海南省城镇老旧小区改造工作流程

一、加强组织领导，建立工作机制。市县(区)政府要加强组织领导，建立政府主导、部门协同、居民自愿、上下联动、调动各方参与的工作机制。成立市县(区)城镇老旧小区改造工作领导小组(以下简称“工作领导小组”)，确定城镇老旧小区改造工作主管部门(以下简称“主管部门”)，明确各部门职责，严格履行职责,保障工作力量和工作经费，确保城镇老旧小区改造顺利推进。

二、加强政策宣传发动。主管部门要组织相关单位深入城镇老旧小区,通过面对面、公告栏、报纸、广播、电视及网络、微信等载体,广泛宣传城镇老旧小区改造的政策规定和“共同缔造”的基本理念,宣讲城镇老旧小区改造目的、范围、内容、标准、程序、权利、义务等,引导和动员居民积极支持和参与。

三、开展调查摸底。主管部门可委托第三方专业机构，按照属地原则，对城镇老旧小区开展调查摸底和体检工作，全面调查摸底(工作经费列入市县的专项工作经费予以安排)，摸清符合界定标准的城镇老旧小区数量及相应的户数、楼栋数、建筑面积、产权性质、建成时间、房屋及基础设施老旧破损、公共服务设施缺失和居民改造意愿等基本情况，并登记造册，确保调查范围内的城镇老旧小区不重不漏，调查数据真实、完整、可靠，为总体谋划推进城镇老旧小区改造奠定基础。

四、确定年度改造计划。各市县要在制定城镇老旧小区改造“十四五”规划基础上，制定年度改造计划。各市县根据前期掌握居民改造意愿程度和项目成熟条件，通过逐级申报，实行竞争性管理，统筹安排符合条件城镇老旧小区的改造时序，科学编制本市县年度改造计划，合理确定年度改造目标任务。纳入某年度计划的改造项目，积极主动多方筹资，做到基础类项目应改尽改，防止反复改造，增加居民获得感。

(一)确定申报流程。市县政府应建立“小区(居民)申请、社区(村居委会)推荐、主管部门(街道、乡镇)审核、市县(区)政府(工作领导小组)审定”的自下而上的项目生成机制和竞争性改造管理模式。经主管部门(街道、乡镇)审核，报市县(区)政府(工作领导小组)审定的城镇老旧小区改造项目纳入年度改造计划安排实施。

(二)建立优先改造机制。建立竞争性优先改造机制，符合以下条件，应优先安排改造。

1.多个小区连片(片区)规划改造的;

2.已成立业主委员会或已成立业主委员会筹备组，业主委员会(或筹备组)已征得老旧小区四分之三以上住户签名同意改造的;

3.城镇老旧小区四分之三以上住户承诺支持改造、拆除违法建筑,并就小区内公共资源的利用达成一致意向的;

4.已明确筹集资金参与改造的，如业主愿意自筹一定比例资金参与改造的、能引进社会资本参与改造的、原产权单位明确出资参与改造的，或通过其他方式筹集部分改造资金共同改造的;

5.经制定有改造后的维修资金筹集方案、物业管理(自主管理)方案的;

6.已建立小区基层党组织且愿意参与改造的;

7.基础设施老旧程度严重的;

8.其他可优先列入改造情形的。

根据符合以上条件的情况进行综合评分，评分高的优先考虑，评分低的，按轻重缓急原则，结合城镇老旧小区现状和地方财力，适时安排改造。

(三)确定改造组织实施单位。市县(区)政府(工作领导小组)审定确定城镇老旧小区改造年度计划的同时确定各城镇老旧小区改造组织实施单位(以下简称“实施单位”)。主管部门要指导实施单位、街道办(村居委会)、业主委员会等组织发动居民出资、协调原单位出资、引入社会资本、制定初步改造方案等工作。

(四)多方筹措资金。市县(区)政府(城镇老旧小区改造工作领导小组)应结合实际，研究建立财政资金支持、居民合理分担、单位资金整合、企业积极参与等多渠道资金筹措机制。

1.市县(区)政府将城镇老旧小区改造所需资金纳入当年度财政预算以及各类专项资金、专项债等资金计划，统筹安排;

2.积极申请中央、省级年度补助资金支持;

3.及时建立项目库，纳入发改部门建设项目库，主动申请中央预算内投资;

4.统筹整合宣传、教育、民政、文体、组织等部门资金共同参与城镇老旧小区改造项目建设;

5.发动居民以个人出资(含依法提取住宅专项维修资金、住房公积金)、公共收益、以劳折资等方式筹集资金;

6.发动鼓励原产权单位出资、捐资、捐物，参与城镇老旧小区改造;

7.发动水、电、气、信(光纤)等管线单位要落实责任，积极协调管线单位出一点，政府补一点，开展相应的基础设施改造;

8.鼓励以市场化方式引进社会力量参与改造建设。可采取新增设施有偿使用(如加装充电桩、电梯、停车楼、快递箱等)、落实资产权益、物业置换等方式, 充分挖掘和联动现有资源，吸引社会资本参与增设教育、文体、养老、托幼、医疗健康、餐饮、超市、便民市场等各类服务设施。有条件的市县可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

