肇庆市：关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施意见

为推动我市“三旧”改造工作取得新突破，深化土地供给侧结构性改革，推进土地资源节约集约利用，为我市加快绿色崛起、争当湾区新秀提供更优质的土地资源保障，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(广东省人民政府令第279号)和《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)等文件精神，结合我市实际，提出本实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，按照党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发的决策部署，遵循市场规律，发挥政府主导优势，以提高存量建设用地利用效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，以优化“三旧”改造配套政策体系为基础，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。

(二)工作原则。

坚持政府主导，社会参与。政府做好“三旧”改造政策制定、规划引导和服务等工作，充分调动相关职能部门、土地权利人和国有企业等市场主体的积极性，吸引优质社会资本参与“三旧”改造。

坚持规划统筹，公共利益优先。以规划实施为导向，以公共利益优先和产业空间保障为原则，通过“三旧”改造完善城市功能、优化用地结构、改善交通体系、补足公共配套短板。

坚持利益共享，公平合理，公开公正。坚持以人为本，以群众是否满意作为“三旧”改造是否成功的重要标准，努力实现多方共赢。加强“三旧”改造信息公开，打造阳光工程，严防廉政风险，维护改造各方合法权益。

二、深化改革措施

(三)创新规划管理制度。

1.“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。

“三旧”改造涉及控制性详细规划(以下简称控规)未覆盖的区域，可由自然资源部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控规审批程序批准后，作为控规实施。

在符合“三旧”改造政策的前提下，能按法定控规实施的可不再另行编制“三旧”改造单元规划，但须对改造项目的目标定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期实施等方面内容作出专题说明。

控规已覆盖或已批“三旧”改造单元规划，但需对其用地性质、容积率、限高等强制性内容进行调整的，可参照控规修改程序，编制“三旧”改造单元规划覆盖原控规或修改已批“三旧”改造单元规划。

2.优化建设用地规模调节机制。

确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。涉及城市总体规划限建区的，可按程序一并调整。国土空间规划编制完成后，可按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。

不符合土地利用总体规划的，可根据《广东省人民政府关于加快推进全省国土空间规划工作的通知》(粤府函〔2019〕353号)关于过渡期内现有空间规划一致性处理的规定，通过有条件建设区使用的方式调整建设用地布局，落实规模后标图入库;土地利用总体规划已经调整并落实建设用地规模，但在城市总体规划中位于限建区的，在不突破生态红线、永久基本农田保护红线和相关规划确定的禁止建设区和强制性内容的前提下，可通过对建设项目所在地块编制或调整控规、编制“三旧”改造单元规划，明确规划管理要求，在编制国土空间规划时按“一张图”要求做一致性处理。

(四)创新审查报批机制。

3.优化标图建库审查要求。

对历史原因调出或未落实建设用地规模，第二次全国土地调查或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已建设使用，符合上盖物占地比例要求，现确需改造建设且不涉及复垦的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。

相邻多宗地(不含已认定闲置土地的地块)，各宗地除上盖物比例外其余条件均满足一般入库条件的，可整体核算上盖物占地比例申请入库，并且入库后必须整体实施改造。宗地之间以道路、河流隔开的，且中间再未间隔其他地块的，属相邻多宗地。

上盖物占地比例未达到30%，但经属地自然资源或相关行业主管部门确认，符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的，可纳入标图建库范围。

4.简化“三旧”用地报批手续。

实地在2009年12月31日前已建设使用并已按第3点规定纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，落实建设用地规模后可按建设用地办理“三旧”用地手续。

涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市政府审批。

5.优化改造方案(项目)审批手续。

“三旧”改造项目应当在征集改造意愿的基础上，根据相关权利人申请或政府实施改造需要，由属地自然资源部门组织编制改造方案上报审批实施。

对“三旧”改造项目不涉及土壤重点监管企业或疑似污染地块的，其项目审批可与土壤污染调查同步进行。具体由申请改造主体在报审时对地块使用历史沿革和土壤状况予以说明，并承诺落实有关土壤污染状况调查相关工作，保证土地招拍挂前或签订土地出让合同(适用于非招拍挂项目)前按要求完成土壤污染调查，提供相关部门的备案复函，符合环保有关规定后方可实施改造。

6.优化微改造项目审批手续。

微改造指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以整饰修缮、完善公共配套设施、功能改变等方式对“三旧”用地进行综合整治。

微改造项目的改造方案可参考一般“三旧”改造方案编制内容并按实际情况适当精简制定，具体包括现状调查成果、改造范围、改造成本(含资金来源)、改造时序、改造成效、历史文化保护、相关权利人改造意愿等内容。

