养老地产如何获取土地？
获取一块优质土地，项目就成功了一大半。土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获取优质土地并保障养老地产项目顺利开发，应该着重研究以下几个问题：
一、拿地方式
1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:
(1)投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;
(2)土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
(3)收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
3.土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
二、拿地与否及拿地价格应该考虑5大因素
1.市场未来预期;
2.项目或区域发展预期;
3.规划条件的市场实现及经济实现;
4.企业发展战略和机会成本;
5.竞争对手的情况分析。
三、主要工作
投资开发部门：收集土地信息——项目立项报告(分公司)——项目立项审批(董事会)——项目可研报告(集团)——项目投资决策(董事会)——项目获取(招牌挂、股权收购)——成交确认书移交给项目公司。
营销部门：初步市场调研及定位草案。
设计部门：概念规划设计方案。
工程部门：现场踏勘。(确定是生地、熟地还是毛地)
财务部门：可研版投资收益、初步筹资方案。
成本部门：控制性成本目标(限额指标、成本控制系统规范)、可研版成本。(根据设计部提供的规划要点进行估算)
采购部门：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
四、拿地阶段的风险控制
重点做好以下风险点排查：
1.是否为建设用地，是否符合土规、城规;
2.地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等;
3.考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。
在风险点排查的基础上，做好风险评估和应对方案。不盲目投入资金，以免陷入被动。如果是合作项目，还要对合作方及土地权属做尽职调查，以确保土地没有纠纷。
五、争取优惠条件(非常重要)
应充分利用政府招商引资等各项条件争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。
1.争取政府支持
(1)可以通过邀请政府参观已成熟开发楼盘、已运营的养老项目或者其他可以展示实力的业务板块，增强其对本项目的信心，获得其对本项目快速开发经营模式的理解和支持;
(2)利用本项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开发证件的快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持;
(3)争取养老用地价格的优惠或减免，争取其他公建在项目后期建设，减少首期投入，应尽量避免按政府要求的规模档次建(新拓展且自身品牌影响度小的区域，建议配套先行);
(4)对超过一千亩的项目，争取能由投资开发单位主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套;
(5)在争取优惠条件或土地议价过程中，需注意明确市政配套类工程(包含外线建设)的资金落实方案，且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法，若由政府投资，则需明确资金的具体来源;若采取政府协助方式，必须明确具体的出资单位及其资金数目、来源等问题，必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。
2.土地款溢价返还
(1)一般可约定政府将土地溢价返还给投资公司作为基础设施、公建配套的建设费用;
(2)对于数额较大，一时难以消化的土地溢价，应该由政府返还到土地储备的共管账户，避免资金被政府挪用;
(3)对于需要使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用;
(4)争取更高的溢价净收益返还比例，避免政府后期有意抬高地价而造成我司被动;并要书面约定溢价返还期限，逾期按高于同期贷款利率的两倍计算利息。
3.降低预售条件
与政府协商提前预售，规范输出口径“分三步走”：
(1)因为不清楚市场需要什么样的产品，什么样的户型，可提前做好样板间，销售更好的户型将多推货量，在±0以上无法修改，如果做了±0就可以销售的话，那产品将更贴合市场，所以需要提前预售;
(2)如果政府不接受上诉理由，则表示，项目所有的预售资金可由政府监管;
(3)如果第二步仍不成功，则表示，可在与政府共管的账号上押保证金，保证达到预售节点。经过上述三步，大部分的政府应该可予以项目“提前预售”的资格。
