我国养老地产项目如何开发？有十大经典模式

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伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题，将成为解决养老难关的关键，同时也是养老市场发展所需要关注的重点。未来“养老+地产”成为老龄化时期行业发展的新的关注点。

图表：2020年老年人口规模预估(单位：%)

养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。以我国目前养老地产的功能进行划分主要分为养老院、老年公寓和养老社区。其中以养老院和养老社区为主要的服务模式，相比于两种传统的养老地产建设模式，养老社区以其专业化、集中化的发展特征，其发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。

图表：按功能划分养老地产种类

养老地产的十大开发模式

1、专门建设养老社区

养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。建设规模较大，所需前期投入大;配套设施建设比例高，自持风险大。

2、新建居住区中开发养老组团

指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

3、普通社区配建各类老年居住产品

普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。

4、成熟社区周边插建老年设施

在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

5、与旅游产业结合

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。

通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

6、与医疗产业结合

养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。

7、与商业设施结合

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

8、建立连锁型品牌养老机构

指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。

9、中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10、国内地产投资国外养老市场

国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

来源参考：中国养老周刊