 城市更新项目申报主体或者实施主体有义务按照主管部门和区领导小组成员单位的要求,积极配合提供相关材料。

申报主体和实施主体对其向主管部门提交的申请材料的真实性、合法性负责,并承担由此产生的相关法律责任。

第五十八条 主管部门和区住房建设部门应当依照《条例》第六十五条至第六十八条等规定依法对相关主体的违法行为进行行政处罚,并依照相关规定将处罚信息报送至公共信用机构。

辖区街道办事处按照属地管理原则对辖区城市更新项目开展监督工作,定期对各类主体遵守城市规划、土地管理有关法律、法规、规章的情况进行巡查,发现擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作、未经备案拆除房屋等行为的,及时报送相关职能部门;发现各类规划违法、土地违法行为的,及时依法开展处理工作。

第五十九条 辖区街道办事处和相关部门发现有关单位和个人在开展物业权利人更新意愿征集、城市更新单元计划申报、城市更新单元规划编制、签订搬迁补偿协议等城市更新工作中,有欺诈、胁迫、侵犯个人隐私、伪造或者变造文件、传播虚假信息等行为的,应当及时查处,责令改正,依法纳入诚信档案管理,并及时将有关情况报送主管部门,主管部门报区领导小组审议通过后,禁止相关主体五年内参与城市更新活动;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十条 各职能部门及其工作人员应当严格依法履行城市更新管理的相关工作职责;属于政策适用不明确事宜,严格按照审批管理程序上报研究决定。

第六十一条 本实施办法中除明确为工作日的,均指自然日。会议审议、公示、公告、专家咨询论证或者评审、上报市政府或者上级部门的时间不计入办理时限。

本实施办法所称的公共艺术作品,是指设置在公共空间中的雕塑、壁画、室外装置艺术等城市景观设施。

第六十二条 城市更新项目是否涉及产业、涉及产业的具体监管规则以及操作指引,由区产业部门另行制定。

城市更新单元涉及对旧住宅区未签约部分房屋实施征收的,依照市级政策执行。

第六十三条 本实施办法自2022年12月1日起施行,有效期五年。

来源:深圳市罗湖区人民政府

城市更新政策

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