文化创意园要怎么做才能“永葆活力”？

三、科学的物业经营

“物业经营”的概念来自于房地产行业，是指地产开发商将土地资源开发建设为可供交易或租用的民用或商用建筑，并委托物业公司或直接负责建筑使用过程中的维护等各方面事务。诚然，目前学界和业界出现大量反对开发“文化地产”的呼声，但笔者认为“文化地产”开发之所以形成负面效果，关键在于个别地方政府和地产开发商滥用土地审批权利，以“文化”之名行“圈地”之实，哄抬地价，牟取暴利。

尽管如此，地产开发和物业经营的商业模式不应因此被“连累”。本文认为，只要土地资源真正为文化产业发展所利用，文化产业园区的经营和管理无需回避地产开发和物业经营的操作方式。地产是文化产业园区的载体，可以成为文化产业展现风采的大舞台，而真正唱主角的还是文化产业，是文化产品生产链条上的各种文化企业。

“物业经营”模式对于文化产业园区的经营管理至少有两方面意义。

其一，文化产业园区的健康持续发展必须有稳定充足的资金支持，无论是政府直接管理或委托企业管理的园区，即使不通过园区盈利，也需要为园区日常运作的所需人力、基础设施、公共平台等建立稳定的资金来源。

其二，目前国内文化产业园区普遍存在企业享受完政策优惠就迁走的“候鸟化”问题以及随之带来的园区“空壳化”问题。这两个问题的症结都在于文化产业园区缺乏一个专业的物业经营和服务团队。

如果探索出一条科学合理的文化地产开发和物业经营之路，文化与地产就能够实现相辅相成、相得益彰，具体来说，科学的物业经营主要包括以下两个方面：

01、建设公共服务平台

“物业经营”的核心理念是为园区中的企业提供服务，其中最为核心的也是最能体现园区竞争力的服务内容就是建立在产业规模化和产业链条化基础上的公共服务平台，这是处于分散状态的文化企业无法获得的，也是一般文化企业集聚区无法提供的。

中国政法大学宋建武教授认为，该平台可以从资金流、信息流和人流三方面为文化产业园区内的企业提供服务。资金流方面，由于文化产业园区具有规模效益优势，并且产业链各环节协作使企业间产生联动效应，市场盈利能力和竞争力有一定保证，因此会成为投资者青睐的对象。

所以，与其任由小股分散的资金自己寻找投资对象，不如通过公共服务平台将投资和融资两端进行供需整合，搭建文化投融资桥梁。

信息流方面，一是借助文化产业园区本身具有的政府背景优势为文化企业搭建项目政策申请的沟通渠道，二是汇集文化企业的信息推广和营销需求，搭建园内企业与媒体机构的合作平台。值得一提的是，国内目前国家许多媒体集团都介入文化产业园区的建设经营，此时园区的公共服务平台就能更加便利直接地借助媒体的舆论影响力和市场推广力为园区企业服务。

人流方面，文化产业发展的核心在于创意，而创意来源于生活，来源于“人”，所以吸引人气、集聚人流也是文化产业园区作为公共服务平台必须为园区企业提供的重要服务内容。

只有当文化产业园区文化企业提供资金流、信息流和人流三方面的公共服务平台，实现分散文化企业和一般文化企业集聚区无法实现的园区优势，才能增强园内文化企业对园区的依赖度而不至于如候鸟般逐“优惠政策”而四处迁徙，才能吸引更多的优秀文化企业进驻园区，推动园区的可持续发展。

02、商业租金反哺艺术创作

创意是整个文化产业园区的灵魂和价值所在，缺乏好的艺术家和好的创意，园区这一承载主体也会如无源之水、无本之木。尤其是在文化产业园区的商业价值和品牌价值已经形成的情况下，更应当重视并保护创意设计者这一群体的生存和发展。

对于那些不适合走产业化道路的艺术创意类型，倘若强制对其收取高额房租，势必会阻碍创意的生产，进而影响园区的整体运转。因此，对不同业态类型的企业和商家，应采用差别化的经营方式。

以文化为主题的休闲业态，自身盈利能力较强，可以适当提高商业租金;从事创意设计的艺术家和企业，能够给园区带来开放的活力，形成吸引消费者前来的人气，可以采用公共文化服务的方式予以扶持。

尽管在租金上作出很大让利，但是却可以最大限度地提升园区的人气和品牌效益。这种通过商业租金扶持艺术创作的方式既维持了园区的创意设计能力，同时也使园区完全通过市场化的运作下持续运营。

文化产业园区的发展目前尽管受到同质化重复建设、“文化圈地”责难和园区格局不明朗的困扰，但我国文化产业发展总体处于上升趋势，现存问题必将在宏观政策、民间力量和学界建言的共同努力下得到解决。

而产业发展过程中最主要的动力还应来自市场规律作用下的企业本身，文化产业园区作为文化企业集聚力量的领军者需要承担的使命更为艰巨。合理的产业定位有助于增强文化产业园区的市场竞争力，开放的园区格局则有助于集聚文化产业园区的人气，开拓文化产业园区的新业态，科学的物业经营有助于保障文化产业园区稳定的资金来源。三力合一，最终促成文化产业园区的全面升级和良性运转。