《湛江市加快推进“工改工”高质量发展实施意见》（试行）(征求意见稿）

一、指导思想和基本原则

(一)指导思想

为深入贯彻《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》(粤办函〔2021〕226号)、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等文件精神，落实市委市政府大力推进工改工，优化产业用地空间布局，推动湛江市产业转型升级和提质增效的战略部署要求，结合我市实际，提出如下实施意见。

(二)基本原则

1、规划引领，分类施策。发挥国土空间规划的引领作用，以产业发展规划为指引，衔接工业保护线、市政工程、生态环境等相关专项规划。根据不同区域的特点，科学评估分区分类，因地制宜的制定改造策略和控制标准，优化城市发展空间和战略布局。

2、政策引导，市场运作。强化政策的引导作用，完善顶层设计和配套政策，健全政府统筹、部门协同、市场运作、公众参与的改造机制，明确各级职能部门落实引导和管理工作。深化制度创新，增强市场活力，发挥市场在资源配置方面的基础性作用，鼓励市场主体以多种形式参与低效工业用地升级改造。

3、加强产业管控。加强工业用地管控，推动产业转型升级、集聚发展，提高土地利用效率，促进产业高质量发展。工业用地保护线内，严禁“工改居”，支持“工改工”。工业用地保护线外，严控“工改居，鼓励“工改工”、“工改MO”、“工改商”、“工改公服”。

4、保护历史文化。以历史文化价值为导向，按照真实性、完整性的保护要求，适应活态遗产特点，在推动“工改工”工作中严格落实历史文化保护传承要求，将历史文化与城乡发展相融合，充分发挥历史文化遗产的社会教育作用和使用价值。

二、适用范围

“工改工”(工业改工业)是指依据国土空间规划保留现状工业、仓储、物流用地(下称工业产业用地)性质进行升级改造，且选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划。

三、政策措施

(一)完善用地政策，降低改造成本

1、标图建库

(1)降低“工业改工业”门槛。2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。如上述用地无合法用地手续的，可按政策完善用地手续，同时在土地有偿使用合同中明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

(2)优化标图建库审查要求。确需实施“三旧”改造的“工改工”项目，但因不符合国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改国土空间规划(土地利用总体规划、城乡规划)，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。

2、完善用地手续

实地在2009年12月31日前已建设使用且纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，落实建设用地规模后可按建设用地办理完善用地手续。企业或个人与村集体签订土地补偿协议(含征地、购买、出租、转让等)的，可由企业或个人作为主体，经村集体依法表决同意，可按照“三旧”改造政策实施“工改工”。

3、土地整备

(1)允许协议出让。对于纳入标图建库范围的“工改工”项目用地，除政府收购储备后再次供地外，可以协议方式出让。对连片成片的若干宗国有工业用地，改造范围内的全部权利人通过签订搬迁补偿协议，将房地产权益转移到单一主体，在完成上盖物拆除、原有不动产权证注销登记后，可以将拟改造用地以协议方式出让给该单一主体实施改造。

(2)支持土地置换后连片改造。改造范围以内，或者改造范围内、外之间，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换，凭政府关于改造方案的批复文件，作为政府征收(收回)双方房产后补偿给对方的行为，办理登记手续;集体建设用地置换，经村集体同意，作为村集体收回土地使用权后补偿给相对方的行为，办理登记手续;置换土地与被置换土地属不同村集体的，经双方按规定表决同意，一并办理土地所有权变更登记。土地置换具体方案纳入项目改造方案，经批准后实施。需易地搬迁的“工改工”项目，可以协议方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设，原用地由政府收回，视为政府征收(收回)房产后补偿给对方的行为，办理登记手续。

(3)延长使用年限。“工改工”项目国有建设用地原始出让年限不足50年的，项目竣工验收后，土地使用权人可于期限届满前申请续期补足至50年，经县(市、区)人民政府批准后以协议方式办理，并按规定补交土地价款，属于“三旧”改造的，土地使用年限可按规定重新起算;集体建设用地“三旧”项目，经与集体协商可参照国有土地延长土地使用年限，无需公开交易。

(4)支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，统一通过公共资源交易平台选定单一市场改造主体，实行统一规划、统一改造、统一运营。由市场主体按照改造方案和合作协议与被拆迁方签订拆迁补偿协议(涉及国有土地的，由市场改造主体与被拆迁方达成协议)，落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，注销原有不动产权证，并按程序完善用地手续，按已批改造方案(含土地置换方案)进行土地位置置换、连片归宗，国有土地和集体土地分别按有关规定协议出让给市场主体进行开发建设。

(5)支持土地分割。已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经县(市、区)人民政府批准，允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让。分割转让的宗地，分割后单宗用地的面积不得少于15亩，且非生产性用房占比应符合要求，原权利人自留用地面积比例不得少于40%，行政办公及生活服务设施及其土地不得单独分割转让。

土地转让后应在1年内动工建设。土地转让时，买受人应与园区管理机构或街道办事处签订项目投资发展监管协议，对开发建设期限、投资强度、容积率等各项指标及相关违约责任进行约定，并作为土地转让合同的附件。涉及因企业原因造成土地闲置的，应在分割前按规定缴交土地闲置费。

