东莞市：关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见

为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(东府〔2018〕102号)、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》(东府〔2019〕1号)等有关文件精神，提出如下意见。

一、总体思路和工作目标

(一)总体思路。切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间;鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。

(二)工作目标。自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。

二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”

(三)强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。完善“全市城市更新专项规划—镇街城市更新专项规划—更新单元划定—前期研究报告”的规划管理体系，确保城市更新规划具有较高的前瞻性、科学性、指导性和可操作性，助力构建生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的新型国土空间格局。

(四)加强空间管控，加大城市更新规划管控力度。城市更新要坚持落实国土空间规划的生产、生活、生态空间布局，落实市级规划分区、各类底线与规划要素的管控要求。落实国土空间规划对全市产业用地的引导管控，盘活工业用地，拓展更新产业用地空间。严守工业保护红线，落实工业保护红线管控要求，结合工业保护红线规划，编制城市更新专项规划和更新单元划定方案。明确更新单元划定的底线约束，落实刚性管控要求和约束性指标。

(五)落实重点地区，优化城市更新空间布局。划定城市更新重点地区、重点片区及重点更新单元，强化控制指引。将滨海湾新区、松山湖科学城、水乡新城、市储备地、重点轨道TOD综合开发等纳入城市更新重点地区，其重点更新单元划定由所属功能区(园区)或市自然资源局、市轨道交通局等相关市级行政主管部门组织编制，报市政府审批实施，并酌情增设针对重点地区的特定管控内容。结合城市总体形象定位和各镇街(园区)特色，加强重点地区的城市设计，鼓励对重点片区、重点更新单元和重要节点进行精细化城市设计，提升城市更新规划可实施性。

(六)着力结构调控，有效提升城市功能品质。加强城市更新规划管控和计划管理，建立商住类、产业类、公益类等城市更新项目联动实施机制，调整优化城市更新结构，保障产业发展空间，补齐城市功能短板。加强城市更新工业仓储用地(M1、W)和公共设施用地的规划指标区间放权管控，全面支持更新产业和公共配套建设。

(七)抓好时序安排，有序高效推进城市更新。以计划申报统筹为重要抓手，调控城市更新计划增量质量，将城市更新重点地区的重点片区和重点更新单元，以及积极引导产业升级、完善独立占地公共配套设施、促进生态修复的城市更新项目优先列入城市更新计划。建立更新项目计划调整和定期清理机制，促进城市更新市场良性运行。建立健全城市更新单元计划实施有效期管理制度，更新单元划定方案获批后，改造主体两年内未上报单一主体挂牌招商方案或总体实施方案的，撤销更新单元划定方案批复文件，三年内不受理重新申报。

三、坚持产业优先，切实落实产业升级推动高质量发展

(八)突出产业导向，聚焦先进制造业引领城市更新。科学引导城市更新各类产业行业空间布局，突出先进制造业空间集聚，落实战略性新兴产业基地布局，力争形成定位清晰、产业集聚、空间集中、运作高效的更新产业发展新格局，助力我市建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区。增加“工改工”类城市更新项目在全市改造项目中的数量和规模，强化“工改工”全过程监管，重点保障先进制造业发展空间。加强城市更新重点地区、重点片区和重点更新单元的产业类更新引导，分片区、分类型、分层次、分时序推进城市更新，大力推动“工改工”和工业园区连片改造，鼓励市属、镇属企业参与“工改工”，为产业高质量发展提供更多的低成本空间。建立系统完备、科学规范、运行有效的拓展优化更新产业发展空间机制，促进制造业整体发展更加均衡、更高质量。

(九)保障产业用地，严格落实工业用地管控政策。城市更新专项规划的用地功能原则上应符合已批近期建设规划的用地安排，除上层次规划定位调整、市重大项目落实、TOD规划或重大基础设施建设和位于改造核心区等特殊情况外，不得对近期建设规划的用地功能进行调整。更新模式必须符合城市更新专项规划政策分区的管控要求，更新储备区内“工改商”“工改居”项目只能采取政府主导改造模式或单一主体挂牌招商模式，不允许自行改造(按控制性详细规划实施的除外);工业保护红线内置换或利用“倍增企业”政策完善用地手续后变更为商业、居住等经营性用途的土地，必须采取政府主导改造模式，纳入政府土地储备。除旧村改造外，近期建设规划或城市更新专项规划安排有产业用地的更新单元，单元划定阶段必须对产业用地占比进行校核，不得低于产业用地的最低占比。

(十)优化产业空间，全面推进镇村工业园区改造提升。结合镇村工业园区摸底调查数据，编制《东莞市镇村工业园改造提升专项规划》，建立全市镇村工业园改造提升项目库与年度实施计划。制定《东莞市镇村工业园改造提升实施意见》及配套细则，明确提出全市镇村工业园区改造提升工作方案，切实加快工业园区转型升级，拓展先进制造业发展空间，支持实体经济高质量发展。采用连片“工改工”、单宗“工改M1”、单宗“工改M0”、产城融合、园区整治多种方式，以成片改造为主体，推进单体项目改造上升到成片改造，合理布局产业用地、经营性用地和公共设施用地，大力发展先进制造业，提升周边人居环境，着力打造产业生态链生态圈。鼓励“一园一策”，科学制定镇村工业园区改造方案，推动镇村传统工业园区向都市型工业园区升级改造。按照“先易后难”的原则，首先聚焦推进镇属、村属工业园改造提升。行政与市场手段相结合，合理分析成本收益，建立利益平衡机制，并将镇村工业园改造提升工作纳入到镇街政府考核任务，推动镇村工业园改造提升项目尽快实施。

