遂宁市:关于遂宁市市城区城镇危旧房和棚户区改造的实施意见(征求意见稿)

2022-08-05 12:30:03 城市更新政策

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为有序推进城市更新行动,稳步推动城镇棚户区改造,做好危险建筑安全隐患整治,助推城市能级全面提升,根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《四川省人民政府关于进一步做好城镇危旧房棚户区及农村危房改造工作的实施意见》(川府发〔2016〕40号)、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、《四川省城镇房屋建筑和市政基础设施使用安全管理规定》(川建发〔2008〕84号)等法律法规和政策文件,市住房城乡建设局牵头起草了《遂宁市人民政府办公室关于遂宁市市城区城镇危旧房和棚户区改造的实施意见(征求意见稿)》,现征求公众意见。请于2022年8月11日前将意见建议以实名方式反馈。(联系人:佘陆;联系电话:0825-2310163;邮箱:3083555654@qq.com)

遂宁市住房和城乡建设局

2022年8月4日

遂宁市人民政府办公室关于遂宁市市城区城镇危旧房和棚户区改造的实施意见(征求意见稿)

各县(市、区)人民政府、市直园区管委会,市直有关部门:

为有序推进城市更新行动,稳步推动城镇棚户区改造,做好危险建筑安全隐患整治,助推城市能级全面提升,根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、《四川省人民政府关于进一步做好城镇危旧房棚户区及农村危房改造工作的实施意见》(川府发〔2016〕40号)、《四川省城镇房屋建筑和市政基础设施使用安全管理规定》(川建发〔2008〕84号)等文件精神,结合我市市城区实际,现就城镇危旧房和棚户区改造工作提出如下意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,按照市第八次党代会决策部署,认真贯彻落实党的十九大、十九届历次全会和省十二次党代会精神,将危旧房和棚户区改造作为城市更新工作的重要组成部分,坚持因地制宜、分类实施。探索形成城镇危旧房和棚户区改造的可持续模式,着力解决城市发展不平衡、不充分问题,进一步提升城市功能、改善人居环境,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感,为筑“三城”兴“三都”,加速升腾成渝之星作出积极贡献。

二、工作原则

(一)政府主导、群众主体。坚持政府主导、部门协同,充分调动群众主体意识,通过包装项目市场运作、政府给予政策支持、吸引各类社会资本参与改造,实现多方参与、多元共治,促进改造工作与城市治理有机结合。

(二)突出重点、有序推进。按照因地制宜的原则,树立片区开发思维,合理界定改造范围,科学制定改造方案,区分轻重缓急,采取综合整治、完善配套、维修改造、拆除新建等多种方式,分步有序推进,留住城市记忆,延续城市文脉,不断塑造城市活力。

(三)安全至上、维护权益。认真落实危险建筑排危整治,及时消除安全隐患,确保群众生命财产安全。按照“先安置、后搬迁”的原则,将尊重群众意愿和落实安置方案作为启动棚户区改造实施的前提条件,切实维护群众合法权益。

三、改造类别和方式

(一)老旧小区改造。属于城镇老旧小区改造范围的,按照《遂宁市人民政府办公室关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(遂府办发〔2020〕20号)实施改造。

(二)老旧房屋综合整治。未纳入城镇老旧小区改造范围,存在功能不完善、市政设施不配套、物业管理不到位等问题,不属于D级危房,也不具备进行片区整体拆除新建条件的老旧房屋,如现状相对较好,布局相对成形,原则上以提升使用功能和完善配套设施为重点进行综合整治。因地制宜采取对建筑物公共部位维修,完善供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、广电网络、移动通信等基础设施,以及雨污分流、光纤入户、加装电梯等措施提升建筑物使用功能。开展小区配套设施综合治理,增添健身休闲、文化娱乐等设施,绿化美化小区环境,提升小区宜居水平。同时,完善小区长效管理机制。

(三)危险建筑整治解危。按照“政府支持、业主主体、属地组织、行业督促、综合施策、及时处置”的原则,强化辖区对C、D级危房的监管职责,多措并举,一处一策,及时消除安全隐患,可采取以下方式实施整治解危。

