2017年中国产业地产市场发展年报

3、新风向：物流地产迎契机，园区资产证券化获突破

物流地产：多家企业涉足，市场发展迎来新契机

随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，多股力量布局中国物流地产市场之势逐渐形成。

万科：携手中国财团收购物流巨头普洛斯

7月14日，物流地产巨头普洛斯宣布接受中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元(约116亿美元)。此次交易有助于万科在物流地产领域的完善布局，进一步扩大其影响力，利于其在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。

图：收购普洛斯竞购财团

资料来源：中国指数研究院综合整理

荣盛：携手阿里·菜鸟构建智慧物流平台

8月16日，荣盛产业新城集团与菜鸟网络科技有限公司签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，共同为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商、供应链服务商等各类企业服务。

图：阿里与荣盛合作双方优势

资料来源：中国指数研究院综合整理

资产证券化：园区PPP项目资产证券化破局

华夏幸福：首批PPP资产证券化获批，银行间市场首单PPP资产支持票据成功发行

3月10日，华夏幸福固安PPP资产支持专项计划获批，国内首批PPP资产证券化项目正式落地，也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。华夏幸福固安工业园区PPP项目资产证券化产品的实现，使产业新城融资渠道及模式上升到一个新台阶，这将加强产业及城市的运营能力，进一步加快产业新城的业务布局。

8月11日，华夏幸福固安新型城镇化PPP-ABN成功发行，标志着银行间市场首单PPP资产证券化项目正式落地，这也是全国首单园区市政服务类PPP资产证券化项目。

图：华夏幸福资产证券化

资料来源：中国指数研究院综合整理

张江高科：探索园区开发“基金操盘”模式

6月27日，张江高科发布公告称，拟与上海国际集团有限公司等6家合伙人，共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金，基金目标规模为300亿元。张江高科参与投资的上海科创中心建设母基金是园区开发运营模式从“地产化”转向“产业引领、基金操盘”的大胆尝试，有利于推动园区产业结构升级。

03、趋势展望

1、发展方向：继续向产业集群化、产城融合方向发展

产业集群化加速，在推动区域经济发展的同时，也将给产业地产带来更大空间。2017年企业在产业集群方面有较大发展，如华夏幸福促成美国ATI、河北航天振邦精密机械有限公司等企业招商签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。产业集群依靠内部联系网络，拉动区域经济发展、提高产业竞争力，是各地实现跨越式发展的重要方式，因此企业与地方政府携手构建产业集群化发展生态圈，将是未来产业地产发展的重要方向。

产业新城规模不断扩大，产城融合发展是方向。随着“新型城镇化”、“区域协同”、“一体化”等相关政策的出台，产业新城已经成为推动区域发展的重要力量。随着产业结构的优化升级，城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素，因此，产城融合成为未来产业新城发展的方向。

2、金融： 产业地产资产证券化将获得更大进展

2017年企业对于产业地产基金的探索和尝试，将在2018年逐渐发展成型，且更多园区PPP资产证券化项目有望落地，产业地产资产证券化将获得更大进展。另外，2017年特色小镇建设获开发性金融支持，支持小城镇运营管理融资等政策频出，为特色小(城)镇的发展提供强有力的资金保障。2018年相关金融支持政策仍将继续加大力度。

3、土地：弹性年期出让更普遍，农村土地存机遇

优化工业用地供给方式，弹性年期出让将更加普遍。工业用地的弹性年期出让对政府和企业来说均具有较好的灵活性，将有利于提高工业用地的流转、使用效率，同时对产业的发展也起到“优胜劣汰”的作用，利于为城市发展提供最具活力、最具潜力的产业支撑。2018年随着工业用地供给方式的不断优化，参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。

农村产业融合发展用地、新产业新业态用地将得到更多的政策支持。十九大报告中明确提出实施乡村振兴发展战略，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，促进农村一二三产业融合发展，且农地土地承包到期后再延长三十年。

2018年1月，国土资源部部长在全国国土资源工作会议上表示，对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。未来农村的产业融合发展用地、新产业新业态用地将得到更多的政策性支撑，规模也将进一步扩大。

同时我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，由此可见企业的产业用地出现新的调整方向，产业用地用作租赁成为可能。

4、企业：城市群布局更加明晰，多方合作继续强化

区域协调发展，产业地产城市群布局将更加明显。2017年政府工作报告中指出，我国将围绕着推进“三大战略”和“四大板块”发展，不断优化区域发展格局。

同时，近年来国家不断出台规划及政策推进“一带一路”建设，促进沿线国家及区域发展。受益于区域协同发展战略的实施、城市群中心城市带动和产业转移，以及“一带一路”等战略带来的发展利好，区域重点城市及大城市周边县域等将拥有产业地产发展的巨大机遇。

多方合作方式将继续强化。2017年不少房企向物流地产、特色小镇等业态进行了有力探索，各房企联合专业领域的龙头企业成为其布局相关产业地产的最主要方式。另外，不同优势的产业地产企业之间也通过合作的方式实现优势互补，强强联合实现资源共享。未来在房地产政策调控不放松的总基调下，将有更多的企业进入产业地产领域，这种多方合作的方式还将继续得到强化。