广州番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引
为统一规范旧村庄全面改造项目拆迁补偿标准，按照“依法、依规、公平”的原则，根据《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号，以下简称《实施细则》)和《广州市住房和城乡建设局关于印发<广州市旧村庄全面改造成本核算办法>的通知》(穗建规字〔2019〕13号，以下简称《成本核算办法》)的要求，结合我区实际情况，制定本指引，并在我区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置方案制定过程中共同遵守。
一、房屋的补偿安置方式。
集体土地上房屋的被补偿人可选择货币补偿(弃产)方式，或者复建安置方式。货币补偿(弃产)的按照房屋的重置价加区位补偿价[1]确定或改造主体委托第三方机构评估方式确定，不再安排回迁。复建安置采取“拆一补一、权益回购”的方式给予安置房(含装修，下同)。
二、房屋的补偿安置原则。
(一)现状不超高不超大[2]的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“拆一补一”;差额部分作为权益面积[3]，被补偿人可按项目补偿安置方案确定的回购价格回购安置房。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积(经政府及相关部门认定不予补偿的除外)可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。
(二)现状不超高不超大的实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积(经政府及相关部门认定不予补偿的除外)可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。
(三)被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总面积超出复建安置指标的部分(不得超过10平方米)，可参照房屋建安费用[4]购买安置房，建安费用可参照《成本核算办法》中规定的复建费用进行确定。
三、复建安置指标的核定标准。
复建安置指标为安置房的建筑面积(单位：平方米)，在不突破实施方案确定的复建安置总量前提下，指标核定的具体方法如下：
(一)村民住宅。
1.有合法权属证书[5]或能提供建房相关批准文件[6]的，可选如下方法之一核定复建安置指标：
(1)按证载或登记的建筑面积[7]数值核定指标。
(2)按证载或登记的用地面积[8]的3倍加20平方米核定指标。
(3)按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标,其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米，2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面积不超过80平方米。
2.能提供经属地镇(街)确认的所属村集体经济组织出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋宅基地的证明或确认属于“一户一宅”的建设证明的，按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标。其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平方米，2012年11月22日及以后建成的，可核定基底面积不超过80平方米。
3.2009年12月31日前建成的房屋，经村集体经济组织确认由多宗宅基地或多户村民合建，并能提供以下证明材料之一的，按照证明材料可认定的各宗宅基地面积之和(不超过现状实测建筑基底面积)的3倍加20平方米核定指标。合建房屋须扣除建房退缩面积，退缩面积由镇(街)组织村集体经济组织认定。具体证明材料包括：
(1)合法权属证书。
(2)建房相关批准文件。
(3)所属村集体经济组织出具的2009年12月31日前有关批准使用房屋宅基地的证明，并经属地镇(街)确认(提供此项证明材料的，每宗划分核算宅基地面积不得超过120平方米)。
(4)确认属于“一户一宅”的建设证明(提供此项证明材料的，在2012年11月22日前符合“一户一宅”的，每户划分核算建基面积不得超过120平方米;在2012年11月22日及以后符合“一户一宅”的，每户划分核算建基面积不得超过80平方米)。
(二)世居祖屋。
房屋权属人现户籍不在本村，但祖籍在本村，且其本人在本村内只有一间房屋的，可参照本点第(一)项第1、2点的计算方法核定复建安置指标，指标最大值不超过280平方米。已有合法权属证书的，可按证载建筑面积总和的数值核定复建安置指标。
(三)除村民住宅及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋(不含集体经济物业)。
按照合法权属证书证载建筑面积的数值核定指标;没有合法权属证书的不予核定指标。
(四)在房屋基础数据调查成果经区政府审核公布后新建、扩建、改建的房屋原则上不予核定指标。主体建筑外的厨房、厕所、简易房等附属房不能单独获得复建安置指标。
四、临时安置费。
被补偿人选择复建安置方式的，临时安置费的计算时间从被补偿人履行房屋补偿安置协议并交出房屋之日起至安置房具备交付条件且改造主体送达回迁书面通知之日后3个月止。签订房屋补偿安置协议后被补偿人可一次性获得18个月临时安置费，届满后按季度领取临时安置费。如果补偿人已兑现了部分安置指标(提前安置)的，被补偿人的临时安置费按相应比例扣减。
被补偿人选择货币补偿(弃产)方式的，可一次性获得3个月临时安置费。
临时安置费按照准予复建的现状实测建筑面积计算，标准可参照《成本核算办法》相关规定确定，每栋房屋临时安置费每月不足2000元的，按2000元支付。
五、搬家补偿费。
搬家补偿费按每户4000元的标准核算(含搬出、搬进费用);屋内装有电话、有线电视、宽带网等设施需迁移的，按广州市农民集体所有土地征收补偿的有关规定计算迁移费。
六、各村可根据上述原则，结合自身实际，按照“一村一策”的原则，在不突破复建安置总量及改造成本前提下，由改造主体自行统筹确定住房保障、签约奖励等内容，制定具体的补偿安置方案。
七、各村可选择按照《实施细则》第三点第(五)、(六)条的规定制定补偿安置方案。
八、旧村改造范围内国有土地上房屋的补偿安置方案由改造主体牵头制定。
九、本指引自印发之日起施行，有效期5年。2018年印发的《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引的通知》(番府〔2018〕56号)同时废止。
标注：
[1]区位补偿价：本指引所称区位补偿价，是指旧村更新范围内房屋所占土地使用权价值，按旧村更新范围所在区域用地基准地价级别价的50%计算。
[2]不超高不超大：本指引所称不超高不超大，是指符合房屋建成时市、区农村村民个人建房相关规划建设管理。
[3]权益面积：本指引所称权益面积，是指当复建安置指标多于准予复建的现状实测建筑面积时的差额部分。
[4]建安费用：本指引所称建安费用，是指房屋的建设费用，单价包含单体建安工程费(含装修费)、小区配套设施费、工程建设其他费、预备费等。
[5]合法权属证书：本指引所称合法权属证书，是指房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房地产权共有(用)证、不动产权证、房屋共有权保持证、集体土地使用权证、宅基地使用权证以及其他符合法律法规的证书等。
[6]建房相关批准文件：本指引所称建房相关批准文件，是指建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、乡村建设规划许可证、区政府实施村民建房登记管理的证明以及其他符合法律法规的证书等。
[7]证载或登记的建筑面积：本指引所称证载或登记的建筑面积，是指合法权属证书或建房相关批准文件上记载的房屋建筑面积。
[8]证载或登记的用地面积：本指引所称证载或登记的用地面积，是指合法权属证书或建房相关批准文件上记载的用地面积。
来源：广州市番禺区人民政府