五、编制项目改造方案。实施单位按照主管部门前期调查摸底的情况组织或委托第三方专业机构，在充分收集居民意见后，按照连片(片区)规划或“一区一策”、基础类项目应改尽改的原则，编制改造方案。改造方案应包括设计方案、投资估算、资金筹集方案、投资模式(政府投资、以奖代补、业主筹资或社会投资等)、估算各方筹集的资金量、社区治理体系建设等内容。改造方案应经两次公示、两级评审。首先在拟改造小区内公示且不少于5个工作日，公示期满后,收集居民意见和建议,和对设计、改造方案进行修改完善。修改后应再次在拟改造小区内公示不少于5个工作日，达成改造内容共识。两次公示后的改造方案,由实施单位报主管部门审核。主管部门会同发改、财政部门审核通过，提交市县(区)政府(工作领导小组)审定。审定通过后及时开展施工图设计。(项目改造完成后需移交水、电、气、信等专营单位管理的，专项改造设计方案应交专营单位进行技术审核并签署技术审核意见)

六、改造项目实施。对于审定通过的改造小区，由实施单位负责组织实施，鼓励通过招标程序确定项目施工单位，鼓励引入第三方专业咨询机构进行项目管理，提高工作效率，加快城镇老旧小区改造工作。

对于拟引入社会资本的，需同步开展合作实施方案编制、社会资本的招标、谈判、协议签订等工作，合作实施方案需进行公示、征求居民意见，经公示小区居民无异议后，再提交主管部门审核报批、实施。

七、简化改造项目审批手续

(一)环评。城镇老旧小区改造，实行填报环境影响登记表管理。

(二)立项。总投资在500万元以上2000万元以下(含2000万)的改造项目，可将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算审核合并进行，由改造小区工作组织实施单位(业主单位或代建单位)组织编制初步设计文件及概算，由所在市、县或区住建部门审核初步设计文件，报市、县或区发改部门审批概算后安排下拨财政支持资金;总投资在500万元(含)以下的项目，直接由市、县(区)财政部门评审项目(含改造施工图、实施方案及预算)，市、县(区)发展和改革部门核准招标事项(超400万改造项目)，不再审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算。

(三)规划。对不涉及增加建筑面积、不改变房屋外立面的改造项目，免予办理规划报建手续;涉及改变房屋外立面的项目，由市、县(区)资规部门审查通过后，以批复形式下达外立面改造的建设工程规划函件;涉及增加公共设施配套用房，经公示无异议，由市、县(区)资规部门审查通过后，依法予以行政许可;改造项目需建设非机动车车棚、新能源汽车充电桩、供配电房(箱)、水泵房及增加其他临时设施设备的，免予办理规划许可手续。对因改、扩建而增加的建筑面积，免缴城市基础设施配套费。

(四)设计方案审查及施工图审查。城镇老旧小区改造初步设计审查要遵循“改什么、审什么、验什么”及“尊重历史、结合实际”的原则，针对改造内容进行审查;对不涉及房屋结构改造的项目，施工图可不要求图审。

(五)招标。施工单项合同估算价在400万元以下的项目，可免予施工招标。

(六)施工报建。施工单项合同金额在400万以下的项目，经设计单位确认，改造不涉及主体结构的，市县住建部门可以复函的形式出具开工意见，免予办理施工许可证。

(七)施工建设。确定施工方后，及时要求施工方根据项目的实际情况、设计方案以及施工图,精心制定施工组织方案,加强质量、成本、进度、安全、文明施工等方面的管理,确保建设目标任务圆满完成。

(八)竣工验收。强化项目监管，严格工程质量管理，要充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，鼓励有技术专长的小区居民参与工程监督。工程完工后，由组织实施单位组织街道办事处(居委会)、业主委员会(或业主代表)、设计单位、施工单位和监理等单位共同验收，实现“民意监督”和专业验收相结合，探索将专项验收与竣工验收合并，采用“多验合一”的联合验收方式，现场检查如发现问题要及时整改。整改到位后方可验收，确保改造提质工程项目质量，验收后及时向市、县或区住建部门办理竣工验收备案。改造后需移交水、电、气等专营单位管理到户的，验收时应有专营单位参与并签署验收意见。

八、建立长效机制。改造后遵循“政府主导、业主自愿、企业承接”的原则,力争实现物业管理全覆盖。加强基层党的建设,构建“街道(乡镇)党(工)委--居委会党组织--物业小区党支部--楼栋党小组”四级组织架构,推动“支部建在小区、党小组建到楼栋”,以党建引导小区综合管理,充分调动群众自我管理、自我服务的积极性,完善社区治理体系,提升小区治理水平。强化基层党组织战斗堡垒作用和统筹协调作用，充分发挥党群服务中心作用;健全社区基层组织，提升居民依法自主管理能力。充分发挥居民党员在城镇老旧小区改造过程中的先锋模范作用，带动居民自发参与改造，主动建设、服务、管理、爱护小区。建立社区党组织、居民委员会、业主委员会(或业主代表)和物业服务企业共同参与的议事协调机制，共同协商解决涉及居民利益的重大事项，推进社区管理、物业管理、商业管理深度融合，形成共建、共治、共享的社会治理格局。

对接管城镇老旧小区的物业企业，其承担或协助承担的疾病防控、垃圾分类、治安联防等社会公共服务事项，市、县级财政可给予一定资金补助或政策支持。

九、各市县可结合实际自行制定或优化工作流程。

来源：海南省住房和城乡建设厅