乡、镇政府(街道办)负责指导、组织做好本辖区各类微改造项目的申报工作，提前做好项目的资金预算安排及申报财政资金计划工作;县(市、区)政府(管委会)负责对本辖区上报的微改造项目的审批和后续跟踪监管工作。经批准的微改造项目(含改造方案)，由乡、镇政府(街道办)组织报所属县(市、区)政府(管委会)“三旧”改造主管部门备案。

对微改造项目因历史原因缺乏建设工程规划许可而未能办理建设工程消防设计审核和备案的，可由项目所在县(市、区)政府(管委会)召集相关部门研究，经审议认为符合《广东省公安厅关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》(粤公规〔2018〕2号)第三条情形的，形成会议纪要，作为办理建设工程消防设计审核或备案的依据。

微改造项目可凭项目批复文件、改造方案、验收文件、资金投入或结算证明、改造前后照片等材料向属地县(市、区)政府(管委会)“三旧”改造主管部门申请纳入“三旧”改造成效统计。对于未制定改造方案、未按照微改造审批程序实施但符合《广东省国土资源厅关于“三旧”改造成效统计工作有关事项的通知》(粤国土资三旧发〔2014〕327号)有关规定的微改造项目亦可纳入“三旧”改造成效统计。

各县(市、区)政府(管委会)应结合老旧小区改造、美丽乡村建设、文明城市建设等专项工作统筹推进微改造。

7.推行区域评估制度。

鼓励连片改造村镇工业集聚区、“工改工”等项目，参照《关于印发〈肇庆市工程建设项目区域评估实施方案〉的通知》(肇建改办〔2020〕1号)要求，开展区域评估工作。

对已完成区域评估的连片改造项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

(五)支持整体连片改造。

8.支持旧城镇、旧村庄整体改造。

旧城镇改造主要指城镇国有土地的旧房屋改造。城镇国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物应纳入旧城镇改造范围。

旧村庄改造主要指“城中村”“园中村”“空心村”等在内的旧村庄改造。旧村庄是指以集体建设用地为主，用途主要为宅基地，包括村属学校、巷道、晒场、村办公用房等公共设施用地。

旧城镇、旧村庄改造原则应连片实施改造，即按街区[以道路或自然界线(如河流)划分的区域]实施改造;对不能形成街区的，改造面积应不小于30亩。

鼓励市场主体对连片旧城镇、旧村庄用地通过签订搬迁补偿协议等方式整合相关房地产权益，并按规定移交政府公开出让实施拆除重建改造，享受如下奖补优惠：

(1)旧城镇用地部分，按成交楼面单价乘以认定建筑面积2.2倍予以奖补;项目面积在200亩及以上的，按成交楼面单价乘以认定建筑面积2.5倍予以奖补;奖补金额原则不超过成交价款。

认定建筑面积指由项目所在县(市、区)政府(管委会)或其指定单位认定可以获得补偿的总建筑面积(即按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定实施征收可获得补偿的合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的总建筑面积)，鉴于各地历史情况可能不同，具体认定标准由各县(市、区)政府(管委会)自行制定并报市“三旧”改造主管部门备案。

(2)旧村庄用地部分，按成交价款的95%予以奖补。

经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地纳入一并实施改造。纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定单独申请或与“三旧”改造的主体地块一并申请办理标图建库入库、用地报批等手续，但只能用于复建安置或公益设施建设，且不适用上款第(2)点奖补优惠。

9.支持集体和国有建设用地混合改造。

连片的旧城镇(国有建设用地为主)、旧村庄(集体建设用地为主)用地相邻、难以分割的，支持整体规划实施混合改造项目，并按对应面积、改造类型享受连片改造奖补优惠。

连片旧城镇、旧村庄混合改造项目中有旧厂房用地(包括国有、集体性质的旧厂房)的，若旧城镇、旧村庄用地面积合计占项目用地总面积70%或以上的，旧厂房用地可申请一并实施改造，按连片旧城镇改造优惠标准奖补。

对已明确改造主体、项目面积200亩以上的旧城镇、旧村庄改造项目，允许申请分期实施改造，但每期用地面积应不小于30亩，且旧城镇、旧村庄用地面积合计比例不得低于每期用地面积的70%。

(六)支持降低用地成本。

10.采取多种地价计收方式。

在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，具体地价计收标准及形式另行制定。

11.创新创业载体享受差别化地价。

鼓励利用“三旧”用地建设科技企业孵化器、众创空间、新型研发机构、实验室、专业镇协同创新中心等创新创业载体，按科研用地或工业用地用途供地，并综合考虑分割转让比例、转让限制条件、政府回购权等因素实行差别化地价。

(七)支持优化利益分配。

12.实行土地增值税补助政策。

落实省政府规定的土地增值税补助政策，自2019年度起，市财政部门会同自然资源、税务部门核算全市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入(全口径)较上一年度增长超过8%的部分，以市政府名义向省财政厅提出资金补助申请(附本年度及上年度“三旧”改造项目及其产生的土地增值税收入明细)。省按30%的比例核定补助我市后，按我市财政、税收有关规定返还给各县(市、区)政府(管委会)，作为“三旧”改造工作专项资金。

