健康地产发展存在的三大痛点

2019-07-10 11:53:33 健康地产规划

养老地产

图片来源于摄图网

随着所谓老龄化社会到来,尤其是地产市场本身也在起起伏伏,几年间健康地产成了房地产市场中的“香饽饽”,万科、保利、绿地等大企业纷纷试水,泰康、中国人寿、合众人寿等保险公司也蜂拥而至,健康服务产业未来空间巨大,甚至会超过今天的地产市场规模;国家政策扶持、鼓励,地方政府也欢迎;“带头大哥”也早已进入,种种因素都造成了健康地产市场已经非常成熟的假象。

然而,在健康地产风光的背后,还是有很多痛点问题需要进一步解决的。

1、养老服务,是微利甚至无利行业

虽然政府的建设补贴、运营补贴已经在提高,但多数养老公寓不挣钱却是现实。

市场上很多养老项目,往往是通过地产模式挣钱,或者采用类地产模式(会员卡、入住资格)回笼资金;也有不少项目,通过会议接待、餐饮、中医堂等服务项目提高收益,当然也不乏“民非”转移利润的操作手段。

但总体来说,养老服务不但很难挣钱,而且与传统地产开发相比,养老挣的钱绝对算不上大生意。

2、高大上的养老公寓,只是手段不是目标

曾几何时,保险公司装修奢华、配套完善的养老公寓项目,成为了市场“标杆”,大家争相学习。然而,从运营角度来说,看这种奢华的项目,总是有点用宾利当出租车的感觉。

某保险公司养老项目的负责人说过,他们从未想过建设一个养老公寓的30多亿会通过养老服务挣回来,经过一段时间培养,养老服务收益能覆盖运营团队支出就非常好了。他们看中的是几百亿的保费、看中的是几万名高净值人士的客户积累,几十亿的投资更像一个非常昂贵的“销售道具”。

与保险公司以保费为目的类似,也有很多大型开发项目,以整体物业增值为目的,以其他物业的增值弥补养老公寓的亏空。对许多中小开发企业,必须看清这一点,把别人的道具当成自己的主力产品,可能就是一桩赔本买卖了。

3、医养综合体的“医”有可能是一个跳不出来的大坑

养老服务需要医疗补充,有不少企业推出了医养综合体模式,甚至大手笔投入医疗项目建设,包括建设大型综合医院

虽然民营医院已经是一个非常挣钱的产业,也有很多企业大举收购传统公有制医院,但新建医院,尤其综合医院,却绝对是投资额度高、市场培育周期长的项目。在北京,不但燕达这类民营企业建设的综合医院需要较长的市场培育周期,甚至北大国际医院这类具有丰富医疗资源的企业建设的综合医院,也需要非常长的培育周期。

养老公寓不挣钱,综合医院运营困难,所以很多做健康地产的公司更愿意做“健康老人”的生意,做做老年大学、组织娱乐活动,卖卖退休住宅,并不提供太多医疗健康服务。在房地产市场本身就火爆时,增加点服务可以锦上添花;但在房地产市场趋冷时,没有真实的高溢价的服务,对地产项目就缺乏真正的推动力了。

来源:佰思社

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