美国太阳城养老地产模式分析

美国养老产业不仅是单纯的提供年长人士居住的房屋，也不只是一种盈利的方式，它是一整套完整的金融生态系统，它的组成部分包括开发者、投资者和运营者三个方面。

美国的老年社区市场经营情况比较复杂，新型社区不断出现，市场竞争相当激烈，要想在激烈的角逐中赢得市场份额，养老地产的经营者就应当在园区规划建设上进行不断的调整和改进，以适应现代社会对满足客户体验的需求。

太阳城模式和CCRC养老社区模式是美国现有的两个具有代表性的养老地产经营案例。下面我们着重分析一下太阳城模式，希望对我国养老产业发展有所启示。

太阳城模式

坐落于美国佛罗里达州西海岸的太阳城养老社区，自1961年建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区。其规模已达到微型城市的规模，据估计有超过14万人口，并且其面积与人口仍在持续增长中。

1、太阳城内部划分。

太阳城内部划分六大居住区，分别是“太阳城中心”(独栋别墅)、“国王之殿”(联体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”、“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)、“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)。

其价位跨度很大，无论是哪个国家、哪个年龄段的年长人士都可以在这里找到适合自己的生活。

各个居住区享受着共同的公共基础设施，包括医疗机构、银行、超市、娱乐设施、健身馆等等。还配备老年大学、进修班等文化配套设施，提供年长人士学习和交流的机会。

太阳城一切以年长人士为中心，齐全的设施配备、应有尽有的服务体验尽在社区之内。专业化的防火防盗等安全措施，更使得入住的年长人士拥有安全感。

2、太阳城设计特点。

(1)在选址方面，考虑到居住人群多数是消耗积攒的积蓄，一般选择土地价格低廉的郊区位置。这样可以大幅度降低房价带来的压力，对年长人士有较大的吸引力。太阳城本身不配备专业医疗设施，其选址时考虑医疗设施位置，降低开发成本的同时满足年长人士医疗需求。

(2)选址环境开阔，能够更好地营造舒适的居住环境。

(3)客户定位精确。太阳城规定只有年纪在55岁以上的老年人才可以申请入住，如果老年人需要家人的陪护，18岁以上的陪护人员每年的陪护时间不得多于30 日。主要针对55-70岁之间人士，这类群体相对年轻化，具有良好的经济基础和身体状况，同时具有强烈的社交和娱乐需求。

3、太阳城盈利模式。

太阳城的收益主要来源两个方面：

(1)出售房产所获得的一次性收入，通过销售迅速收回开发成本。

(2)出租房屋所带来的租金收益以及各类设施使用带来的租赁收益，这两项收益形成太阳城社区长期性收益。

4、小结。

太阳城模式值得借鉴之处：

(1)依靠销售住宅迅速回款。

(2)客户定位精确，从而精确提供服务。

(3)区位选择，临近医疗设施，不设置医疗护理配套设施，降低成本。

不值得借鉴之处：

(1)中国地少人多，不适合大量兴建低密度建筑，应以多层和小高层为主。

(2)中国公共医疗资源不如国外丰富，如果社区不能提供一定医疗护理，就会影响到入住选择。中国人选择老年住区更为关心医疗护理有关内容。