关于加快晋中市城区“城中村”改造的实施意见

2021-10-21 16:40:47 城市更新政策

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为了进一步完善城市功能,改善城市面貌,提升城市形象,加快推进宜居宜商新型城市群建设,全面建成小康社会,现就加快推进晋中市城区“城中村”改造工作提出如下意见。

一、指导思想

以党的“十七大”精神为指导,全面贯彻落实科学发展观,以提高我市物质文明、精神文明、政治文明和生态文明建设为目标,统一规划,先行试点,分类指导,整体推进,努力实现“城中村”改造工作“双赢”,即城中村居民和集体经济组织合法权益得到保障,赢得符合现代城市文明的居住和生活环境;城市整体功能、品位、形象提升,赢得经济又好又快发展和社会全面进步。

二、总体目标

通过改造,使“城中村”的经济、社会、环境、建设和管理水平等实现从农村到城市的彻底转变。从2008年开始,有计划地分阶段、分步骤逐步完成“城中村”改造任务。

三、基本原则

按照“政府引导,市场运作,改制先行,以村为主,改建跟进,统筹兼顾,循序渐进”的原则,积极推进市城区的“城中村”综合改造工作。

四、改造范围

市城区“城中村”改造要在“城中村”改制的基础上,近期先将已撤村转居的、人均农用地面积在0.2亩以下的和列入重点工程规划建设区域的“城中村”列为改造的重点。人均农用地面积在0.2-0.5亩的“城中村”,确需进行改造的,根据晋中市城市规划和城市建设布局,由市政府确定并逐年批复改造计划。

每个村的具体改造范围是指:按“城中村”现有人口规模编制并经市政府审定的《城中村改造总体规划》中确定的村庄改造用地范围。“城中村”改造用地规模原则上须控制在人均130平方米以内。

市城区的“城中村”改造计划,由榆次区人民政府和晋中经济技术开发区管委会制定,经市政府审核批准后执行。

五、改造内容

促进“城中村”集体经济组织的管理模式转变,使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业;改革户籍管理制度,将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口;依法撤销村民委员会,组建社区居民委员会;逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员(以下简称村改居人员)纳入城市社会保障体系;依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地;按城市规划和建设的要求,改善“城中村”的公共设施及基础设施,建设文明社区;按照城市管理规范要求,提升城市整体功能。

六、操作程序

通过股份量化、经济组织改制、配套进行村民户籍改革、建立劳动就业和社会保障制度、撤村转居、制定规划、土地挂牌等各项程序,分步实施,进行全面改造。

七、政策措施

(一)“城中村”改造规划管理政策

1、“城中村”改造规划管理原则

“城中村”改造要坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

2、“城中村”改造规划的编制和审批

(1)榆次区人民政府、晋中经济技术开发区管委会应依据城市总体规划、分区规划、土地利用总体规划和相关规定,以村庄为单位,组织编制控制性详细规划,经市建设行政主管部门核准后,报市人民政府批准,作为“城中村”改造或分期实施的依据。

(2)村集体经济组织或参与“城中村”改造建设的房地产开发商须委托规划设计单位,以“城中村”改造控制性详细规划为依据编制“城中村”改造修建性详细规划或项目设计,经榆次区人民政府或晋中经济技术开发区管委会核准后,报市建设行政主管部门审核批准并办理相关手续后实施。

3、“城中村”改造规划编制的要求

(1)规划的编制应按照建设部《城市规划编制单位资质管理规定》,委托具有相应资质的规划设计单位进行。

(2)总体规划的编制必须从实际出发,根据我市城市发展的需要,对“城中村”的布局进行合理安排。其主要内容包括:“城中村”改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

(3)“城中村”详细规划应按照《中华人民共和国城乡规划法》、建设部《城市规划编制办法》、建设部《城市规划编制办法实施细则》、城市总体规划及土地利用总体规划要求的内容进行编制,除依据国家规定的强制性内容外,还必须明确以下内容:

①“城中村”改造的用地范围和规模;

②根据拆迁安置人口、户数以及该“城中村”在城市中的区位等因素,合理确定“城中村”各项用地的布局和规模;

③依据城市总体规划,提出合理的基础设施建设方案。

④根据城市总体规划、分区规划要求和本村实际,确定区域城市公共设施、公共绿地、公共停车场、市场、幼儿园、中小学、文化活动室等公共设施和基础设施布局。

⑤提出劳动力再就业和社保、医保的建议。

⑥“城中村”改造应详细征求原村民的意见、并进行公布。

(4)“城中村”修建性详细规划的编制或项目设计,应以控制性详细规划为依据,并与开发建设项目相结合,要达到国家规定的规划编制或项目设计要求。

5、“城中村”改造中居住区的规划设计应按照建设部《城市居住区规划设计规范》进行编制。严格执行住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容,严格执行城市分区规划的有关规定。

6、“城中村”改造过程中的新建、改建、扩建项目,应严格按照经批准的“城中村”改造详细规划进行。对未编制“城中村”改造详细规划的村庄,市建设行政主管部门不得为其办理规划审批手续,土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

