互联网如何改变园区空间运营？

作者：李晓丽

哪里有痛点，哪里就有创业！

「空间运营」第一篇文章发出后，不少园区运营负责人发来反馈，说各自园区基本都要配备线上系统，有的已经自己开发了， 有的准备对外采购但还没遇到满意的产品。

实际上，早从2014年开始，上上下下有好几波人已经蠢蠢欲动，要在「空间运营线上系统」这个垂直领域做点事情。有的园区老板拿出一个团队以内部孵化的形式运作，有的成立公司独立运作，也有的人看到机会自行出来创业。而最受欢迎的创业项目，就是上期重点解读的「空间运营线上系统」，包括入口、系统、增值服务三个细分方向。

用互联网的方式改变原有的空间运营管理，这是个体量广阔的市场，但风口一直不够烈，最直接的表现是，3年过去了，这个行业一直没有长出一家blingbling的明星公司。尽管如此，我们仍然可以从那些已在路上的公司身上学到一些经验。

今天，笔者斗胆划一条赛道，用一个模型、五家公司，为还在蠢蠢欲动的园区创业者提供一些思考。

1、一条赛道的五名选手

一个模型：TTPPRC商业模型，瞄准六大指标：趋势(Trend)，流量(Traffic)，包装(Package)，产品(Product)，重复性消费(Revisit)，相应成本(Cost)。

五家公司：好租、空间家、乐铺、Creams、梦想加。选择这五家公司的原因，一是他们都得过了投资人的眼，得到到了资本的肯定，二是他们眼下占据了细分赛道的头部位置，用户量级领先绝大多数对手。

一条赛道：「空间运营线上系统」。这条赛道主要有三个细分派系，入口-系统-增值。入口端的核心价值在于解决空间与客户之间的信息不对称，像好租、空间、乐铺们做的选址平台;系统端的核心价值在于提升空间运营管理的效率，像Creams、管楼易这类从楼宇管理、合同管理、招商管理出发的ERP系统;增值端主要面向空间内部使用者提供增值服务，目前垂直服务园区会员的有左邻、企办等等。

有相当一部分企业是做智慧城市、智慧园区解决方案的，尤其是那些以传感器技术为核心的项目，比如紫光物联、易能智达等等，笔者并没有把它们划入这条赛道。

行业发展前三年，入口端是最受资本青睐的，好租和空间家各自获得了数亿元融资，也是经历一番竞争之后依旧鼎力的两强。

系统端正在冲击A、B轮，Creams获得了500万天使轮、1200万preA、数千万A轮，正在准备结束B轮的融资;从线下布局线上的梦想加9月份获得硅谷浦发银行数千万战略投资，此前，获得愉悦资本、闪银奇异、险峰长青的2000万美元B轮投资。

增值端其实一直是园区背景出身的创业者深耕的板块。早些年前，一些轻资产的园区运营服务商把自己比作「送水工」;在住宅社区领域，早就完成了那个垂直赛道里的充分竞争，叮咚小区、无忧小区，社区001都是增值端的知名创业项目，不过，结局都不太理想，有的项目死了，有的被大企业收购。

2、两个关键要素：团队、战略

理清基本格局之后，还有2个基本关键要素，才能到拿商业模型分析的那一步。这两个基本关键要素就是：团队和战略。

出身是成功的关键要素之一，尤其是对于园区背景的尝试者来说。就拿这5家公司来说，他们的创始人或创始团队本身就决定了他们能走多远的路。

好租CEO曲先洋有腾讯和58赶集产品经理的工作经验，在58赶集时候本身就在房产领域工作。

空间家的CEO烀震宇，原来是华夏幸福副总裁，既带着资源也不缺资金。

乐铺CEO张家鹏，最早是戴德梁行出身，后来创业做了睿意德咨询公司，今年成功挂牌新三板。

Creams的CEO项铭，最早在长三角做了一家地产中介公司，赚到足够财富自由的钱就从公司退出，之后又做了「搜办」，于去年中转型做了楼管系统Creams。

梦想加的三位创始人最早做了一个系统公司，成功变现，之后闯入联合办公，现在又捡起自己拿手的事情来做。

从这个角度来看，一是大家都在拿自己的长板做事;二是都是独立在市场上厮杀。相较而言，那些未完全脱离母体的园区在线平台，往往不缺背景、不缺资源、不缺对行业的了解，但缺了一张独立负责的损益表，多了一条退路，一失一得间，他们也多了更从容的时间差去打磨产品。

第二个关键就是战略野心。上述5家企业，无疑有非常强的互联网基因，他们的发展目标往往是「改变世界」做行业寡头，这也是资本投注的一个重要原因。不知去处，何谈来路，是想改变行业挣大钱，还是想做生意小富即安?没有对错，但不同的战略目标，必然对应着不同的战术执行。这些都应被考虑进来。

小孩子才吵着要改变世界，成年人应该关心如何执行。接下来，笔者就用TTPPRC商业模型，结合这5家公司，来谈谈「空间运营线上系统」这条赛道上的坑和大饼。Action!

3、趋势：顺着潮水

笔者所圈定的这个赛道其实可以放在2个大势里来谈，一个是地产后时代，一个是企业服务业。

企业服务领域，早有红杉的投资人左凌烨做过详细解析，万亿级别，对标对象是世界500强的IBM、甲骨文、Salsforce。国内这个领域知名项目是纷享销客、钉钉们，都属于泛SaaS品类。另一个大势是地产后时代，也就是存量运营时代，全新格局，一片蓝海。冯仑早在几年前就论述过，后开发时代具备2大特征和三大能力要求。一是，后开发时代产品越来越复杂;二是，后开发时代的竞争力发生了转移，不再竞争规模、成本、速度，转而竞争营运能力、财务能力和空间故事能力，要求你的能力更聚焦在导演+制片的能力。

恭喜你，我们在大势里。