日本港北新城养老地产模式分析

日本是亚洲老龄化最严重的国家，其养老经过多年的发展，形成了完备的体系。由于日本土地资源紧缺，政府不主张大型养老机构项目，提倡以居家养老为基础，加强与社区的互动，构建“小规模、多功能”的养老社区。

港北新城模式

日本养老产业开发以居家型老年住宅为典型模式，在其完善的社会保障体系和介护保险制度的基础上，通过开发养老地产来改善传统的居家养老环境，注重提高老年人的生活质量。日本港北新城是居家型老年住宅的典型项目。其形成了具有自身特色的两代居老年住宅模式。

1、港北新城内部划分。

日本港北新城在生活社区内不仅有多种老年住宅产品，还有其他用于租赁的普通住宅产品。

老年住宅产品大致分为三类：

(1)能与家人共同居住的“两代居”住宅。其服务对象是身体健康并希望与子女居住的年长人士。

(2)带有介护功能的老年专用住宅。其服务对象是需要介护服务的年长人士，适老化设计并拥有医护人员。

(3)适老化设计高级老年公寓。适合身体健康状况良好、生活能够自理的年长人士。

2、港北新城设计特点。

(1)港北新城项目是由多方参与开发建设运营的，包括住宅经营者、护理和医疗保健服务的经营者等。既有专业管理公司管理住宅租赁和物业管理，也有专门的养老运营管理机构负责提供介护服务和医疗服务。管理成本低，经营风险通过分离有效降低。

(2)拥有完善的配套设施：社区设有护理之家、康复指导部及其他生活服务机构，为不愿离开家的老人提供社会服务，满足其健康和精神方面的需求。

(3)规划设计人性化：引入高科技智能产品，在生活设备上进行人性化设计，为老人独立行动提供方便。

(4)社区活动丰富多彩：社区建有各种兴趣活动中心、图书馆等，并鼓励老人培养自己的爱好活动。

3、港北新城盈利模式。

港北新城采用租售结合的方式，通过出售租赁住宅产品获取直接盈利。这类模式区别于长期持有，不用收取一次性入住金或保证金。港北新城项目除了住宅产品和房租收入外，还通过征收物业管理费、护理费等其他服务费用来增加项目收入。

4、小结。

港北新城模式是最值得中国借鉴的，两代居模式很值得模仿。中国大部分年长人士都希望子女在身边安享晚年。同时港北新城也为年长人士提供了医疗救护保健娱乐设施功能。同时中国也是一个土地资源稀缺的国家，这种“小规模、多功能”社区，很符合中国国情。