广州黄埔区：关于黄登旧村改造实施方案的批复

2021-05-10 15:20:40 城市更新政策

长岭街黄登社区经济联合社：

《黄登旧村改造实施方案》(下称《实施方案》)已经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2019年第五次会议原则通过，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

黄登村位于广州市黄埔区中部，东临金坑村，西至黄麻村，南临长平村、北与白云区太和镇接壤。

黄登旧村改造项目已列入《广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划(第一批)》。改造范围(建新范围)总用地面积22.80公顷(详见附件3)，改造范围(建新范围)面积以土地勘测定界技术报告为准。

二、基本情况

(一)人口户籍情况

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围(拆旧范围)内本村户籍登记数为958户(包含原有户籍459户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的499人)，户籍总人口1669人。

(二)土地和房屋现状

黄登村集体土地范围内已纳入标图建库图斑面积共计14.50公顷(详见附件1)。

改造范围(拆旧范围)内现状总建筑面积17.61万平方米，其中村民住宅15.17万平方米，集体物业2.30万平方米(含集体经营性用地4.73公顷上的建筑面积1.08万平方米)，历史文保0.06万平方米，公共配套0.07万平方米。

三、改造模式

同意该项目采取合作改造的模式和全面改造的方式实施更新改造。安置地块由村集体经济组织申请划拨给村集体经济组织或其全资子公司;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

四、复建安置面积和改造成本

按照《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》(穗建规字〔2019〕13号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)和《广州开发区城市更新局关于印发〈广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目村民住宅测量分类工作指引〉的通知》(穗开更新〔2020〕13号)，复建安置区计算容积率建筑面积为41.67万平方米，其中住宅26.82万平方米(其中18.93万平方米为权益面积)，公配设施2.95万平方米，复建物业11.83万平方米(其中11.63万平方米为权益面积)，历史文保建筑0.06万平方米。改造成本为16.34亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出16.34亿元(不含土地出让金)，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为6925元/平方米(上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金)。

融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

融资区计算容积率建筑面积为32.24万平方米，其中住宅27.99万平方米，公配设施3.11万平方米，政府产业用房1.14万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，由改造主体按《广州市黄埔区广州开发区旧村全面改造项目政府产业用房、用地管理规定》相关规定执行。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积22.80公顷，规划计容总建筑面积73.91万平方米(其中保留历史文保0.06万平方米。改造范围规划示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。改造范围内公配设施按住宅建筑面积不低于11%进行配置，计算容积率建筑面积6.06万平方米(公配设施表详见附件7)。改造范围内纳入改造成本的市政和公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

七、土地处置方式和用地手续办理

(一)建新范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积13.00公顷。

(二)除已完善和可完善历史用地手续的用地面积13.00公顷之外，剩余9.80公顷用地通过以下方式办理：

1.按照《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》的第八条规定，0.87公顷用地与建新范围外已完善和可完善历史用地手续的用地按毛用地面积相等的方式进行置换;

2.留用地指标抵扣2.69公顷;

3.以“三地”方式办理0.78公顷;

4.“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标 4.83公顷;

5.复垦验收后转移指标0.63公顷。

(土地整备方式详见附件6)。

(三)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

(上述面积以勘测定界报告为准)。

八、改造建设时序