未来产业园区将迎来的五大变革

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在行业和市场断崖式的下跌中，产业园区悄然发生着一场多维度、多层次的变革。从政策到金融，从运营模式到运营主体，产业园区在进行自我基因的突破。2019年，注定将开启产业园区整体发展格局与演变模式的一个新纪元。旧的体制与模式濒临被淘汰的边缘，即将老化、死去，新的模式、运营主体与秩序即将登场与主导。它们将掀起一场浩荡、恢弘的园区革命。这是宿命，也是大势所趋，无人能与之相抗。

政策变革

作为改革开放新元年，很多地区政府都将园区作为头等大事来冲刺推进。据统计，至少19个省陆续出台了关于产业园区的利好政策。但是，在环保治理、去杠杆、防范金融风险、中美贸易战的事件之下，可以明显感受到行业的寒意，政策趋向在不知不觉中发生了明显的分化。

经济环境变革

站在改革开放40周年的历史节点上，去杠杆、新旧动能转换、房地产转拐。一个个微妙的经济宏观事件，在贸易摩擦的“黑天鹅”事件串联下，犹如引发了一场多米诺骨牌效应，实体经济猝不及防地遭受了沉重打击。实体经济的至暗时刻，作为承载改革重任和实体经济载体的产业园区，显然亦不能独善其身。2019年，产业园区也将伴随实体经济一道步入转折点，举步维艰，识旧如新的境况。

运营模式变革

中国产业园区这个行业曾经是“销售为王”的，这一方面是受影响于传统房地产模式，另一方面也是金融工具限制更多的运营模式。因此，无论是标准厂房，还是研发载体，科技园区，类写字楼，类独栋甚至是孵化器，都是一卖了之，落袋为安。

运营主体变革

互联网浪潮下，新物种对产业园区运营商的冲击可用雷霆万钧之势来形容。毋庸置疑，互联网浪潮从底层逻辑上革新了产业园区的生态体系，也刷新了金融资本的价值观;基于园区发展需求的深层次洞察，未来的产业园区，将通过大量的资源整合与内外部协作，涌现出更多的新空间、新内容、新模式，“跨界”与“新物种”将成为主流趋势。除了传统房企和制造业的园区转型之外，我们至少可以看到另外两种园区运营主体在进行跨界探索或已经成为园区运营的一种新风向。

园区金融变革

园区的发展离不开金融的支持，这也是园区开发的一大痛点 !随着国家严厉限制资金进入房地产，大量挤压入实体经济，作为实体产业重要载体的产业园区，将会成为资本越来越青睐的核心投资标的，2018年已有近1000亿资金涌入园区，相信2019年，相比以往融资渠道狭窄和融资难的境况，产业园区将会获得一个全新的融资窗口期。

我们知道，现在园区的发展面临着新的挑战，如经济失速、体制失活、结构失衡等新的困难。对此，我们不能躺在过去的经验上，必须在过去的经验基础上进行调整和优化，必须改革开放再出发。为此，我认为面向未来园区的持续发展应该考虑四个转变。

1、园区发展模式的转变

二元指对园区发展发挥硬与软两个因素。40年来，在园区发展主要阶段上，园区发展模式的基本特征是二元非均衡，即先硬后软的非均衡发展。二元非均衡，在资源不足、经验不足的欠发展阶段，对加速发展起非常有效的作用。随着环境变化、任务变化、园区自身的发展阶段变化，园区的发展模式应从二元非均衡向二元均衡转变，即注重软硬二元因素的相对均衡发展。

2、 园区发展形态转变

过去园区由于观念和政策的约束，主要关心产业生态的建设，而对自然生态，特别是社会生态的建设等不重视。园区随着产业转型升级，特别是创新创业发展的需要，园区的空间形态应加强自然生态和社会生态的打造。

3、园区发展理念转变

园区对补主体的意识和行动有了加强，如除了引进实体，加强了融资机构、科学装置和教育卫生等主体的引进和建设。不仅要引进各类功能主体，更要重视功能主体之间的关联，即要加强园区内企业之间的相互合作，包括供应链合作、创新合作等。

4、园区发展方式转变

由于园区承担区域经济发展重任，各园区重点都放在招商，包括最近一些地方提出的以“亩产论英雄”，加上园区高层领导的流动性大，因此，容易忽视园区内管理制度的制订与落实。放眼未来，要使园区内的企业高质量发展、创新发展必须重视园区管理。