佛山市：关于容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目城市更新（“三旧”改造）改造方案的批复

佛山市自然资源局关于容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目城市更新(“三旧”改造)改造方案的批复佛自然资复〔2020〕52号

佛山市自然资源局顺德分局：

《佛山市自然资源局顺德分局关于审批容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目改造方案的请示》(佛自然资顺〔2020〕64号)及相关材料已通过我局审核，并呈报市政府同意。现根据广东省“三旧”改造政策规定及市政府审批意见，批复如下：

一、同意容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目城市更新(“三旧”改造)改造方案(见附件)。

二、请你区人民政府组织改造主体按照经批准的改造方案实施改造，具体应按土地利用总体规划和城乡规划的相关要求实施。

三、项目改造涉及需要完善或办理用地手续的，请按有关规定办理。

四、使用土地涉及有关税费的收缴或调整，请按有关规定办理。

五、项目实施主体应按省、市有关规定提供公益性用地。

六、具体建设项目的用地报批、供地及实施情况须按规定及时报备。

附件

《容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目城市更新(“三旧”改造)改造方案》

根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社拟对位于容桂街道红星居委会聚胜工业区聚胜路两旁、星晨路以西的旧厂房用地进行改造。改造方案如下：

一、项目基本情况

容桂街道红星聚胜工业区A区改造项目于《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)实施前(2018年9月1日)提交项目认定申请，根据佛山市国土资源和城乡规划局关于开展城市更新单元计划工作的通知(佛国土规划通〔2018〕639号)规定，可按各区原政策进行项目认定。经佛山市顺德区城市更新(“三旧”改造)工作领导组同意，该项目于2020年1月22日被认定为顺德区“三旧”改造项目，项目名称“容桂街道红星聚胜工业区A 区改造项目”，批复文号“顺三改办〔2020〕2 号”，认定面积163545.51 平方米。由于原认定范围内的工改商部分暂未最终确定改造方案，本次报批改造方案的项目用地面积为146758.48平方米(折合220.14亩)，具体如下：

项目用地面积146758.48平方米(折合220.14亩)，已全部纳入“三旧”改造标图建库范围，图斑编号为44060610064。经调查摸底，改造范围涉及的土地情况如下：

(一)已领取不动产权证(房产证)、房屋所有权证、房地产权证的土地6宗，土地用途均为住宅。其中，黄宏洪2宗，均为国有划拨，证载用地面积分别为191.69平方米和79.89平方米;苏顺妹1宗，集体划拨，证载用地面积为82.10平方米;黄卓生1宗，集体划拨，证载用地面积159.51平方米;梁冠开1宗，集体划拨，证载用地面积152.00平方米;杨和友1宗，集体划拨，证载用地面积100.32平方米。上述6宗用地纳入改造范围的用地面积为765.43平方米(佛山2000坐标)，因“村改居”，现土地所有权性质均变更为国有。

(二)已领取国有土地使用证的土地9宗，土地使用权人均为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，土地所有权性质均为国有，土地用途均为工业，证载总用地面积为92200.40平方米(54坐标数据)，纳入改造范围的用地面积为91534.27平方米。

(三)未办理用地批文的土地面积54458.78平方米，土地所有权性质为国有，收益单位为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社。

二、土地利用现状情况

项目用地在我区2009年和2018年土地利用现状图中均为建设用地，土地面积146758.48平方米，约自1997年开始使用。

项目用地改造前用途为工业用地和小部分住宅用地，总建筑面积约73301.08平方米(其中违章建筑面积约72577.31平方米)，容积率约0.5。

三、规划情况

项目用地在《佛山市顺德区容桂街道土地利用总体规划(2010-2020年)调整完善方案》中为城乡建设用地;在已批的《容桂海尾片(D-RG-03-01、D-RG-03-04)控制性详细规划》(顺府复〔2016〕223号)中规划二类居住用地兼容商业用地93012.73平方米，公园绿地5576.55平方米，城市道路用地48169.20平方米。项目用地已纳入我区“三旧”改造专项规划，原涉及的棕线控制已于2019年12月2日取得《佛山市人民政府办公室关于实施顺德新港口产业园控制性详细规划等3个控制性详细规划的通知》(佛府办函〔2019〕429号)批复同意调整。项目用地规划控制指标最终以已批的法定规划的指标为准。

四、连片改造情况

该项目位于105国道以东片区，该片区是容桂街道重点推进的村级工业园升级改造项目，总面积约28.7万平方米(折合约430亩)，项目划分为A区(工改商住为主)、B区(工改工为主)和自行改造部分(广场用地、社会停车场用地、文化设施用地、公园绿地)，其中，A区和B区纳入城市更新( “三旧”改造)范围，本项目为A区。

五、拟改造情况

项目用地拟采用政府挂账收储和政府直接收储相结合的方式实施改造，具体如下：

(一)政府直接收储。根据已批的控制性详细规划，改造范围内东侧和北侧用地规划为城市道路用地，政府土地储备机构拟采用政府直接收储的模式对该部分用地进行收储，具体如下：