7、市建设行政主管部门要加强“城中村”改造建设的统一规划和管理,严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续,要对规划的实施情况进行监督和定期检查。

8、未列入改造范围的市区其它村庄的规划建设和用地,应按照有关法律、法规规定等办理手续。

9、市建设行政主管部门要加大对“城中村”和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证“城中村”改造规划和城市整体规划的实施。

(二)“城中村”改造土地管理政策

1、“城中村”改造土地原则

“城中村”改造必须在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下进行,并与土地利用年度计划相结合。

“城中村”改造原则上利用存量建设用地,回迁用地和产业用地,确需利用农用地的,必须在符合土地利用总体规划的前提下,按程序上报批准后方可进行改造建设。

2、“城中村”改造中土地处置的主要方式

(1)保留和回迁住宅用地。原村民自用的住宅用地,原则上划分为保留住宅用地及建设新居住区的回迁用地。新建居住区的回迁用地根据能够享受回迁安置房政策的户数和需建设回迁安置住户的总面积,以容积率1.5的标准测算,这部分用地经依法征收后,按经济适用房项目以划拨方式供应。

(2)产业用地。即留给原集体经济组织发展经济解决原村民劳动就业的用地。这部分用地按改制后的经济实体中原村劳动力(含退休人员)计算,以人均80平方米核定,如现有产业用地面积之和未达到人均80平方米的,不足部分在村改造腾退土地和其它剩余土地中留足80平方米产业用地。

原村集体经济组织已取得《国有土地使用权证》的土地,其土地用途和使用权类型不变的,对改制后的经济实体换发《国有土地使用权证》;已取得《集体土地使用权证》的建设用地,经依法征收后,对改制后的经济实体核发划拨《国有土地使用权证》。

现有建设用地变为产业用地和新上项目涉及农用地转用及占用耕地的,根据有关程序报批后,按现行土地政策办理出让手续。

(3)开发用地。即补偿村民回迁房建设投入的开发用地。在保证产业用地的基础上,这部分用地按保留和回迁用地的1:1—1:1.5的比例确定。土地供应按国家现行政策办理。

(4)储备用地。按规定满足保留和回迁住宅用地、产业用地、开发用地之后,剩余土地依照土地利用总体规划确定的规划建设用地纳入市土地储备中心统征储备。土地补偿费用按我市现行的补偿标准对改制后的经济集体或村集体经济组织给予补偿。

3、“城中村”土地处置的其它有关规定

(1)为了保障原村集体村民未来的正常生活和劳动就业,用于原集体经济组织发展经济解决原村民劳动就业的产业用地,只能用于改制后的集体经济实体发展经济和原村民劳动就业,不得用于房地产项目开发,原则上不得转让,但因实施城市规划的公益性事业用地除外。

(2)公益事业用地。按城市规划,政府占用原村集体土地用于市政设施及医疗教育等公共事业建设项目用地以及村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地,符合《划拨用地目录》,其土地使用权按划拨方式供应,依法确认该公益性或事业性单位。

(3)“城中村”改造中回迁安置用房,原则上在其村集体用地范围内进行,可就地安置,也可异地安置。确需在村集体范围外进行安置的,可采取土地置换方式予以用地保障,也可用政府存量的经济适用住房安置。

(4)产业用地和开发用地出让收取的土地出让金,用于村民回迁房建设费用、城中村基础设施建设和村民社会保障的比例,由市财政部门确定。

(5)“城中村”改造中建设项目涉及公用集体建设用地和农用地的,按有关程序办理农用地转用等相关手续,并按规定缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费等费用。

(三)“城中村”改造拆迁管理政策

1、依照市人民政府公告,转按国有土地管理的“城中村”,其拆迁管理以国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》及有关政策规定为依据。

2、拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前,其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会,按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

3、“城中村”的拆迁补偿安置方案应明确货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择。

4、村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设“城中村”,也可以选择房地产开发商参与投资改造建设“城中村”。采取自行改造建设的“城中村”,可在符合“城中村”改造建设规划要求的前提下,结合本村实际,自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。采取房地产开发商参与投资改造建设的“城中村”,房地产开发商可以根据本企业的承受能力,按照自愿互利的原则,同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

5、“城中村”的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

6、拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的评估机构对拆除房屋及其用地进行价格评估,其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

7、拆迁人或被拆迁人对评估机构的估价结果有异议时,可按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)规定程序申请复核、鉴定。拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

8、拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

(四)“城中村”改造建设管理政策

1、“城中村”改造主体

(1)因公共利益需要,市政府确定特殊区域内的“城中村”改建项目主体,按市政府规定执行。

(2)除上述区域外的以安置村民生活为主的“城中村”改建项目主体及改造方式、建设时序由榆次区人民政府、晋中经济技术开发区管委会依据相关法律、法规自行确定。但提倡“城中村”改造主体由村委会按规划要求和规定的招标程序自行组织实施;村委会也可以与具有相应资质和实力的房地产开发企业合作实施。

