地方政府运作产业园区的优劣势分析及经验借鉴

中国产业地产与区域开发建设运营，从改革开放深圳特区诞生之初起，就已打下了深刻的政府的烙印。政府主导模式的优点是不言而喻的，庞大的产业资源倾斜、管理层的政策推动、巨额的资金输入，都赋予了开发区可观的经济扶持力量。可当地政府强而有力的指令性调控，导致促进产业发展与实际盈利能力越来越脱节，一定程度上适得其反。而不少这类产业地产，更是由于早期在规划上缺乏远见，其产业扶持的积极性并不高，因此后劲乏力的问题已逐渐暴露出来。

政府主导模式的3大劣势

1、区域开发与实际脱节

近几年，单论中国区域开发的面积与GDP增长能力，只怕世界上无人能出其右。当地政府以整体策划、统一规划、全局统筹、分步实施的建设方式，为区域注入了全新活力。在区域基础设施与产业地产大开发的背景下，许多城市的面貌确实有了重大改善。

该模式下主导的区域开发，虽然客观上取得了不错的成绩，但是规划是与市场严重脱节的，区域开发设施并没能得到完善利用。上海浦东新区人均办公市场数值较高，最大限度发挥出了建筑每平方米的价值。究其原因，还是区域开发始终处在简单追求数量与表面的高大尚，至于建设开发完成之后如何运营，保证自己投入开发的每一块地都能得到高效的利用。

2、商业模式未能打通

当地政府主导的区域开发与GDP息息相关。GDP=消费支出+政府投资额+进出口总额。2010年到2016年，政府固定资产投资额在GDP中占比一直是非常高的，比例已从58.5%大幅增长到80.2%。区域经济增长日益依赖固定资产投资增长，而固定资产投资的增速也几乎与GDP的增速保持着基本一致的走势。

政府的固定资产投资额，主要用于区域开发与产业地产相关建筑设施和住宅投资。可地区有限的财力是无法支撑高强度区域开发的，必然走上通过各种形式负债来填补巨额资金缺口的道路。

如何有效解决区域开发资金链的后遗症成为了当务之急。其中一种方式是圈地卖房。从此角度而言，2018年初各地城市掀起的“抢人大战”与“抢房大战”，就是在变相依靠卖住宅回笼资金。但圈地卖房的模式在土地宏观调控、“房住不炒”的约束下，可行性越来越小。尤其一些国家级开发区更是被明令严禁了房地产开发。

3、行政缺乏效率

追求部门数量、内部层床叠加、难以有效协调、工资不上不下、以稳定为核心、行政效率低下、反复无常地打乱既定计划，基本是国有企业要克服的通病，区域开发也在其列。除这些常见问题外，区域开发普遍采用的管委会管理体制也有不利的一面。

表面上看，管委会具有政府管理职能和相关的经济管理权限，为企业入驻、发展提供相关服务。可实际上，管委会地位界定似乎并没那么明确，作为行政主体，资格有所欠缺。身份权责的不清晰完全可能引来管理的混乱。

政府主导模式的3大优势

1、产业资源扶持优势

政府主导的最大的优势莫过于资源聚拢能力。区域开发受益于政府集中统一、高权威性的指挥。苏州工业区、浦东新区等在一无所有的成立之初，就能得到政府连续不断的国内外庞大优质资源输入，为区域开发积蓄了雄厚的发展基础与资金实力。在不到10年时间里，就创建了高新产业集聚、生活水平飞跃、配套一应俱全的经济奇迹，其实归根结底也还是政府强而有力的幕后推手。

而民营产业地产商起步之时，资源相对匮乏，区域开发大多不敢想。星月投资、e通世界擅长于小而精的偏商务性质的领域。联东U谷、平谦国际则擅长标准厂房。而华夏幸福真正产业运营比较好的，其实仅在苦心经营20多年的环京津冀。离开大本营，区域开发实质性的产业运作能力也是一大问号。