我国养老地产痛点与难点分析

养老产业这一概念在整个地产行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策支持下，养老地产又取得了较大规模的发展。即便这样，大多数人对养老地产怎么玩还是在云里雾里，不敢真的去做，因为投入的可是自己的真金白银，怎么也要落个踏实吧。

养老地产三大难点

难点1——政策束缚：市场上很难找到适合做养老的土地

养老是从计划经济到市场化过渡之痛!政府对养老的重视是近两年的事情，尚未形成健全的养老政策支持体系;同时地方政府不愿意损失土地财政收入，对养老用地无法给予实质支持。因此低价土地或项目的难以获取成为目前养老产业发展盈利困难的根本。

用旅游用地、工业用地做养老，项目规模较大，运营风险较高，存活太困难;用居住用地身价非凡，做高密度物业不符合老人居住特性，而低密度的养老社区盈利困难;用闲置的存量资产，资产价值太高，后期运营成本高企，回报期太长。归根结底，国家尚无相应养老土地政策，不能像学校一样获得免费或者低价的土地资源。

难点2——资金束缚：短钱长投的不匹配

养老属于典型的长周期运营项目，在金融支持体系中，养老项目“长周期、低收益”特征不符合金融要求;短期银行贷款资金与长期开发资金矛盾，导致地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦卖房概念;所以短钱长投的不匹配使得开发商不得不脱离养老地产的本质，逐渐走入死循环。

难点3——客户观念束缚：老人购买力较弱，传统观念束缚严重

中国养老市场的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味着老人购买力有限，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。有限的购买力遇到对配套和服务的强需求，必然导致收支难平衡。而30-40后老人受“养儿防老“的传统家庭式养老观念束缚较为严重，无形中也为购买养老地产设置了重重心理障碍。

那么面对这些难点，中国养老地产的出路在哪里?我们首先要认清一个事实，中国养老市场的前景是绝对看好的，但现阶段并不是风口，处于萌芽期，仍需要经历5-10年窗口期才能打开。而打开与否需要从以下几点论证：一是养老政策完全打开。这其中包括土地、金融和动态补贴等相关政策体系形成，能对养老地产产生长效的激励机制。二是50-60后老人养老需求释放，这一年龄段老人购买力强，没有太多养老观念束缚，是养老地产的理想客群。

现阶段的养老地产看上去是个“伪命题“，但并不意味着养老地产成为鸡肋。提前布局，生存重于盈利，只有在当下摸索出一套清晰的盈利模式，随着未来窗口期的到来，你才能在风口上飞。当然风险仍然存在，需要采取一些手段才能存活下去。

痛点是获取项目及服务

无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、抑或是开发商所希望的，将地产和养老相结合，孕育出养老地产这样的新生事物，目前都远远算不上发展完善。不少从业者都认为，项目获取是养老产业的行业痛点。

做养老公寓、养老院是特别专业的事情，不是说将闲置资产改造一下就能做的。目前万科和北控合作的光熙门养老医院算得上是一个改造成功的案例，只可惜这样的项目还太少。不过，在政策的支持之下，这种情况也正有所改观。未来，养老、医疗、教育、租赁等产业是地产投资扶持的重点。

如今，政策对于养老产业的支持在土地市场上已经开始显现效力。记者根据北京市规土委公开资料统计数据显示，2017年在昌平北七家、丰台区王佐镇以及平谷夏各庄地区均有养老用地出让，而从今年起，这些地块也将相继进入市场。

一位业内人士表示，做养老难，不仅难在资金与盈利。这个行业的痛点，一是受养儿防老等传统观念的影响，社会缺少养老服务方面的经验;二是居家养老占据主流，政府保障性机构提供的又是基础服务，因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。所以对于涉足养老产业的房企来讲，如何做好服务，吸引更多的人进入自己的养老项目就成为其获取稳定、持续现金流的必由之路。

“养老地产核心仍然在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同。”业内人士说：“因此选择适配产品与运营模式，将决定项目成败。”而刘肖也表示，万科养老将继续在服务链条上进行完善。“如果说在护理能力提升是第一阶段的话，培育专业医护能力的第二阶段已经到来了。”

未来潜力可期

对于以往习惯高利润和高周转的房企而言，坚持做下来，看中的是其未来发展的前景。

有业内人士表示：“房企逐利，无可厚非，地产公司的很多账不能单从一个项目的盈亏上来计算，还包括拿地成本、品牌效益、社会责任等。”

对于房企来说，适当参与养老地产项目，也能够更好地把握此类市场的拿地规律。更重要的是，能从此类拿地过程中培育开发经验和运营模式。