1.维修加固。不具备棚户区改造条件的C级危房,以及具有修缮价值的D级危房,结合专业鉴定机构意见,经专门研究确定处理方案后,房屋产权人采取维修加固的方式排危处置,辖区财政可给予适当补助。

2.整体拆除。不具有修缮价值,原址不具备棚户区改造条件,只能通过拆除新建方式解危的D级危房,应首先及时进行住户避险排危搬离,住户搬离后按以下方式整治解危。

(1)原址自主重建。以“一事一议”的方式,按程序审批后,房屋所有权人按照原址原合法面积的原则,依据现行建筑设计和施工规范组织实施自主拆除重建,不受建设用地规模的限制。对临城市道路的房屋,按城市控制性详细规划和《遂宁市城市规划管理技术规定》相关要求后退道路红线。

(2)异地整合改造。对不能满足现行国家建筑和消防强制性规范实现原址重建的,可由辖区组织,与异地项目包装整合,通过多点位寻求资金平衡的方式纳入改造,实施异地安置,拆除房屋腾退的原址土地用作公共用地。

(3)保留产权过渡。暂时无法实现原址重建,也不具备与异地项目包装整合改造条件的,由房屋产权人拆除解危,政府对房屋所有权及土地使用权予以保留。房屋产权人无他处住房,搬离后可向户籍所在地申请政策性保障住房用于过渡居住。在不影响相邻人权益和公共安全的前提下,按照“一事一议”的方式审批后,腾退空地原址土地使用权人在过渡期内可通过修建临时性停车场等方式合理利用,收益归原土地使用权人,待房屋原址具备棚户区改造条件后,再纳入改造范围。棚户区改造前不发放临时安置补偿费用,在棚户区改造后,住户过渡居住的政策性保障住房予以收回。

(四)城镇棚户区改造。房屋年久失修、基础配套不完善、存在安全隐患,尤其是居民自建房集中成片,具备包装项目整体连片拆除改造条件的,在充分尊重群众意愿的前提下,纳入城镇棚户区改造,可选择以下模式拆除新建。

1.政府征收或协议搬迁。辖区负责组织实施房屋征收或协议搬迁,改造范围内房屋全部搬迁拆除后,收回土地使用权进行净地公开出让。在实施过程中,辖区负责在摸底调查、经济测算的基础上,锁定拆迁面积,拟定拆迁方案,进行多方案空间分析,科学论证开发建设强度,按程序报审通过后上报市规委会审议,审议通过后再按程序进行控规维护,出具规划条件,土地竞得人按规划条件进行开发建设。涉及就地安置实物还房的,按照带规划带安置的方式,将安置房源等相关情况作为土地出让附加条件,土地竞得人建设竣工后将安置房源交付辖区,由辖区负责安置。

2.居民自主改造。按照“政府主导、规划引领、居民自主、市场运作”的方式,通过居民自主改造包装项目,寻求社会资本合作。在实施过程中,辖区负责对改造工作进行全过程监管,在摸底调查、经济测算的基础上,锁定拆迁面积,拟定拆迁方案,进行多方案空间分析,科学论证开发建设强度,按程序报审通过后上报市规委会审议,审议通过后再按程序进行控规维护,出具规划条件。街道办事处、社区组织协助,由居民成立“自主改造委员会(居民议事小组)”,向辖区申请自主整合改造,经批准后,自主改造委员会通过带规划带安置等方式进行招标,选择确定合作投资人。投标人报名时按照不低于拆迁面积1000元/㎡或拆迁户数20万元/户缴纳竞标保证金,同时将竞标保证金的加价额度作为竞标的核心要件,择优选取符合专业能力强、建设质量优、推进速度快、融资成本低、还款周期长、合作模式好等六个标准的企业。中标后竞标保证金转为履约保证金,由辖区负责监管,可转为商品房预售监管资金,按工程建设形象进度拨付并用于建设安置。合作投资人与房屋产权人按照自愿原则和统一的安置方案,以“模拟搬迁”方式开展工作,改造范围内居民全部签订搬迁协议,将房地产相关权益转移到同一主体(合作投资人),形成单一权利主体,统一搬迁拆除房屋成为净地后,辖区督促房屋权利人或受其委托,持原不动产权证书申请办理注销登记,对超出原拆迁房屋面积的建筑面积,按市场评估价收取土地出让价款,将土地协议出让给单一权利主体(合作投资人),土地出让价款和拆迁成本按“收支两条线”处理。