1.收回6宗私人住宅土地使用权。改造范围内位于规划文明东路的6间私人住宅，证载总用地面积765.51平方米(纳入改造范围的用地面积为765.43平方米)，其中黄宏洪2宗、苏顺妹1宗、黄卓生1宗、梁冠开1宗、杨和友1宗，政府土地储备机构拟以货币补偿或房屋产权调换的方式收回6宗国有土地的土地使用权及房屋所有权，并办理土地使用权收回手续，土地收回后拟作道路使用。

2.收回红星股份合作经济社土地。改造范围内规划纵七路和文明东路部分用地，合计21976.06平方米，收益单位为红星股份合作经济社，政府土地储备机构以货币补偿的方式收回土地并办理收回手续，土地收回后拟作道路使用。目前，双方已签订《收回土地补偿安置协议书》。

(二)政府挂账收储。项目范围中规划二类居住用地兼容商业用地、公园绿地、城市道路用地合计124016.99平方米(折合186.02亩)土地拟采用挂账收储拆除重建的方式实施改造。挂账收储范围中已领取国有土地使用证的土地9宗，土地使用权人均为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，土地所有权性质均为国有，土地用途为工业，证载总用地面积为92200.40平方米(54坐标数据，纳入改造范围的用地面积为91534.27平方米)。扣除91534.27平方米用地后，余下的32482.72平方米属于未办理用地批文的用地(将涉及圆弧界线转折线处理后实际办理用地面积为32492.81平方米，经坐标转换后，在2000国家大地坐标系上面积为32496平方米)，土地所有权性质为国有，收益单位为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，拟由红星股份合作经济社作为主体申请完善国有建设用地手续。红星股份合作经济社完成土地整理后将土地移交给土地储备机构，并委托政府通过公开交易方式出让土地，由竞得人按要求进行开发建设，政府按政策规定和挂账收储协议约定的标准向红星股份合作经济社支付收储款。挂账收储土地公开出让收入分配以最终地块(含道路、绿地以及政策明确的建设要求)的公开市场成交价计算。

六、公益性用地移交方案

改造项目挂账收储范围为工改商住项目，根据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)，须无偿移交公益性用地比例为25%。根据已批的《容桂海尾片(D-RG-03-01、D-RG-03-04)控制性详细规划》(顺府复〔2016〕223号)要求，挂账收储范围涉及公益性用地移交规模为31004.26平方米(折合46.51亩)，分别为公园绿地5576.55平方米(折合8.36亩)，城市道路用地25427.71平方米(折合38.14亩)，计算公益性用地移交比例为25%，达到政策要求的公益性用地无偿移交标准。红星股份合作经济社拟在签订《挂账收储协议书》后将该部分公益性用地无偿移交政府。

七、完善用地手续方案

改造范围未办理用地批文的土地面积54458.78平方米，土地所有权性质为国有，收益单位为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，需完善国有建设用地手续，完善用地手续方案如下：

(一)办理收回手续。改造范围内规划纵七路和文明东路部分用地合计21976.06平方米，政府土地储备机构以货币补偿的方式收回土地将按有关规定办理收回手续，具体办理面积以实际办理收回手续时的面积为准。

(二)完善国有建设用地手续。未办理用地批文的54458.78平方米扣除21976.06平方米办理收回手续后，余下的32482.72平方米属于未办理用地批文的用地(将涉及圆弧界线转折线处理后实际办理用地面积为32492.81平方米，经坐标转换后，在2000国家大地坐标系上面积为32496平方米)，土地所有权性质为国有，收益单位为佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，拟由红星股份合作经济社作为主体申请完善国有建设用地手续。

八、补偿情况

改造地块涉及搬迁物业总规模约为7.33万平方米，厂房企业约53家，根据红星股份合作经济社与租户签订的《租赁土地协议书》，如该土地遇“三旧”改造，租户应无条件服从搬迁，且红星股份合作经济社对租户的拆迁不作任何补、赔偿。因此，项目不涉及搬迁物业补偿。

采用政府直接收储方式实施改造的用地中，拟收回的765.43平方米用地涉及已取得不动产权证(房产证)、房屋所有权证、房地产权证的土地使用权人黄宏洪、苏顺妹、黄卓生、梁冠开、杨和友，政府土地储备机构拟通过货币补偿或房屋产权调换的方式给予黄宏洪、苏顺妹、黄卓生、梁冠开、杨和友土地使用权以及房屋所有权剩余年限的补偿。另外，拟收回21976.06平方米用地的收益单位为红星股份合作经济，政府土地储备机构以货币补偿的方式收回土地，具体按《收回土地补偿安置协议书》执行。

采用挂账收储方式实施改造的124016.99平方米(折合186.02亩)土地，在土地收储前不需要政府进行实际补偿。土地出让收入分配以最终地块(含道路、绿地以及政策明确的建设要求)的公开市场成交价计算，红星股份合作经济社所取得的土地出让收益补偿，视作原土地和地上建筑物(构筑物)的补偿。

九、其他

除特别说明外，本改造方案提及的面积均为佛山市2000坐标系数据。项目用地在佛山市2000坐标系上的面积为146758.48平方米(折合220.14亩)。经坐标转换后，在2000国家大地坐标系上面积为146775.40平方米(折合220.16亩)。

来源：佛山市城市更新局