4、产权管理

(1)支持分期、分幢登记。项目按照建设工程规划许可进行分期或分幢建成的厂房，并已通过消防验收、竣工验收备案的，允许项目先按分期或分幢办理不动产权登记。待宗地范围内的工业物业按建设工程规划许可内容全部建成，并取得竣工验收备案手续后，给予办理宗地内所有物业不动产权登记。同一建设周期的建设内容应当包括相应的配套设施。

(2)支持厂房预售，优化分割比例。

国有建设用地上标准厂房可参照商品房开展预售，经县(市、区)人民政府批准，可办理商品房(一手房)预售许可和现售备案。在建成后由建设单位按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理不动产首次登记，再由建设单位和购房企业办理不动产转移登记(即分户登记)，为购房企业核发不动产权证。

国有建设用地面积15亩、容积率2.0以上的“工改工”高标准厂房和工业大厦项目，其中的工业用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让，满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为300平方米。

(3)规范配套用房管理。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元(可以独立使用且权属界线封闭的空间)进行分割、分割转让、抵押。

(二)加大财税奖励，激发改造活力

1、明确资金奖励

(1)财政奖励。由市财政部门拨付给予各区政府(管委会)财政部门两期共xxx万元作为“工改工”启动资金，其中第一期发放xxx万元，第二期视工作绩效再予发放。奖励资金由区政府(管委会)按规定专款用于“工改工”项目。各县(市)政府负责本级“工改工”财政资金奖励。

(2)奖励连片改造。对用地面积达30亩及以上的“工改工”项目实施建设奖励，新建工业厂房符合建设标准(如涉及建筑限高、容积率上限等指标的，统一按照我市城市规划技术标准与准则确定)，在项目取得施工许可、竣工验收(综合验收备案)手续后，均按计容建筑面积100元/平方米标准对改造主体进行奖励，如项目分期实施的，对应分期奖励。各县(市、区)财政每年安排专项资金预算对改造项目进行奖励，市财政部门设立“工改工”专项扶持资金对各县(市、区)财政实际发放奖励资金给予补助。

2、落实税收优惠

市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入(全口径)较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助我市，优先用于“工改工”及公益性项目。

经各县(市、区)人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过以房地产作价入股、签订拆迁补偿协议、联营(法人型联营等)、收购归宗等方式，将权益转移形成单一主体承担拆迁改造的，视同政府收储土地方式享受税费减免。

3、推动金融支持

加大“工改工”项目的金融支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式为“工改工”市场改造主体提供融资渠道。鼓励银行向 “工改工”项目给予信贷支持，鼓励商业银行机构给予“工改工”优惠贷款支持。市金融主管部门完善线下对接制度，推广线上对接平台，建立银企常态化对接工作机制，提高“工改工”项目企业信贷获得率和融资便利度。

(三)简化审批程序，提升工作效率

1、规划审批

(1)完善并联审批机制。

构建并联审批机制，“工改工”项目单元规划、改造方案及供地方案均由县(市、区)城市更新主管部门编制报辖区政府审批。项目单元规划、改造方案及供地方案由项目用地所在地区城市更新主管部门编制，报本级人民政府批准，经审批的项目单元规划、改造方案、供地方案按程序报市自然资源主管部门和市城市更新部门备案后实施。单元规划、改造方案有效期原则上不超过两年。

(2)建立容缺受理、信任审批机制。“工改工”项目实行容缺受理、简易审批，允许“工改工”项目在基本条件、关键材料具备，非关键性材料缺少的前提下先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具办理结果。对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，由申请人作出书面承诺后，可以直接作出审批决定，以提升审批效率，加快“工改工”项目开工落地。

2、用地报批

(1)简化报批手续。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造的“工改工”项目，经本集体经济组织(或村民代表大会)三分之二以上人员同意，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市人民政府审批根据省人民政府委托权限审批。

(2)优化微改造项目行政审批手续。

建立“工改工”微改造项目申请动态调整机制。各县(市、区)城市更新主管部门对项目“工改工”微改造项目申请实行日常受理，即时纳入年度改造计划。

优化改造方案编制和审批程序。项目改造方案及供地方案由县(市、区)城市更新主管部门编制报辖区政府审批。按规定报市自然资源和城市更新主管部门备案。

简化规划报建手续。不涉及土地权属或地价变动、不涉及规划条件调整的项目，无需再办理用地规划许可。在不改变建筑面积、建筑结构、层数、以及满足相关消防技术标准，不影响建筑安全(含消防安全)的前提下，可免于办理建设工程规划许可、环评、消防、人防等手续。不增加建筑面积的围墙、布局地面停车设施和机械式立体停车设施，面积较小的可移动保安亭等，可免于办理建设工程规划许可。

实施并联验收机制。改造项目竣工后，由住房城乡建设部门牵头有关部门采取“统一受理、联合验收”的方式进行验收。项目竣工验收后，拟保留且落实违法建设处理意见得建筑物，可以办理产权登记。

四、其他

本意见自印发之日起施行，有效期2年，由市城市更新主管部门会有关部门解释。本意见中未提及的政策，按现行有效的政策文件执行。市人民政府此前制定出台的相关政策文件与本办法不一致的，以本意见为准。

来源：湛江市城市更新局