13.加大对“工改工”及公益性项目奖补力度。

各县(市、区)政府(管委会)应落实资金保障，统筹运用“三旧”改造土地出让、税收等资金，对村镇工业集聚区升级改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补;并加快组织开展各自辖区内工业用地控制线的划定工作，对控制线范围内的工业用地原则上只允许实施“工改工”和“工改公益”项目。

“工改工”项目奖补应先取得项目批复(明确具体奖补条件、标准)，实施改造并达到奖补条件后，凭项目批复、改造前旧厂房现状证明、改造后竣工验收文件或达产证明等材料，经所在乡、镇政府(街道办)或园区主管部门核实，向所在县(市、区)政府(管委会)工业和信息化部门提出奖补申请，工业和信息化部门根据项目情况征求发展和改革、自然资源、财政、生态环境等部门意见报政府(管委会)审批，批准后由对应财政部门办理资金拨付手续。

对“工改工”项目建设高标准厂房、改造后容积率大于2.0的，对超出原约定容积率的新建建筑面积，按每平方米东南板块500元、西北板块300元的标准给予奖励，单个项目奖励最高不超过2000万元。

对“工改工”项目改造后用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的新型产业项目，容积率不低于2.5的，配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积可放宽至不大于总计容面积的30%，其中，配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的20%部分可以分割登记、转让。

对“工改工”项目通过出租方式将土地使用权出租给新投资者改造开发、租赁期在10年及以上，新引进项目符合现行园区入园标准等有关要求的，在引进项目投产后，连续三年将新引进项目每年同比新增地方财政贡献量的20%奖励给旧厂房原权利人、30%奖励给新投资者。

对“工改工”项目通过重组、合并等形式依法收购产业用地进行再开发，新引进项目符合所在园区现行入园标准等有关要求，在达产后两年内实现相关税收承诺的，给予其奖励。奖励金额按其在办理土地、房产过户手续中缴纳的地方财政贡献量计算。

对政府收储低效旧厂房用地重新引入优质产业的“工改工”项目，鼓励各县(市、区)政府(管委会)按不高于所在地新增工业用地成本(包括土地征收、报批及“五通一平”成本)的标准进行收储补偿，具体标准由各县(市、区)政府(管委会)研究确定并报市自然资源部门备案。

财政部门在“工改居”、“工改商”项目的政府收益中计提20%作为“工改工”和公益性项目的奖补专项资金。

14.降低改造项目税收负担。

经市政府或项目所在县(市、区)政府(管委会)确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。

(八)强化政府市场管控。

15.保障公益性项目用地供给。

“三旧”改造项目(不含政府收储、“工改工”和微改造项目)应当按照城乡规划要求，将不低于项目总用地面积15%的用地以净地方式无偿移交政府作公益性用地，用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设。对项目所在控规或“三旧”改造单元规划未提出预留公益性用地要求，或项目面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，无法按规划落实公益性用地的，按应移交用地面积、项目规划用途、项目规划容积率计算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围一并缴纳。对于项目移交公益性用地超出15%的，政府按超出部分的移交用地面积、项目规划用途、项目规划容积率计算土地价款，补偿改造主体。

16.规范“商改居”项目。

对商服(含餐饮、旅馆、商务金融、娱乐及其他商业服务)用地改造为居住(含商住)用地的旧城镇改造项目，须符合现行控规用地性质要求方可申请实施改造。

17.优化“工改居”、“工改商”项目。

对旧厂房改造为居住、商服等经营性项目，申请挂账收储的，在本实施意见施行后一年内交地的，按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的60%予以补偿;在本实施意见施行一年后、两年内交地的，按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的50%予以补偿;在本实施意见施行两年后交地的，按土地出让成交总价款对应容积率2.0部分的40%予以补偿;出让容积率不足2.0的，按成交楼面地价折算2.0补足;出让面积原则不少于原净用地面积的85%，少于85%的，对85%减少部分按成交楼面地价标准折算补偿。申请直接补偿收储的，按原批准净用地面积、不高于所在片区居住或商服基准地价60%的标准予以补偿[其中端州区按所在片区居住或商服基准地价60%的标准予以补偿，其他县(市、区)政府(管委会)根据各自辖区情况确定具体执行比例，同一县(市、区)政府(管委会)的补偿标准须一致];直接补偿收储土地涉及开展土壤污染状况调查工作及其费用由土地收储机构承担。对改造效益较好、收储后能马上出让的旧厂房用地涉及抵押等情况，鼓励国有企业等市场主体先行垫付费用解除抵押，通过收购或合作等方式推进改造。对《肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知》(肇府规〔2018〕32号)施行后、本实施意见施行前批复的“工改居”、“工改商”收储项目，未实施补偿的，按照“就高不就低”原则，适用上述补偿标准。