(3)“城中村”改造区域内非村集体的经营、开发性项目,应通过土地公开挂牌出让的方式确定项目的建设单位。

2、“城中村”改造应按批准规划要求,以建制村或成片的村民居住点为单元进行整村或整片的改造。

3、用于村民安置的住宅建设项目,免缴城市基础设施配套费;应缴的其它规费,按规定的下限收取或减半收取。

(五)“城中村”改造就业和社会保障政策

1、关于促进村改居劳动力就业问题

按照市场就业的原则,将村改居人员中男年满16周岁不满60周岁、女年满16周岁不满55周岁的劳动力,纳入城镇就业服务范围。对撤村建居后尚未就业且有就业愿望的村改居劳动力,可在初次就业时免费享受本市各级公共就业服务机构提供的职业介绍、职业指导、职业培训等城镇劳动力就业服务;经街道、社区公示,市、区劳动保障部门认定,可以申领《就业失业证》;属于就业困难的人员,可免费享受本市各级公共就业服务机构提供的就业援助。

2、关于村改居劳动力参加城镇职工社会保险问题

(1)凡已按国家规定参加了本市城镇职工社会保险的村改居劳动力,均应继续参加城镇职工社会保险(包括基本养老保险、基本医疗保险和失业保险等)。

(2)经批准实施综合改造的“城中村”村改居劳动力,凡符合参加城镇职工社会保险条件的,均应参加城镇职工社会保险。其本人及用人单位按规定补缴基本养老保险费后,可按规定计算基本养老保险缴费年限。

(3)村改居劳动力参加城镇职工基本养老保险后,达到国家规定的退休年龄和缴费年限,可以按规定享受城镇职工基本养老金待遇;参加城镇职工基本医疗保险并按月正常缴费的,可以按规定享受城镇职工基本医疗保险待遇,退休后其缴费年限达到规定年限的,可以按规定享受城镇企业退休人员基本医疗保险待遇;未达到规定缴费年限的需按规定一次性补缴有关费用后享受退休人员基本医疗保险待遇,未补缴的不能享受退休人员基本医疗保险待遇;参加城镇职工失业保险并按月正常缴费且达到规定年限的,可在失业期间享受失业保险待遇。

(4)为尽可能提高村改居劳动力退休后养老保险待遇水平,经村民会议决定,改制后的经济实体在参加城镇职工基本养老保险后,还可以参加补充养老保险,具体办法按照国家、省及市企业年金办法的规定执行。

3、关于村改居养老人员的养老保障问题

经村民会议决定,并由相关部门批准,男年满60周岁、女年满55周岁的村改居人员(以下简称村改居养老人员)可以参加村改居养老人员的养老保障。

(1)参加村改居养老人员养老保障,应一次性向社会保险经办机构缴纳10年的生活费和13个月生活费标准的丧葬补助费。生活费按缴费时上年度本市城镇居民最低生活保障金标准的110%确定。住院医疗费按照城镇居民医疗保险政策执行。

(2)自一次性缴费次月起,村改居养老人员可享受以下待遇:

①按月领取生活费。生活费标准与城镇居民最低生活保障标准同步调整,具体调整数额由市劳动保障局和市财政局提出意见,报市人民政府决定;

②按照城镇居民医疗保险享受住院基本医疗保险待遇;

③死亡后将一次性缴纳的丧葬补助费发给其法定继承人或指定受益人,同时终止养老保障关系。

4、关于村改居人员社会保障的配套政策问题

(1)村改居劳动力参加城镇职工社会保险和村改居养老人员参加养老保障所需费用,由村集体经济组织和个人承担,其分担比例,由村民会议确定。所需费用通过以下方式筹集:

①村集体经济组织和村改居人员的土地补偿费和安置补助费;

②村集体经济组织历年的积累和收入;

③村集体经济组织自有资产抵押贷款或变现等;

④村集体经济组织与开发商合作开发项目所获利润;

⑤其它渠道。

(2)经村民会议决定,不参加城镇职工社会保险和村改居养老人员养老保障的村集体经济组织,应在其改制和撤村建居时自行妥善解决村改居人员的生活保障问题。

(3)村改居人员在撤村建居后,凡符合享受城镇居民最低生活保障条件的,可按规定享受城镇居民最低生活保障待遇。

5、关于村改居人员就业和社会保障管理体制问题

(1)市劳动保障局是负责全市“城中村”综合改造范围内村改居人员就业和社会保险工作的行政主管部门,市民政局是负责全市“城中村”综合改造范围内村改居人员城镇居民最低生活保障工作的行政主管部门,榆次区人民政府、晋中经济技术开发区管委会、市人民政府各有关部门按照各自职责做好相关工作。

(2)市劳动保障局会同市编办、市人事局、市财政局等有关部门,对全市“城中村”改造村改居人员就业和社会保障工作所需机构、编制、人员及工作经费等提出意见,报市人民政府批准执行。

(3)村改居养老人员(缴费不达15年的人员)养老保险费用实行县级统筹、封闭运行、专户管理,当基金出现缺口时,由当地财政承担。具体办法由市劳动保障局、市财政局另行制定,报市人民政府批准施行。

八、其它县(市)参照此意见制定适合本县(市)的“城中村”改造实施意见。

来源:晋中市人民政府

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