四、保障措施

(一)强化组织领导。城镇危旧房和棚户区改造是保障性安居工程的重要内容,遂宁市住房保障工作领导小组负责统一组织、协调、指导改造工作。领导小组办公室负责领导小组的日常工作,加强统筹协调指导,明确任务、落实责任,各成员单位应加大工作力度,抓好资金争取、土地供应、项目进度、工程质量等工作。船山区政府、市直园区管委会具体负责城镇危旧房和棚户区改造工作,落实全过程监管,做好项目包装,组织实施改造,履行对危险建筑整治解危的属地责任,确保社会稳定。

(二)强化方案优化。要根据改造地块和人员具体情况确立改造模式,制定改造方案要结合改造地块的区域和空间情况进行项目包装,可通过整合改造点位寻求资金平衡。为解决安置房源和资金缺口,对棚户区改造项目给予适当增加容积率倾斜,实现城市功能提升、人口疏解与土地节约集约利用有机结合。鼓励地上地下立体开发建设,合理利用城市地下空间资源。

(三)强化资金筹措。要充分利用改造区域的口岸区位优势,盘活存量城市资源和资产,通过策划、规划、建设、运营、管理一体化,充分吸引各类社会资本直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与改造工作,形成项目收益,以长期运营收入平衡改造投入。要吃透政策、加强对接,积极争取中、省各类改造资金支持。充分发挥政府投融资平台的积极作用,通过发行地方债券、信贷融资、组建项目公司等多种方式形成资金来源。设立市级城镇危旧房和棚户区改造财政专项资金,由市级财政统筹市城区土地出让等收益,用于市城区。特别是船山区老城区的危旧房和棚户区改造补助。

(四)强化政策支持。将城区内待开发和闲置零星空地打捆周边相邻房屋整体改造,整合土地实现多种方式供地。由自然资源和规划部门依据国土空间详细规划出具规划条件,通过整体改造提升改造地块的口岸价值,解决建设用地最小规模限制;支持针对不同改造模式的土地利用,依法采用招拍挂和协议出让等多种方式供地,实现节约集约用地的效果。认真落实财政部、住房城乡建设部《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2016〕11号)的相关规定,减免政府性规费和税费,按程序报批后,对城镇棚户区改造项目和危险建筑整治解危重建项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业收费、政府性基金和税费。

(五)强化配套建设。水、电、气、广电网络、通信等相关专业经营单位应履行社会责任,主动配合支持危旧房和棚户区改造,配套工程要高标准同步设计和建设。安置房建设项目红线外的水、电、气供给主干管网改造由相关产权单位负责实施完成;红线内的供给设施由建设业主出资,供给单位负责建设,建成后产权经协商后可移交给相关专业经营单位,由专业经营单位负责管理维护。涉及的广电网络、通信设施分别由广电网络、通信运营单位负责建设管理维护。水、电、气等相关专业经营单位要给予支持,适当减免入网、管网建设等经营性收费。

(五)强化宣传引导。充分利用传统媒体和新媒体广泛宣传城镇危旧房和棚户区改造的相关法律、法规和政策,主动、及时回应群众的关注热点,在取得群众的理解和支持的同时,树立群众自愿、自主、自决的主动参与意识,促进群众从“要我改”变为“我要改”的角色转变。

五、适用范围

船山区介福路街道、育才路街道、镇江寺街道、凯旋路街道、南津路街道办事处所辖范围,以及遂宁经开区、市河东新区、遂宁高新区直管区适用本实施意见,市城区其他区域和其他县(市、区)可参照执行。

遂宁市人民政府办公室

2022年 月 日

来源:遂宁市住房保障和房屋管理局

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