康养地产到底是不是一个投资风口？

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随着房地产行业“黄金时代”的远去，房地产企业踏上了花样转型之路，比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。根据有关方面的不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，养老地产保持着“大跃进式”的快速发展势头。

在2018年北京秋季房产会上，竟有全国各地300多家旅居康养项目参展。近期包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目。

随着中国人口老龄化加速，人们对于美好生活环境关注度的提高,这类以环境为主要卖点的康养地产需求正在逐步升温。亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产顺势而生。中国60岁以上的老年人口中已经达到15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%，与此同时，有15%的人处在疾病状态中，剩下70%的人处在“亚健康”状态。

康养地产确实有很大的市场需求，作为购房者，最重要的是远郊的康养地产价格远比繁华都市便宜。那么，这是不是一个投资的风口?

先说说什么是康养地产，康是指健康，医疗配套就必须到位。养是养生，必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域。

所以，康养地产，不仅环境好，住宅建筑以及配套设施的科技运用必须符合健康养生养老。最重要的是物业管理，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化。

试想一下，做到这几个条件的开发商能有几个?这得需要多少成本?

这就导致了，很多打着噱头的康养地产事实上并不一定能够达到预期的“康”的保障，反映在物业上就会有显著的差距体现。

一个大型医养项目分为医疗、文化娱乐、商业配套和住宅这几大部分。

首先医疗用地占总用地百分比，决定了医院的规模和医患比例，其次医疗护理团队的品牌决定了后期的服务质量，然后是保险保障的覆盖是后期业主能否长期享受实惠的重要保障。

为什么医疗这么重要?因为，决定长寿的核心因素在于资金和医疗体系。

用数据来说话，全国的平均寿命为74.9岁，中国人均寿命最高的是北京和上海，高达80岁，而人均寿命倒数前三名，则为西藏、云南和青海，人均寿命最低的西藏只有68.7岁，比雾霾严重的北京还低12.01岁。

所以，待在类似西藏这种无污染的环境，天天吃纯净有机食品，的确对你的健康有好处，然并卵，没有完善的医疗，一切都白扯。

回到养老地产，以大理的康养地产为例，很多人为了这里的“风花雪月”在这里置业，但是我们必须面对的现实就是，很多时候，急病重症还是需要来到昆明治疗。

还有一些开发商打着康养的幌子，将“康”定义为一种健康生活方式，将“运动”概念引入康养，这个作为加分项不置可否。

但是某些以瑜伽、高尔夫等等为主打卖点的度假区，“换汤不换药”做法，打着迎合政策的名义，去拿地盖楼，事实上却根本没有变化。

惠州不少康养基地，包括罗浮山、马安，还有其他县区，相关项目用地几百亩、上千亩，有的甚至是两千亩.这一千多亩你要干什么?难道你要形成一个康养小镇?那里要住上几万人?这不现实。

可见，这不过是成了依托“名声”而圈地罢了。

问题就在于，开发商的本质还是要做房地产，圈地盖楼才能赚钱。

事实上，真正开发康养地产和传统地产区别很大，资金投入大，开发时间长，还需要打破传统模式的经验以及人才支撑，地产商一个玩不好就得赔钱。

开发商自己都玩不转康养地产，拿什么去分这块蛋糕?

尤其一些地处郊外的康养项目，周边若没有其他吸引人的资源作为依托，孤木难成林，若是配套交通再跟不上，即使宣传的再好，也不过是一个坑罢了。

更多被房企开发成“康养地”，拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等地方，更多置业的人是为了“度假”，是有钱人的第二居所，一般项目投资是为了将来有人接盘，这对于刚需并不现实。

从整个康养用地情况来看，大部分房企办康养产业不赚钱，必须靠房地产，于是借口要地。又回到了老问题，地产商想挣钱，政府希望重新理清杂乱的市场，行业整体还在磨合。

真正的“康养”完成体，还在锦衣夜行，在混乱的市场里面坚持着品质。我们都明白，“康养”这件事，事实上贵在“售后”，真正的物业落地，如何将“健康”、“养老”的细节融入每一个后期的运营上才是重点。

如果生活在地处偏僻山区的康养地产，拥有着高端的运动馆，呼吸着新鲜空气，但是生活不便利，去趟医院要花上几个小时;那我还是宁愿挤在充满汽车尾气、但是交通方便、配套齐全、医院就在旁边的大高楼上吧。