对土地集体所有的旧厂房改造为居住、商服等经营性项目，先申请集体建设用地转为国有建设用地，再按上款标准予以补偿。

(九)强化倒逼促改措施。

18.提高低效用地项目运营成本。

各县(市、区)政府(管委会)可对辖区内产业项目的用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标定期进行统计，按用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

自然资源部门根据实际情况会同同级有关部门对辖区存量建设用地进行调查评价，将低效用地纳入标图建库和“三旧”改造专项规划范围推动实施改造。

(十)强化项目实施监管。

19.实行项目协议监管。

各县(市、区)政府(管委会)要按照肇府规〔2018〕32号文规定的时间节点、监管内容等要求与有关改造主体签订监管协议，将协议作为土地出让合同附件，并组织项目所在乡、镇政府(街道办)会相关职能部门落实监管。对于产业类改造项目，可将产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等要求纳入监管协议。对于改造主体不依规依约实施改造的，县(市、区)政府(管委会)应责令改造主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销对改造方案的批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制改造主体参与其他“三旧”改造项目。

20.发挥政府补位作用。

本实施意见施行之日起，对于肇府规〔2018〕32号文实施前已批复、未取消的“三旧”改造项目(含已申请延长改造期限但未获批准的项目)，未动工建设的，自动延长项目改造期限半年;肇府规〔2018〕32号文实施后确定改造主体的“三旧”项目，改造主体必须在项目批复后一年内申请办理用地(土地征收、集体建设用地转国有)或规划(取得建设工程规划许可证、施工许可证)等相关手续，并在两年内动工建设(具体以土地出让合同、监管协议约定条款为准)。超出上述期限未按规定实施改造，且在期限内未申请延长改造期限的，原“三旧”改造项目批复自动失效，相关改造主体资格灭失。

对于已批复或确定改造主体的“三旧”改造项目，部分用地已动工建设或已办部分用地手续，但项目仍难以继续推进的，该项目改造主体可申请退回已享受“三旧”改造政策优惠，将项目转为由政府主导的方式推进。市或县(市、区)政府(管委会)可对改造主体前期投入的费用进行核定，予以合理补偿，并在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)等工作(可按程序重新确定新的改造主体负责具体实施推进事宜)。原改造主体取得用地时另有约定的，按相关约定执行。

21.实行信息全流程公开。

各县(市、区)政府(管委会)要以信息公开为抓手，建立有效的风险防控体系，打造“三旧”改造阳光工程，严防廉政风险。将“三旧”改造标图建库、项目确认、规划计划编制、实施方案及用地审批、签订监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体“三旧”改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

三、工作要求

(十一)强化县级政府主体责任。

各县(市、区)政府(管委会)要充分认识“三旧”改造的重大意义，切实履行主体责任。建立完善由政府牵头的“三旧”改造工作协调机制和容错纠错机制，主要负责人要亲自抓，督促相关部门各司其职、各负其责，合力推进“三旧”改造工作。针对“三旧”改造重点区域，要组织公安、自然资源、生态环境、住房和城乡建设、市场监督管理、税务等部门加大联合执法力度，坚决清理各种违法违规生产经营行为，强力推进违法用地、违法建设治理工作。

(十二)强化协同推进合力。

各有关部门要明确分工，落实“三旧”改造工作责任。自然资源部门负责统筹推进“三旧”改造工作，重点做好“三旧”改造政策研究、专项规划编制、标图建库、规划用地管理、不动产登记等工作，加强政策解读和宣传。住房和城乡建设部门负责“三旧”改造涉及市政配套设施建设监督、历史建筑保护利用等工作。城市管理和综合执法部门负责“三旧”改造涉及违法建设治理工作。工业和信息化部门负责对制造业企业“亩均效益”进行综合评价及倒逼促改、引导村镇工业集聚区升级改造等工作。财政部门负责建立资金统筹机制，配合相关职能部门制定完善土地出让收入分配使用、“工改工”及公益性项目财政奖补等政策。农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好集体资产管理。文化广电旅游体育部门负责对“三旧”改造中的不可移动文物做好保护及活化利用工作。金融工作部门负责制定金融支持政策，采取多种手段拓展改造项目融资渠道。税务部门负责落实“三旧”改造税收指引，加强税收政策解读和宣传，研究解决“三旧”改造税收实务问题。发展和改革、公安、人力资源和社会保障、生态环境、交通运输、卫生健康等部门在各自职责范围内做好“三旧”改造倒逼促改和实施监管工作。

本意见自2021年7月1日起施行，有效期5年。此前市其他“三旧”改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

来源：肇庆市人民政府