为什么说国内养老地产还处于摸索阶段？

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养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”，前景被普遍看好。据不完全统计，目前已有80多家品牌房地产开发企业、10余家保险企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。中国的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。然而，目前为止，尽管试水者众多，我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。虽然不乏有试水者各自探索盈利模式，对比北美、欧洲、东亚等地区养老地产的发展仍然存在较大差距。

老年住宅的建设兴起于20世纪70年代的北欧，在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的发展，并取得了不少理论成果与实践经验。

例如，在养老地产融资模式上，美国养老地产融资模式充分发挥市场作用，通过多种融资渠道，应用多种融资方式;法国以政府投入为主，养老地产福利性较强;日本则是两者兼顾。

在养老地产运营模式上，国外较多地区流行反向抵押贷款模式。反向抵押贷款模式是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。这样的好处显而易见，既可以获得财务自由、度过老年生活，也可以扩大内需、促进经济发展。

在养老地产管理模式上，综合美国和德国的养老地产管理模式，可以得出以下经验：充分借助政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供的坚实的基础;充分利用民间团体及非营利组织发展老年服务方面;大型养老社区可采用专业管理团队。

相比国外，我国养老地产还处于摸索阶段，因此投资开发模式仍不成熟。具体来看，在融资模式上，我国养老地产融资渠道非常狭窄，主要包括银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资等，资金不足是困扰养老地产市场发展的一大因素。

在运营模式上，由于传统的养老观念及消费方式，国内养老地产项目仍以租、售为主，而反按揭模式推广不利，市场接受度不高。不过，国家已相继出台了多项政策支持“以房养老”模式发展下，未来或有一定突破。如2018年8月，《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

在管理模式上，国内养老地产项目管理模式主要分别为开发商管理模式、战略联盟管理模式、专业公司管理模式三种。开发商管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，开发商管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，采用此种模式有利于加强业主与开发商的沟通;战略联盟管理模式是开发商与一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理，此种模式构建了非常完善的服务体系;专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理，此种模式管理专业化水平高，服务体系完善。

与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下六个方面：

——养老地产项目区域分布不平衡

养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，区域地区仅有少量项目分布。

——养老地产项目空置率较高

在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态

——养老地产融资成本、投资运营成本高

相对比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。

——养老地产相关立法和监管缺失

目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。

——优质公立养老机构“一床难求”

公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善，周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难享受到。

以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有167个床位，位于闹市，每月收费4000~5000元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

——私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高

私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。

高端养老院虽然服务条件较好，但是普遍收费较高。收费区间在8000-30000元每月，对大部分家庭来说无法负担。

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