(十一)谋划示范项目，加快工业园区连片改造试点工作。以连片工业区为突破，强化政府统筹，推进工业园区连片改造试点工作，打造具有优势竞争力的先进制造业产业集聚区。镇街政府划定镇村工业园区连片改造试点片区，制定实施计划，初步明确试点片区的产业升级路径、主导改造模式、拟落实公共配套设施、意向引入重大产业项目等内容;组织开展试点片区规划研究，明确产业发展目标与要求，按照产城融合原则和高标准城市设计要求，合理布局各类产业空间、配套设施和公共空间;充分用好政策红利，鼓励市场主体积极参与，多措并举推动试点片区实施，形成一批可复制、可推广的示范项目。

(十二)加强“工改M0”管理，打造战略性新兴产业载体。坚持产业立市、产城融合，以城市更新引导新兴产业及其创新资源集聚。全市统筹布局、适度实施“工改M0”，以“工改M0”打造战略性新兴产业载体，培育发展战略性新兴产业集群。“工改M0”优先布局在广深科技创新走廊东莞段的重要节点，着力打造广深科技创新走廊的中部脊梁;严格落实市级和镇级核心区内不布局“工改M0”，各镇街(园区)工业保护线内新型产业用地(M0)总量不超过辖区工业保护线总规模的10%。“工改M0”要严格执行《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》及相关补充管理规定，严格约束可分割M0的分割转让比例以及M0产业用房中的生产制造用房计容建筑面积占总计容建筑面积的比例，严格监管项目履约监管协议的执行情况。生产制造用房应符合工业建筑设计规范，首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米，明显提升“工改M0”对战略性新兴产业项目的空间承载能力。

(十三)建立倒逼机制，力促低效用地主体主动实施改造。根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，提高低效用地项目运营成本，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。

四、坚持民生为本，提升人居环境促进城乡融合发展

(十四)完善公共配套，加强公共设施片区统筹。通过城市更新有效增加教育、交通、市政公用、医疗卫生、社会福利、文体、绿地与广场等公益性设施;优先推进涉及学校、医院、轨道交通、道路、河道整治等重大公共设施的城市更新项目的实施。公共配套设施优先集中统筹配置，原则上不异地建设。鼓励公共配套设施遵循“补齐短板、综合利用”原则进行复合建设，按《东莞市城市规划管理技术规定》规定的中高限配置。加大对大型公共设施的片区统筹力度，扩大教育、医疗、市政等独立占地的公共设施规模，避免“小而全”布置、碎片化建设。其中，教育设施方面，原则上配置的幼儿园班数不少于12班、小学班数不少于36班、初中班数不少于36班、高中班数不少于48班。推进片区公共服务设施容量评价与市政交通设施承载力评估，公共服务设施要与周边区域的人口布局、人口发展相协调，加大公共配套设施建设力度，保障城市更新项目与周边配套设施的同步实施和正常运行。

(十五)鼓励整治活化，改善城中村(旧村)人居环境。城中村(旧村)因地制宜实施微改造，注重人居环境改善，注重文明传承、文化延续，精细化推进城市更新。鼓励整治活化类更新项目，下足绣花功夫，不急功近利，不大拆大建。梳理城中村(旧村)在消防安全、公共空间、公共配套、环境品质、交通微循环及市政配套等方面存在的问题，合理划定拆除范围，科学制定改造方案，优化居住环境。衔接乡村振兴战略，突出乡村建设风貌区实施整治活化的控制指引，明确一类风貌区、二类风貌区、三类风貌区的刚性管控要求;推进村庄资源整合，实施有机更新，推动村庄产业发展，打造农村现代化产业体系，延伸拓展城市产业空间。

五、坚持效率提速，推进城市更新项目尽快落地

(十六)落实有力举措，强化产业类更新政策倾斜。加快出台与东府〔2018〕102号文相配套的产业类更新总体指引文件，以及“工改工”、“工改M0”、财政补助、整治活化类更新的实施细则，不断探索提出新办法新措施，加强政策创新，充分调动各方积极性。构建“工改工”分类引导扶持体系，通过合理对“工改工”项目进行分类，配套多层次奖励扶持手段，加大政策倾斜力度，激发“工改工”改造动力，促进产业转型升级加快发展。

(十七)优化工作流程，提升城市更新审批效率。城市更新主管部门根据自然资源部“多审合一”改革要求和部门“三定”方案，梳理各类型更新项目的审批事项，深入推进流程再造，着力提升审批效率。进一步优化各类型更新项目，尤其是“工改工”和连片改造项目的“1+N”总体实施方案审批流程。深入推进行政审批制度“放管服”改革，加强功能区城市更新统筹职能，在城市更新事权下放过渡期内，城市更新主管部门做好业务指导、培训、对接等工作，有序推进城市更新管理职能下放工作。

(十八)加强队伍建设，落实镇街城市更新主体责任。各镇街要严格落实城市更新工作的主体责任，进一步抓好队伍建设，配齐配强人员力量，提供面向企业、村(社区)的城市更新咨询服务窗口，组建城市更新项目全流程跟踪的服务管理团队，由“等着批”转变为“帮着报”，依法依规帮助业主单位、开发主体及时解决实际问题。针对“工改工”和连片改造项目，各镇街(园区)应开辟更新项目便捷通道，提供项目报批的“专员式”服务和“一站式”服务。

来源：东莞市人民政府办公室