田园综合体项目 拿好地是成功的关键

图片来源于摄图网

田园综合体横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。而近年来，休闲农业与乡村旅游蓬勃发展，营业收入增长十分迅速，2017年休闲农业和乡村旅游收入初步统计达到7400亿元，田园综合体的发展前景也将更加广阔。

图表：2012-2018年中国休闲农业和乡村旅游收入(单位：亿元)

而且田园综合体是加快推进农业供给侧结构性改革，实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展空间。

旅游投资界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。我们首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。当然田园综合体项目也一样。

第一、拿什么?

田园综合体不像传统的景区、地产，拿什么?首选农村集体建设用地、四荒地。农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。

在整个田园综合体开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

第二、怎么拿?

田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划 使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求，规划需求，可行性方案!前期必须准备的东西!

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得田园综合体开发变得更为复杂，甚至会使部分田园综合体项目夭折。