广州黄埔区关于龙湖街何棠下旧村改造实施方案的批复

2021-01-06 09:19:01 城市更新政策

《黄埔区龙湖街何棠下旧村改造实施方案》(下称《实施方案》)已经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2019年第六次会议审议原则同意。经区政府研究，现就龙湖街何棠下旧村改造实施方案批复如下：

一、改造范围

龙湖街何棠下村位于中新知识城核心区域，南临洋田村、旺村，北临佛塱村、枫下村，东至埔心村、迳下村，西至黄田村。

何棠下村旧村改造项目已列入《广州市2018年城市更新年度计划(第一批)》。何棠下村村集体土地范围内已纳入标图建库图斑面积共计67.55公顷(附件1)。改造范围(拆旧范围)总用地面积117.50公顷(附件2);改造范围(建新范围)总用地面积128.39公顷(附件3)(上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。

二、基本情况

(一)人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围(拆旧范围)内总户数为5490户(包含原有户籍1841户，达到分户标准而未进行分户的2651户，在拆旧范围内有住宅的户口已迁出的原村民998户)，总人数8114人。

(二)房屋现状

改造范围(拆旧范围)内现状实测总建筑面积110.34万平方米，其中村民住宅104.52万平方米，集体物业5.77万平方米，历史文保478.17平方米。另有集体经营性收入场地用地面积3526.7平方米(地上建筑面积4055.86平方米);国有经营性收入场地用地面积16830平方米(建筑面积4378.71平方米)。

三、改造主体和改造模式

同意你单位采取合作改造的模式和全面改造的方式。改造范围内复建安置地块均按规定转为国有土地。安置地块由村集体经济组织申请划拨给村集体经济组织或其全资子公司;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

四、复建安置面积和改造成本

按照《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》(穗更新规字〔2017〕3号)《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)和《关于印发〈广州市黄埔区九龙片区旧村现状建筑测量和复建安置计算工作指引〉的通知》(穗开更新规字〔2019〕1号)，复建安置区计算容积率建筑面积为274.36万平方米，其中住宅139.58万平方米(其中57.82万平方米为权益面积)，公配设施15.35万平方米，集体物业116.35万平方米(含1：1复建物业4.71万平方米、集体经营性收入场地复建权益物业0.63万平方米、纳入改造范围留用地按1.8容积率计算的权益面积111.01万平方米)，历史文保建筑0.05万平方米，广州市国营九佛农工商联合公司权属用地复建权益建筑3.03万平方米，改造成本为133.62亿元。如实际改造成本超出133.62亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)，改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为7200元/平方米(考虑旧村庄改造综合因素，含应补缴的土地出让金)。

融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

融资区计算容积率建筑面积为192.00万平方米，其中住宅167.19万平方米，公配设施18.39万平方米，政府产业用房6.42万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公性质，由改造主体按《广州市黄埔区广州开发区旧村全面改造项目政府产业用房、用地管理规定》相关规定执行。

六、改造规划控制要求和土地处置方式

改造范围内规划总用地面积128.39公顷，计算容积率总建筑面积466.37万平方米(其中历史文保建筑0.05万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。

(一)复建安置区

规划复建安置区总用地面积68.39公顷，计算容积率总建筑面积274.36万平方米。

(二)融资区

规划融资区总用地面积60.00公顷(含规划政府产业用房用地面积1.06公顷)，计算容积率总建筑面积192.00万平方米(含规划政府产业用房建筑面积6.42万平方米)。

(三)土地处置方式和用地手续办理

1.建新范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积共19.62公顷。