康养地产开发与盈利模式解读

中国步入老龄化社会已是不争的事实，有专家统计到2050年我国3个人当中就会有一个老人，所以养老问题已成为当今社会亟待解决的问题。在此趋势下，康养地产应运而生。何为康养地产?康养地产的开发模式和盈利模式有哪些呢?

1、康养地产的概念

康养地产是以康养为主题，地产为载体，中老年设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。

康养地产是指在人口老龄化日益加重和亚健康人群剧增的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的，适宜中老年人居住，符合中老年人的特点并能满足他们的社会活动需求，为中老年人提供良好基础设施保障的住宅产品。

康养地产是一种泛地产，是和传统地产业在功能组合与产品形态上的的渗透和互动，通过资源整合为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

2、康养地产的6种常见开发模式

居家式康养地产开发模式

居家式康养地产开发模式是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，并加入康养主题概念;仅提供基本康养服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

大型综合康养社区开发模式

大型综合康养社区综合性强、功能多元，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的经营方式，所以对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

全龄社区康养地产开发模式

全龄社区是指以全生命周期为线，营造适宜全龄段客户居住的大型成长型活力社区。老人和其他年龄段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服务，创造生活体验至上的社区。

异地度假型康养地产开发模式

异地度假型康养地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康又有支付能力的中老年人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游度假区开发养老产品。

康疗型康养地产开发模式

康疗型康养地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指要嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。

学院式康养地产开发模式

学院式康养地产开发模式是指在园区中以学校为组织形态，以开展符合中老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型康养模式，实现中老年人物质和精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

3、康养地产如何获取土地?

目前，政府土地政策收紧，调控的表层意义是管住地产增量，深层意义是“去地产化”，鼓励“地产+产业”，鼓励激活存量资产。

对于康养地产的土地获取，除了增量土地的获取之外，应该更重视以下几类土地：

1.空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;

2.已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前;

3.已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后;

4.集体建设用地。

同时，康养地产在拿地环节，应十分重视对土地获取成本的控制，其中很重要的就是拿好医疗用地、养老用地，这方面主要的政策文件有：

国土资源部：《养老服务设施用地指导意见》;

住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门：《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》;

卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于 推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》。

4、康养地产如何赢利?

靠产业赢利

康养产业具有非常高的经济产出，据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级，中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级，中医馆平均年产值每年几千万的量级，因此在做好产品体系设计的前提下，康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。

靠土地增值赢利

在中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下，土地增值的趋势也不会变，变化是土地增值变现的方式。

靠资本运作赢利

资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。在建设环节常用的资本运作方式有：产业基金、PPP模式、股权合作等，在运营环节常用的资本运作方式有：PPP模式、委托运营、股权合作等，在退出环节常用的资本运作方式有：上市IPO、资产证券化、产业基金持有资产等方式。

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